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专题介绍 商品住宅专项维修资金专题针对两个问题进行探讨。专题一：使用范围，即应否使用维修资金的问题。专题二：分摊规则，即谁具体承担费用问题，结合相关案例进行实务分析，着眼于物业管理过程中使用维修资金遇到的难点进行分析。由于这两个问题虽然相对独立，但关联性强，在同一篇文章中表述更为合适，故分为两个专题分别阐述。 概念剖析 商品住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施、共用设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。 首先明确公共部位、公共设施和公共设备的概念，由于住宅物业共用部位、共有设施和共有设备的复杂多样性，目前并无较为统一的立法层面的界定，本律师只能根据《中华人民共和国物权法》第七章建筑物区分所有权的规定、国务院 《物业管理条例》，结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，我们可以对共用部位、共用设施、共用设备做出如下判断： 共用部位：一般情况下是指本幢楼业主所公用的部位；共用设备：一般情况下多指为本幢楼所配置的设备； 共用设施：一般情况下多指为本物业管理区域所配置的设施。 关于维修资金的使用范围 关于维修资金的使用范围，在实务操作中，有三方面的问题难以处理： 一、物业服务公司日常保养维修范围与维修资金使用的范围划分问题 物业服务公司根据《（前期）物业管理服务合同》提供物业管理服务，其中重要一项服务内容就是使用物业管理费对“本物业共用设施设备的日常运行、养护管理、养护和维修，本物业共有部位的管理、养护和维修”。而维修资金其用途也是公共部位、公共设施设备的维修更新，显然字面上二者有重合之处。在物业管理实操中也未形成统一的做法。例如对于电梯的维修，有的物业服务公司会承担电梯保养维修费用，具体费用范围可能包括日常安全检查费用、年检费用，也可能包括500元以下的小零件的更换费用；但是有的物业则不管更换什么价格的零部件，均从维修资金中列支。相似的情况还有小区乔木修剪的费用、污水管的疏通费用，各家物业公司做法亦不尽相同。针对这一问题，本律师认为，法律的相关规定并不明确，在此情况下，物业管理公司和业委会该如何操作呢？首先，应当在合同中明确约定物业管理费在设备设施和公共部位维修养护成本的界线，减少在物业管理中物业公司与业委会认识的不一致而带来矛盾。其次，在双方未能明确约定清楚的情况下，本律师建议应将物业公司的职责认定为保养与日常维护责任，并承担相关成本。而对于维修更换的事宜，比如电梯故障的维修，则应当由业主通过维修资金或公共收益来承担。最后，如果双方虽有约定，但是如果存在理解上的分歧如何处理？比如小区围墙围栏刷油漆，一般理解这应当是一个维护的概念，但是如果让物业公司来承担这一费用，有些物业公司是不愿意的。这种情况下一方面要双方协商，另一方面则只能求助政府和相关专家的意见，根据行业惯例来解决。 上述情况之所以会发生，本律师认为有三方面的因素：一是目前没有官方关于小区公共部位、公共设施、公共设备的维护、小修、中修、大修、更新、改造的具体范围和内容规定，客观来讲物业公司和业委会在这方面是无法可依，无标准可依的。而若要政府立法建立标准，也有相当大的难度。例如小区的公共部位外墙，有石材、瓷砖、涂料、幕墙、半幕墙等不同的外立面，养护、维修要求完全是不一样的，这使得政府难以出台一个“大而全”标准。而电梯、消防设施、水泵、技防设施等则更为复杂，不同品牌的维保、维修要求亦不一致，让政府出台一个具体可行的标准更是难上加难。二是我们目前大多数物业管理收费实行包干制，加剧了这一矛盾。因为在包干制收费条件下，多支出的维修成本本就是物业公司利润，物业公司肯定希望更多的支出维修资金；而如果是在酬金制收费下，这一矛盾并非非常突出。道理很简单，物业管理费和维修资金都是业主的资产，用什么支出无非是成本分摊的具体形式而已。因此，在国外大多数实行酬金制收费情形下，这个问题并非如此严重。 二、业主自行维修范围与维修资金使用范围划分问题 记得很多年前处理过一案例，一个独栋业主要使用维修资金维修自己的房顶，本律师多次与他明确独栋房屋屋顶并不属于公共部位，不能使用维修资金。而业主的理由则是维修资金是分摊到户的，业主当然可以使用，大不了用光了自己再补缴就好了。这类业主完全不理解维修资金的本质，没什么要争辩的。但是在维修资金具体使用时，确实有些“模棱两可”的情况，例如窗户边框渗漏水、阳台维修、户外专用管线维修等等，这些部位的维修着实没有明确的法律、法规规定，故而物业公司只能依据自己的理解来具体操作，结果是引发物业公司与业主或业委会的矛盾。 针对这类问题，本律师认为应当根据具体情况来确定是否应当使用维修资金，具体划分的标准应当按照是否确实是“单一业主无法控制且公共不可分”。