河北：已整改完成94个“烂尾楼”等问题项目！烂尾楼业主如何自救？

河北省日前印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序专项行动方案》，聚焦人民群众反映强烈的难点和痛点问题，多措并举、强力推进，大力整治规范房地产市场乱象。

今年以来，全省共排查房地产项目28091个，发现“入住难”“办证难”“烂尾楼”等问题项目96个，目前已整改完成94个，2个正在推进解决。

对2094个房地产开发项目，开展商品房预售排查；

对发现的244个违规销售问题，均已立案查处。

排查从事住房租赁业务的企业（机构）以及网络信息平台634家，发现存在问题企业26家，已全部完成整改。

排查物业服务项目19786个，发现各类问题623个，已全部完成整改；

依据《河北省物业服务企业信用信息管理办法》，9月底向社会公示1270家物业服务企业信用等级情况，供业主和招标主体在选择企业时参考。

充分发挥信用监管约束作用，将11家房地产企业纳入严重失信名单管理，实施失信联合惩戒。

烂尾楼盘的解决方式

一、要求开发商继续建造完毕

如果是因为开发商资金链断裂形成的烂尾楼，可以考察开发商的资金周转能力，如果判定开发商能够在短时间内筹到资金继续完成后续工程，可以开发商一点时间让烂尾楼复活。

二、要求政府介入、新房地产企业接盘

如果开发商已经被其他众多债权人起诉并且已经查封，这时我们要借助政府的力量，和政府协商采取适当的手段进行干涉。

• 如果开发商是缺少资金这种情况，政府会帮助企业引入接盘单位或引入合伙人；

• 对于开发商违法违规建设而导致不能继续施工的情况，政府会对其进行处罚，并在指定日期内整改，处罚和整改后项目就可以继续施工了；
  

• 关于开发商破产或经尽力仍然无法持续施工的政府将依法收回项目并对外投标找到接盘企业，或者开发商自己找到接盘侠。

三、业主自救

业主自救虽然不是最好的方式，但却是最具效率的方式

（一）业主自救方式也分为两种方式 

一种方式是以开发商为主体进行自救，另一种是在开发商已严重失信或没有继续建设能力的情况下，业主自行组织自救的“五自”方式。

• 自救主体是开发商这种情况最为普遍，因为毕竟开发商已经取得了房地产开发的各项资质和用地、规划、施工许可证书，有合作的施工团，有一定的政府关系，只是由于各种原因出现了资金链断裂的情况。对于这种烂尾楼，如果业主急求交房，那么就可以由业主出资、由开发商去规划部门报施工方案，然后到建委去办好新的施工许可证后继续施工。施工结束后，由开发商去办大确权。然后给业主办理分户产权证。整个自救流程就结束了。

• 抛开开发商，业主自行组织“自救委员会”、自己筹钱、自己联系施工方完成后续工程、自行监督、自己与政府协商基础设施建设的“五自”自救法对业主组织的要求非常高。因为此时的业主组织面临着如何转化为开发商的问题，要完成开发商没做完的工作，必须转化为开发商的角色，而不是业主的角色，这是“五自”自救模式的关键。

前两种情况因为仍然是房地产开发企业继续完成了房屋的建造，所以不存在建成后的产权证办理问题、与政府沟通介入公共基础设施问题等，但如果是通过业主自救方式完成的项目建设，因为业主并不是开发企业，没有开发房地产应有主体资格及所有手续，因此建设、公共配套接入、办理产权证等方面会有很大的阻碍。

下面，我们重点谈谈业主自救后所面临的问题以及解决办法。

（二）业主自救面临的问题 

• 1.自救款来源

如何说服业主在已经按照合同约定缴纳房款的情况下还能额外出钱完成自救工作？

必须有一只坚强有力的业主代表队伍，出具完善的维权方案和监管计划，配合律师在整个过程中提供法律支持和谈判支持，还需要政府的配合

• 2.土地权属和报建主体的确认

确定了业主可以继续缴纳费用后，下面就要明确土地权属问题了，只有土地权属明确后，才能进行规划和施工报建，否则没有合法手续的续建都将因涉嫌违建而被城管部门处罚。如果是由开发商和业主合作续建，这部分手续应由开发商负责。

如果是抛开开发商的业主自救行为，需要提前和政府确认好土地使用权归属问题和规划、施工报建的主体问题。一般的业主委员会是没有独立资格进行这些工作的，但是我们见过组织的比较完善的业主自救委员会，通过政府的帮助，确立了自救委员会的独立主体资格，从而能够与施工单位、政府机关等单位签订合同，扫清了交房前的所有障碍。

• 3.集资费用预估问题——多少钱才够用

在完成报建手续后，下来就是续建费用的预估。在筹钱之前，必须的有懂行的业主或者聘请专业的机构对现有的工程进度进行评估，确定达到交房条件需要的时间资金等。

如果是与开发商合作续建，这个资金评估方案一定是业主和开发商双方认可，防止出现约好的交4万，最后又不够，开发商再让缴，业主不甘心，自救失败的情况发生。

• 4.资金的安全及监管问题

既然是业主自筹资金，如何让业主筹集的款项专款专用就是面临的最大问题。不但要对花费的每一分钱都要监管到位，更要让每一分钱都花对地方。根据我们多年的经验总结，保证资金监管到位至少要做到以下几个方面:

（1）成立续建委员会

（2）选举业主代表进行资金统一管理

（3）业主与开发商、律师，建立共管账户，资金由这三方共同监管，用于楼盘后续施工。

（4）聘请专业的工程监理部门进行工程进度和花费的监督工作

监管方式：

（1）共管账户的银行卡由业主代表甲保管，密码设置由业主代表乙掌握前三位数字，开发商委托代表掌握后三位数字，交易信息由律师代表手机接收。取款必须由以上所有负责人，共同到现场，方可办理。

（2）业主代表有权随时在银行柜台机打印开发商款项使用明细。

（3）业主代表有权随时去施工现场验收材料质量和查看施工进度，可以拍照、录像取证，向全体业主汇报，共同监督。

（三）自救成功的标准 

房地产项目开发有很多道流程，包含前期招拍挂拿地，施工建设，完善公共配套手续，订立前期物业合同，交房，收取公共维修基金，办理产权证等多个阶段。烂尾楼重新施工业主自救的输血行为只能算是完成中期建设，要想让房子真正变成一个家，还有很多工作要做。因此自救成功的标准是房屋顺利交付给业主，小区物业等各种配套设施完善，且已经办理完了房产证。

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