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一朋友咨询，称其所购福州品牌开发商的复式房，因封闭阳台及露台现被定义成违章建筑，要求自行拆迁，现产权登记被冻结，该如何维权？朋友觉得很冤，开发商样板间都这么布置的，且在相关楼书及宣传册也就么显示，在搭建时开发商及物业也是默许的，现怎么就成违章建筑，这应该由开发商承担赔偿责任吧？其他不说，就按照此前倒楼板的费用、拆除楼板的费用及房屋面积减少总价赔个二三十万就好了？ 我能说什么呢？真是想得太美了。开发商为进行促销，吸引购房者，确实很喜欢用赠送面积这一招。但用了这么多年，开发商其实也有一些明确的套路，尽量不让自己承担法律责任的。 比如认为自己在销售宣传中以明确具体的方式向不特定消费者承诺赠送面积及得房率近100%，应视为要约邀请，甚至更厉害开发商仅以口头说明或暗示，不留下任何把柄；同时双方签订的商品房买卖合同是对出卖人前期宣传中的赠送面积及得房率近100%这一约定的实质性变更，双方关于案涉房屋的相关权利义务应以正式签订的商品房买卖合同为准。 比如签署商品房买卖合同时还会明确本合同所述价款仅包括合同明确约定的交付面积房屋，不含其他任何可能涉及的赠与面积价值等。 比如绝不会由开发商组织统一倒板，而在验收后要求购房者自行处理或统一交由没有任何关联关系的第三方公司施工处理。 基于开发商上述手法，房屋赠与面积如被认定为违章建筑，后续追究开发商责任非常困难，最终得到的赔偿款数额可能远低于当事人期望值。 比如针对楼顶花园赠送面积被城管拆除的，福建永泰法院就曾判决认为：开发商与购房者订立的《商品房买卖合同》及其附件以及前期物业管理服务协议，系合同双方真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《商品房买卖合同》约定，购房者所购商品房的建筑面积不包括屋顶平台面积，其提供的证据不足以证明开发商通过附赠屋顶平台建筑而加价销售案涉商品房，应承担不利的后果。屋顶平台属小区业主共有，购房者应在法律规定的范围内管理和使用屋顶平台，却未经相关部门审批擅自在屋顶平台搭盖建筑物用以自身居住，因搭建物被永泰县城建监察大队以违法建筑为由拆除而造成损失，并非开发商违约行为所致。 比如针对赠送二层地下室的，上海崇明区人民法院就曾判决认为：虽然三原告所购房屋依约不包括独立的两层地下室空间，但开发商在房屋销售过程中，通过广告资料、样板房展示等形式，对相关地下空间的使用方式进行不当宣传，对原告作出购房决定可能存在一定程度的影响。但该使用方式违反了法律强制性规定，使三原告实际无法按照宣传内容完全实现地下空间的使用功能，致其预期利益受到一定损失，开发商应当承担相应的赔偿责任。但综合在案证据，无法证明该地下空间使用方式对房屋价格存在重大影响，故三原告所主张的赔偿金计算方式于法无据，本院难以支持。结合本案的具体情况，本院确定由开发商酌情赔偿三原告损失37,114.4元等。 至于有的业主想通过努力，争取让开发商申请改变规划，具体流程是从项目所在地出具方案，到政府部门办理备案，最终依据城乡建设管理条例、办理规划许可、施工许可等等，重新进行建设等，但这费时较久，且需要开发商全力配合。修改规划方案总体理论上可行，但需要开发商补缴大量土地出让金等费用，双方很难达成一致。重新修改规划就要更改容积率，这看似是某一个项目的小问题，实则涉及到整个城市总规划，需要办理一系列审批程序，在福州基本不可能实现。因违建被强拆的楼盘有很多，但还真没听说哪家开发商可以修改项目容积率的。 不过，即然事情出了，协商解决肯定很难的，最终还是要诉诸法院的，到时也只能依据大家各自的证据，让法院综合考虑购房者的权益、开发商的责任及过错来进行裁判了。 改判要点 蔡思斌 2021年5月26日 蔡思斌，执业逾二十年，锦天城福州律师事务所合伙人 排版：林俊锋 |
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