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1 阅读提示 房地产企业的破产案件中，在法院受理破产前，房地产企业一般都存在以房抵债的情形。在以房抵债的情形下，债权人一般都会指定一个具体的自然人与房地产企业直接签订《商品房买卖（预售）合同》。进入破产程序后，由于债权清偿率较低，清偿时间较长，以房抵债的债权人一般会要求优先履行以房抵债合同，交付房产，以维护其合法权益。 在目前的房地产企业破产案件中，给予购房消费者以优先保护已经得到了普遍认可。因此，实践中许多以房抵债的债权人会以其属于消费者为由，要求优先履行合同，交付房产。上述问题涉及的债权人人数较多、债权金额较大，法律关系复杂，处理不当将会影响破产程序的推进。 2 裁判主旨 以房抵债的房产权利人，其购房目的在于实现债权，并非为了生活、居住需要，其身份不属于真实及法律意义上的商品房消费者，因此不享有消费者优先权。 3 案 号 (2021)苏02民终3743号 4 基本案情 2015年10月28日，上海XX建筑安装工程有限公司（以下简称建筑公司）、江阴市西郊XX水石灰经营部（以下简称石灰经营部）、江阴XX置业发展有限公司（以下简称房地产公司）、秦X娟四方签订协议书1份，该协议书的主要内容为：1.建筑公司与石灰经营部于2011年9月、2011年6月22日分别签订御翠香郡项目部《水泥购销合同》、江阴市双威广昊名豪城《水泥购销合同》，由石灰经营部向建筑公司供应水泥。截至协议签订时，建筑公司尚结欠石灰经营部水泥货款452475元；2.房地产公司将其开发建设的伊顿小镇项目工程发包给建筑公司施工，双方一致确认，截至协议签订时，伊顿小镇项目工程款尚未支付完毕；3.房地产公司同意以其开发建设的伊顿小镇项目1803号房屋抵偿建筑公司结欠石灰经营部的水泥货款441997元，石灰经营部指定秦X娟购买1803号房屋，并与房地产公司签订商品房买卖合同；4.建筑公司、石灰经营部、房地产公司、秦X娟四方一致同意并确认1803号房屋价值441997元；5.协议书签订后，房地产公司应立即与秦X娟签订商品房买卖合同，建筑公司、石灰经营部、房地产公司、秦X娟四方一致同意购房款441997元以房地产公司结欠建筑公司的部分工程款441997元进行抵偿；6.建筑公司与石灰经营部一致同意并确认，房地产公司与秦X娟签订商品房买卖合同后，即视为建筑公司已清偿石灰经营部所欠货款441997元，双方就《水泥购销合同》再无其他任何争议；7.建筑公司与房地产公司一致同意并确认，房地产公司与秦X娟签订商品房买卖合同后，即视为房地产公司已向建筑公司支付工程款441997元；8.石灰经营部与秦X娟一致同意并确认，商品房买卖合同签订后，双方之间的债权债务关系自行解决，与建筑公司、房地产公司无关。 2015年11月4日，秦X娟作为认购人与房地产公司签订认购协议书1份，该认购协议书的主要内容为：1.认购房号为1803号房屋，房屋建筑面积（预测）为102.79平方米；2.购房款为441997元，以工程款抵扣；3.认购人应于指定签约时间前，携带本协议、应付房款、身份证明及其他相关资料亲自到英伦尚郡接待中心现场与卖方（广昊公司）签订商品房买卖合同，并按卖方指定付款方式付款。如认购人逾期不与卖方签订商品房买卖合同，卖方将不另行催告，并有权解除协议书，将房屋另行销售；4.认购人签订本意向认购书时，支付的定金作为订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，认购人支付的定金转为房价款；5.本协议书经卖方盖章、认购人签字盖章后生效；双方签订的商品房买卖合同生效后，本协议书自行终止；6.备注栏注明“房款抵扣工程款”。 2019年7月12日，无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）作出（2019）苏02破申10号民事裁定书，裁定受理该房地产公司的重整申请，案件移交一审法院审理。 2020年1月2日，一审法院作出（2020）苏0281破1号决定书，对该房地产公司破产重整一案，指定衡鑫公司为该房地产公司管理人。 后因衡鑫公司将秦X娟对房地产公司享有的案涉债权认定为普通债权，秦X娟因而将房地产公司诉至法院。 另，秦亚娟与广昊公司就1803号房屋未签订商品房买卖合同。 5 裁判结果 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述法律精神是出于对以居住类生活消费为目的商品房买受人权益的保护，规定已交付全部或者大部分房款的消费者就标的房屋享有的权益可排除执行，该法律精神同样适用于房地产开发企业破产案件中对有关当事人是否属于消费者及其债权是否优于普通债权的认定，其中消费者的含义应为《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定的“为生活消费需要购买”商品房的消费者。根据上述法律精神和规定，本案中，无论认购协议书是否具备商品房买卖合同性质，以及2015年10月28日协议书所涉工程款、货款、购房款是否已作抵偿，秦X娟与房地产公司就1803号房屋签订认购协议书，目的都是为了以房抵债，秦X娟并未实际支付购房款，其身份不属于真实及法律意义上的商品房消费者，故秦X娟向房地产公司管理人申报的债权不享有消费者优先权，对其诉讼请求依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:驳回秦X娟的诉讼请求。 二审另认定事实：秦X娟名下有张家港市金港镇港区香山南路西侧32-60号508室房产一套。 二审法院认为，秦X娟与房地产公司于2015年11月4日签订的房屋认购协议书，至今双方也未签订《商品房买卖合同》，且秦X娟也不属于“所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住房屋”的消费者购房人，故其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的房屋买受人权利排除执行的（一）、（二）情形，因而其对1803号房屋不享有消费者购房优先权。 综上所述，秦X娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 6 律师观点 一般来说，消费者的权利属于生存权，基于生存权大于普通债权的社会价值考虑，给予消费者优先保护。《执行异议和复议规定》第20条、第29条也对消费者生存权优先保护作出了规定。 根据上述判例可知，以房抵债房产的权利人，无论是其与房地产公司之间签订的认购协议书，还是房产买卖合同，目的都是为了实现债权，并非为了生活、居住需要，不属于消费型购房者，不享有消费者优先权。 同时，根据《执行异议和复议规定》第29条的规定，即使符合消费者条件，购房者也需要付款达到50%以上，才能主张优先履行合同，交付房产。此外，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，商品房消费者在支付价款接近百分之五十的情况下，可以通过将剩余价款支付的方式主张购房优先权。而对于符合消费者条件的购房人，如果管理人解除了《商品房买卖（预售）合同》，根据消费者优先保护的理念，消费者已经支付的房款本金应当给予优先保护。 |
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