50强房企，哪几家很危险？

来源：21世纪资管研究院

行业大环境不好，负面消息满天飞，这家传暴雷，那家传裁员，市场的恐慌情绪持续蔓延。房企的真实健康度到底如何？财务状况到底如何？前50强房企是很好的观察样本。

哪些很稳？哪些很悬？一目了然。

 

先来看一张图片。

这份研究报告从资本构成、资产质量、盈利能力、融资能力、偿债能力五大维度设置了具体的打分指标和权重，通过对五大维度超过40个四级指标进行打分并按权重统计得出TOP50强房企财务抗风险能力得分并据此排名。

 

根据综合打分结果，今年8月份的最新数据显示，财务方面抗风险能力最强的三大房企为龙湖集团、华润置地、中国海外发展有限公司。

而排名靠后的房企有祥生控股（集团）有限公司（以下简称“祥生控股”）、新力控股（集团）有限公司、中国铁建房地产集团有限公司（以下简称铁建房产）、正荣地产等。

01

资本构成

（新力控股、祥生控股、阳光城集团等资本结构和负债结构偏弱）

TOP50强房企资本构成抗风险得分最高的三大房企为中国海外发展有限公司、华润置地有限公司、龙湖集团控股有限公司。排名靠后的房企有新力控股、祥生控股、铁建房产、阳光城集团股份有限公司等。

 

新力控股负债结构得分较低，总负债中流动负债占比以及有息负债中短期有息负债占比均不低，分别为82.2%、45.2%。

祥生控股则负债结构不太合理，短期有息负债占比较高，同时总资产1726.56亿，不到2000亿，净负债率今年2季度末虽然降到100%以下，但依然达96.57%，逼近红线，资产结构得分也不高。

 

阳光城集团股份有限公司资产负债率、净负债率等指标不低，去年末和今年6月末资产负债率分别为83.18%、83.65%，高于相对应的测评企业中位数74.79%、75.33%。今年6月末阳光城集团剔除预收账款的资产负债率为78.19%，高于70%的监管红线。同时今年6月末公司的流动负债占比、有息债务占比分别为76.23%、30.82%，均高于相对应的测评企业中位数70.86%、18.86%。                     

02

资产质量

（宝龙地产、保利置业集团等资产质量相对较弱）

从资产质量抗风险能力得分来看，珠海华发实业、荣盛发展、世茂集团的得分最高，保利置业集团、宝龙地产等得分较低。                                                                        

宝龙地产的资产流动性较差、现金充足程度较低，去年和今年上半年存货增长率均不低，分别达34.52%、43.88%，存货积压使得存货周转率明显下降，从去年的0.41下降到0.2。公司现金流承压，去年和今年上半年经营活动产生的现金流量净额均为负值，处于净流出的状态，去年净流出120.13亿，今年上半年净流出52.97亿。

 

保利置业集团的现金充足程度也较低，2019年和2020年经营活动产生的现金流量净额均为负值，分别为净流出42.02亿、51.19亿。同时公司的存货周转率明显偏低，只有0.08次，低于测评企业中位数0.11次。

03

盈利能力

（大多房企营收同比回升，电建地产表现垫底，利润水平延续下行趋势)

截止今年8月末，Top50家房企在盈利能力上表现，只有电建地产一家抗风险表现“一般”，其余的房企盈利表现较为优秀。超五成房企的盈利抗风险等级为”很强“。

 

观察电建地产近5年的利润水平可以发现，公司净利润一直呈下降趋势，且在今年上半年跌幅进一步扩大。据Wind数据，电建地产归母净利润从2018年的7.51亿，一路下滑至2019年的1.29亿，2020年勉强盈利0.45亿，今年上半年甚至亏损4.08亿。去年电建地产营收就开始下滑，今年上半年营收更是下滑35.7%。

04

融资能力

(超3成房企融资抗风险能力一般，境内外无新发债系主要缘由)

 

从前50强房企融资能力表现来看，截至今年8月末，top50房企中，保利发展、招商蛇口、金地集团、龙光集团、万科、碧桂园等房企融资能力较强，无论是融资规模还是融资渠道，受到的影响有限。而大华集团、绿城中国、新力控股等房企则融资能力较弱。

05

中铁建房产、富力地产2家依然处于“红档”

截至今年6月末， “三道红线”全踩（现金短债比宽口径，计算公式：现金及现金等价物/短期有息债务）位于“红档”的TOP50房企有铁建房产、富力地产。

 

2018年、2019年、2020年连续三年经营活动产生的现金流量净额为负的TOP50房企有绿城中国、中交房地产集团有限公司、正荣地产集团有限公司（以下简称正荣地产）等。

06

偿债能力

(房企偿债能力分化，铁建房产、电建地产和中交房地产得分较低)

 

有8家TOP50房企在今年上半年实现降档。但也有少数TOP50房企剔除预收账款的资产负债率和净负债率今年上半年还在继续增加，比如金地集团、新城控股、中骏集团控股、中交房地产集团等。

 

从Top50房企的偿债能力来看，龙湖集团和华润置地、越秀地产、龙光集团、招商局蛇口等房企的偿债能力较强，偿债能力得分较低的房企有祥生控股、正荣地产、美的置业、杭州滨江房产集团、富力地产、铁建地产、电建地产等。

07

江苏中南建设、铁建房产、电建地产等

房企利息保障程度较低

从利息保障程度来看，有34家房企抗风险等级在“一般”及以上，也有16家房企表现较差，其中铁建房产、电建地产、江苏中南建设等3家房企该指标表现“极弱”。

08

祥生控股、滨江集团铁建房产等

流动性还本付息能力较弱

流动性还本付息能力主要考察的是房企短期偿债能力及流动性压力。从该指标得分来看，得分较高的房企有龙湖集团、越秀地产、华发股份等，表现“较弱”的房企有14家，包括铁建房产、正荣地产、中骏集团等。

得分更低的还有祥生控股和杭州滨江房产集团股份有限公司。

09

中交地产内生现金流对存量债务

保障能力较弱，正荣等得分也很低

对TOP50房企的存量债务保障能力指标进行对比分析后发现，抗风险级别在“较强”及以上的共19家，占比约40%。但整体上，存量债务的保障能力偏弱的房企仍占大多数，其中表现“一般”的18家，“较弱”级别的12家，中交房地产集团存量债务保障能力“很弱”。此外，正荣地产、铁建房产、美的置业和禹洲集团等得分也较低。

 

正荣地产经营活动现金流对总负债和有息债务的覆盖比近年来也一直为负，经营活动产生的现金流量净额已经连续5年为负，今年上半年才转正。

*文章为作者独立观点，不代表资产界立场

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