为了更准确地说明问题，我们将就每种情况分别说明： 1. 关于窗户边框渗漏水 本律师曾处理过一些业主报修窗户边框渗漏水，要求物业公司和业委会使用维修资金来维修的情况，业主的理由很简单，因为业主认为窗户外围也属于外立面，即：房屋的公共部位；在开发商保修期过后，房屋的公共部位应当由物业公司使用维修资金来进行维修。而物业和业委会大多数情况下却会认为，这属于业主的专用部位，应当由业主自行维修。本律师认为，一般情况下窗户边框渗漏水应当由业主自行维修，原因有二：一是窗户本身属于专用部位，业主可以自行更换维修，边框与外墙连接处渗漏水多是由于业主使用不当造成的，不应当由于其与外墙毗连而认定为共用部分。如果被认为是共用部分可能会无限对公共部位进行扩大，因为任何专用部分都是和共有部分毗连，显然无法操作；二是窗户一般不会认定为外立面，漏水本身一般不涉及到其它业主；如果使用维修资金进行维修，显然与维修资金的法定用途相悖。但是，需要说明的是，如果窗户本身是房屋外立面的整体，例如玻璃幕墙，这种情况下出现渗漏水则应当使用维修资金：一是因为幕墙本身就是整个单体建筑外立面，根本无法与窗户或墙面区分；二是因为由于幕墙的整体性，业主或使用人无法自行更换或维修。 2. 关于阳台维修 从阳台的构造看，其无非由两部分组成，一是属于结构的部分，如现浇的楼板、圈梁；二是不属于结构的部分，如护栏。如果属于结构部分则应当由维修资金维修，但是如果是护栏损坏，则不应当使用维修资金。如果是阳台的外立面与外墙相连，瓷砖或涂料与外墙不可分割，则应当使用维修资金来进行维修，原因是外立面本身，且为共有部分，理应由维修资金来维修。与阳台情况相似的还有预留空调机位的维修问题，这里不再赘述。 3. 关于户外专用管线维修 户外专用管线是一个什么概念呢？按照本律师的理解，一般是指从供水、供电事业单位到业主家中已经经过计量表，但是尚未入户的管线。比如说，一些新建楼宇的水表统一排放在一楼，从水表出来的水管到六楼业主家中往往有十几米的距离，这部分管线的维修是否需要物业公司来维修吗？这需要先依照合同法第178条之规定，该规定明确了供电合同履行地点为产权分界处。一般理解上，产权分界处为电表或水表处，上海市明确规定出水表或电表30公分为供水或供电公司或维护，显然不包括已经出水电表但是尚未入户的部分。对于这种情况，本律师倾向于用使用维修资金来进行维修，原因是这种专用水管或电线业主根本无法控制，其进户之前完全设立于楼道等公共部分之中，一般情况下业主也不会擅自改动，所以这里不能机械地理解属于某位业主专用设施，而由业主来维修。 4. 关于实为公共部位，但确为业主专用的维修问题 由于房屋结构设置问题，有些开发商在一些住宅往往会将低楼层设置为商业用途，例如一楼二楼为商铺，三楼及以上为住宅。由于一般一楼二楼为裙房，投影面积大于三楼以上投影面积，可能会给三楼业主一个比较大的使用平台。还有一种情况是开发商将一些多层或高层的楼顶设计为顶楼业主专用，顶楼业主可以在上面种花种草、晾晒衣物。如果这些本应是公共部位在由某些业主使用时，发生渗漏或其它结构问题需要维修时，是由使用的业主来承担费用，还是由相应的整幢业主来共同分摊呢？本律师认为，这种利用属于业主对共用部位的合理应用，不应因此而变更共用部位的性质，所以对其维修亦应当使用维修资金来维修。当然，如果使用的业主自身使用不当人为造成这些部位的损坏，则应当由业主承担相应费用。 三、用水、用电公共事业单位维修范围与维修资金使用范围划分问题 根据《物业管理条例》第52条规定：住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。根据该条规定，结合上文的一些分析，具体维修责任划分如下： 1、供水系统分两段，以入户水表为分界，水表之外由自来水公司维修，水表之内为业主自有部分，由业主维修；而已经出表但未入户前的水管维修，则应当由物业公司使用维修资金来维修。排水系统分三段，第一段是城市排污主干管（井），由市政公司进行维修；第二段是城市排污主干管（井）至楼道排污直管，包括小区内的污水井、污水管道和楼内的主立管，由物业公司使用维修资金维修；第三段是从楼内主立管分出后的部分，一般在业主家中专用，由业主维修。 2、供电系统分为两段，以入户电表为分界：电表之外由供电部门维修，电表之内为业主自有部分，由业主维修；但入户之前的线路，应由物业公司维护；小区电表之内共用部位用电的设施设备由物业公司维修保养。 3、供暖系统的维修专业性太强，由供暖单位进行维修。如果入户部分不是人为损坏，属于正常老化或加压导致损坏，供暖单位应该免费进行维修；若用户擅自采用其他材料作为供暖设备或人为损坏，维修需交纳维修费。 4、供气系统的维修因非专业人员无法完成，故由煤气公司专业人员进行维修，不存在使用维修资金维修的问题。 |
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