|
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）【备注：财税〔2016〕36号文，销售不动产增值税税率11%；财税〔2018〕32号文，自2018年5月1日起销售不动产增值税税率调整为10%；财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号文，自2019年4月1日起销售不动产增值税税率调整为9%。】根据上式推算，增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产销项税额=销售额*9%=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）]*9%=全部价款和价外费用/（1+9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1+9%）*9%即转让房地产销项税额=全部价款和价外费用按适用税率计算的增值税额-土地价款抵减的增值税额财税〔2016〕43号第三条：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。税务总局公告2016年第70号第一条：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。依据上述政策推算，增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-[全部价款和价外费用/（1+9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1+9%）*9%]=全部价款和价外费用/（1-9%）+当期允许扣除的土地价款/（1+9%）*9%即转让房地产土地增值税应税收入=不含税价款和价外费用+土地价款抵减的增值税额综上，笔者认为，对于增值税采用一般计税方法计税的项目进行土地增值税清算时，其应税收入应包含土地价款抵减的增值税额。财税[2016]43号第三条：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。国税函发[1995]110号第五条：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。笔者认为土地价款抵减的增值税额不属于增值税进项税额，且土地增值税相关政策中对于取得土地使用权所支付的金额无相关扣除规定。因此笔者认为，土地增值税清算时，开发成本中取得土地使用权所支付的金额按支付的土地价款全额计入，不扣除土地价款抵减的增值税额。
|
