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居住权最早源于罗马法，是指以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。关于居住权早在2001年就曾出现在《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第27条第3款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”《物权法》（2007年）立法过程中对居住权曾有过广泛争议，但最终没能写入《物权法》。 由于《物权法》第五条物权法定原则存在，司法实践中当事人主张居住权时，不少法院往往会以“我国法律并未规定居住权的设立、行使等相关内容，故主张行使居住权依法无据”驳回诉讼请求。现《民法典》将居住权作为物权编一章单列，我国住宅“两权”分离时代即将开启。  居住权概述 1、居住权可以通过书面合同设定，但以登记为权利设立的要件，也可以遗嘱设定。 2、原则上无偿。 3、居住权不得转让、继承，原则上不得出租。 4、居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。 居住权和租赁权的对比 居住权与房屋租赁权都是对他人房屋所享有的使用权，二者具有一定的相似性，主要存在以下差别。 1、居住权属于用益物权是绝对权，必须要通过登记而设立，可以对抗房屋所有权人之外的任何第三人，享有的是物权请求权。而租赁权是作为债权属于相对权，依据合同相对性，承租人只能对出租人享有租赁权，不具有对世性，除“买卖不破租赁”等情形外，不能对抗第三人，享有的是债权请求权。显然，法律对居住权的保护要远强于租赁权。 2、居住权原则上无偿，而租赁权设立基于租赁合同，是一种双务、有偿的法律行为，租赁权取得必须以支付租金为条件。 3、依据《合同法》第214条规定，租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。而居住权没有期限限制，最长可以是居住权人出生至死亡，一生的时间。 居住权将带来的影响 1、房地产交易市场 过去房产交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租赁。《民法典》生效后，还应当查询是否存在居住权。居住权设立之后，即便房产在居住权年限内被原所有权人转手卖掉，买家事后获得不动产证、拿到所有权，但此时买家取得所有权并非完整的，无法对抗已设立的居住权，无权赶走居住权人，类似于“买卖不破租赁”。 但如上所述，法律上对居住权保护要远甚于租赁权，租赁只是合同关系，最高租赁期限不得超过20年，且新房主可以依据租赁关系取得房屋收益。而居住权的时间期限，理论上可以无限长、直至居住权去世才会消失。同时，居住权无偿是原则、有偿为例外，不约定就不会存在租金收益。因此设立了居住权的房屋流通属性和价值将大打折扣，甚至可能是花钱买了一套“无法使用”的房子。 因此2020年1月1日后，购买房屋一定要前往不动产登记机构查明所购房屋是否存在居住权负担。 2、租赁市场 对于长期租赁合同，在租房合同中，给租客设立租赁年限等同时间的居住权，将进一步保障租客的权益。不少房东往往会随着租住年限的增加要求上涨房租，如果不同意就通过其他手段逼迫租客退租解除合同。 《民法典》生效后，如果租客想要长期租房，可以与房东额外再签订《居住权合同》，这样即便房东想涨租金解除《租赁合同》，但如果居住权期限未满，即便《租赁合同》解除房东也无法再次出租获利，这可以从根本上解决坏房东的不轨之心。 居住权在实践中的适用 1、为结婚时到底加名不加名提供一个变通的方式 不少人结婚时往往会要求另一方在其个人房屋中加上名字。但加名即意味着赠与完成，如二人婚后感情不和离婚，那么一方可以依据产权证登记分得房屋相应份额。而在房价高昂的今天，房子往往是家庭共同出资购买，如果加名后离婚将导致家庭财产大大减损，因此部分人往往会拒绝加名，最终导致许多情侣一拍两散。 而加名方之所以要求加名是缺乏安全感，担心婚后二人不和感情破裂最终导致除了付出青春什么都没有得到，甚至连个住的地方都没有。《民法典》生效后，双方可以通过签订一个长期或是附条件《居住权合同》解决该问题，由于居住权能够对抗所有权，如此即便双方感情破裂离婚，也能使得另一方居住权得到保障。 2、为以房养老制度提供支持 我国正逐渐步入老龄化社会，养老已经成为重要社会问题。《民法典》生效后，自己拥有房屋但无子孙或子孙不孝的老人，可以将房屋所有权出让与金融机构，获得经济收入，再与金融机构设立一个终生居住的居住权，这样金融机构既能以一个较低的价格获得房屋所有权，另一方面又能使得老人有稳定的收入使其老有所养。 3、避免子女因房产继承产生矛盾 出于对子女取得财产后就不孝顺的担忧，有些老人往往不会直接将自身所有的房屋直接过户与子女，而是通过遗嘱的方式。但遗嘱可能导致老人过世后，子女因为房产分配产生矛盾，影响家庭和睦，《民法典》生效后，老人可以通过事先将房屋所有权分配与子女，再与子女签订《居住权合同》设立居住权，如此即可提前解决身后事。 4、避免父母为子女买房子女却成白眼狼 由于现房价高昂，往往是由父母直接出资为子女购买房屋，房屋所有权登记于子女名下，但由此也带来一个问题，如果子女是白眼狼，将导致父母老无所依，为解决这种问题，父母可以和子女约定，父母在世期间对所购房屋享有永久居住权。 居住权可能带来的问题 1、如果老赖把自己已经资不抵债的房子设置一个终生“居住权”，该怎么办？ 2、居住权与所有权分离，那么新设居住权的房子，其入学权益、落户权益归谁所有？ 3、居住权存续期间，是否有权进行装修？装修附加价值如何处理？ 一个新制度设立，必然带来许多新的问题，具体如何解释还得看最高院司法解释，大家且拭目以待。 蔡思斌 2020年6月8日 菜驴杂录： 维特根斯坦说， 你对虔信的教徒证明了上帝不存在， 你说这逻辑有强制性， 虔诚的信徒会说， 我要是连上帝都不信了， 我为什么要信你的逻辑? 蔡思斌，执业逾二十年，上海锦天城（福州）律师事务所合伙人 排版：林俊锋 |
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