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样板间与实际交房不符，市监局该如何处罚 ——关于《反不正当竞争法》第八条适用的理解 Z市市场监管局接到该市信访局转来的一起群体信访案件，信访人称其于两年前购买的某知名房地产开发公司（以下简称：Ａ公司）在该市开发的精装修楼房，实际交付情况与售房时的宣传不一致，该楼盘售房时样板间厨房部分展示的燃气灶和厨盆间距为65cm，并在相关说明中明确标注该间距为65cm，但实际交房时燃气灶和厨盆的间隔距离只有15cm，属于欺诈误导消费者的虚假宣传行为,要求对Ａ公司的行为进行处罚。 经该局执法人员调查，信访人所反映的问题属实。造成这一问题的主要原因是由于Ａ公司在楼房建成后实际装修时发现，如果将燃气灶和厨盆间距按照售房时的约定设置为65cm，则违反室内燃气安装相关标准规范，存在安全隐患，为此，对应修改了原有装修方案。 对于此案该如何处理，执法人员产生了不同意见： 一种意见认为Ａ公司在售房时宣传内容与实际情况不符，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者”之规定，属于虚假商业宣传，应当依据《反不正当竞争法》予以处罚。 另一种意见则认为Ａ公司不构成虚假商业宣传，而属于合同违约行为，信访人应当通过其他途径加以解决，市场监管部门不应依据《反不正当竞争法》对Ａ公司进行处罚。 笔者同意第二种意见。下面就结合该案谈一点对《反不正当竞争法》第八条适用的粗浅理解： 一、从主观方面来讲，《反不正当竞争法》第八条规定的行为属于故意行为。但从调查情况看，本案中Ａ公司在楼房销售时，并不存在虚假、误导宣传的主观故意。造成实际交房与销售时约定情况不符是基于室内燃气安装相关标准规范和用气安全方面的考量。精装修的商品房作为一种高价值特殊商品，在其开发建设、装饰装修过程中存在大量不确定性因素，一些事先约定的细节与实际交付时存在差异在所难免。再者，从理论上讲，本案中Ａ公司也不存在以此细节问题欺诈、误导购房者的动机。 二、从客观方面讲，应当是经营者实施了《反不正当竞争法》第八条规定的造成或者足以造成“欺骗、误导消费者”后果的“虚假或引人误解的商业宣传”行为。而经营者对商品或者服务某些方面的宣传，虽然有不准确、不真实的地方，但不足以造成消费者误解，不会对消费者的购买行为产生实质性影响的，就不符合该违法行为的构成要件。本案中，购房人购房时不仅要考虑房屋主体结构，还应包括层高、景观、光照时间、配套设施等一系列要素，购买成品房的还要考虑室内装饰装修标准等问题。既然商品房作为一系列要素的集合，厨房燃气灶和厨盆之间的间隔距离只是其中一个组成细节，该距离间隔的大小确实会对消费者生活带来一定程度的不便，但不至于影响整个消费品性质的改变和使用，且无法证实该户型商品房销售情况与厨房燃气灶和厨盆之间的间隔距离有必然联系，基于常理判断该因素起不到影响商品房交易的决定性作用，也就没有造成“欺骗、误导消费者”的后果。 至于在房地产交易中哪些要素不符合售房时的宣传会对交易达成造成实质性影响，并无硬性标准。笔者认为应根据实际情况基于“常识、常理、常情”进行综合评判，不能一概而论。譬如售房时开发商在明知不可能实现的情况下，宣传小区绿地率达40%，但实际只有30%，或者售房时承诺小区内建造人造湖而实际并没建造等诸如此类重大且产生巨大差别的情形，基于“常识、常理、常情”可以合理推断会对购房选择构成实质性影响，就应判断造成了“欺骗、误导消费者”的后果。 三，本案涉案企业是全国知名房地产开发公司，其在Z市开发的楼盘因为选址优越等因素甚至造成了开盘时“一房难求”的火爆场面，可以印证该房地产开发企业没有因为宣传“燃气灶和厨盆间隔65cm”而获取（包括可能获取）不正当的交易地位或交易机会。 综上，对于某一行为是否构成《反不正当竞争法》第八条所禁止的不正当竞争行为，应从当事人主观方面是否故意、当事人的行为对相关交易达成能否产生实质性影响、当事人是否因此获取（包括可能获取）不正当的交易地位或交易机会等方面来衡量。由此，本案中Ａ公司的行为并不符合相关行为构成要件。 近期，部分三四线城市商品房价格有所松动。在房价出现较多下降时，先期购房者往往会以开发商售房时的一些宣传、房屋质量等方面的细节问题和瑕疵进行群体性信访、举报、投诉。这一现象还有可能随着房地产价格的进一步波动大量出现。对于此类问题，还是以引导购房者通过协商、仲裁或者诉讼等途径加以解决，行政权力不宜过多介入，更不宜动辄实施行政处罚。 相关文章 监管之声 本号推送的内容如有侵权请您告知，我们会在第一时间处理，互联网是一个资源共享的生态圈，转载为了免费传播和分享，本号对转载内容真实性不予负责、文章观点仅供参考！ |
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