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文/郭致齐 过去一年多的时间，“三道红线”、“贷款集中度管理”、土地供应“两集中”等多项政策先后出台，自上而下打破了房企依赖高杠杆谋求扩张的路径依赖，也让房地产行业进入去杠杆的“阵痛期”内，整体利率水平不断下行。 在此背景下，一场“改革之风”在各大品牌房企内部悄然刮起。其中，早在今年年初，禹洲集团就低调地提出“发展变革”的调整思路，开启了涉及组织、人才、文化、财务体系等多方面的细致变革。 与此同时，禹洲集团进一步强化了对于财务稳定、安全的管控。笔者注意到，早在今年5月，禹洲已悉数赎回年内到期的所有境外债券，之后9月又赎回20亿元全资附属公司发行的两项境内公司债券。至此，禹洲集团已悉数偿还年内到期的所有境内外债券。 可以看到，禹洲集团正在积极拥抱变化，加强运营管控、调整组织架构、优化资源布局，集中力量推动产品及服务的打造，转向高质量、可持续发展的模式。 “财务管控是重中之重” 对于禹洲的变革，禹洲集团董事局林龙安认为财务管控是重中之重。由此，禹洲强化了以财务数据为线条，贯穿到投资、营销、成本、回款等各个环节的管控体系。 林龙安表示，自年初禹洲就开始强化集团总部财务中心的管控，强化总部运营管控体系的落地和系统化、制度化的落地。具体来说，就是要从财务指标推演，没有利润的项目就不参与、管控力度弱的项目也不参与。 笔者了解到，在房地产融资市场持续震荡的情况下，禹洲积极采取主动的债务管理方式，持续向市场释放稳定积极的信号。 为应对近期房企海外债市场大幅波动，今年以来，禹洲集团及大股东林龙安累计于公开市场购买达5105万美元公司境外优先票据，为稳定投资者信心、缓解市场压力起到了积极作用。 中金公司研报分析称，债券回购对短端债券影响相对较大。展望后市，公开市场债券回购依然是发行人相对常见的回购操作，但是对美元债价格的提振作用可以降低预期，相比之下，在市场波动较大时，对于长端债券进行要约回购或是更为积极的信号。 不仅如此，禹洲也坚定的持续降杠杆、降负债。早在今年5月，禹洲已悉数赎回年内到期的所有境外债券，之后禹洲于9月如期赎回20亿元全资附属公司厦门禹洲鸿图发行的两项境内公司债券。至此，禹洲集团已悉数偿还年内到期的所有境内外公司债券，突显出财务的稳健性。 国泰君安方面认为，禹洲集团将财务安全性视为优先。由于审慎的拿地和积极的债务回购，禹洲在2021年中期进一步改善了其资产负债表状况，未来几年禹洲还将会优先考虑财务安全下的有质量增长。 除了财务强化机制，禹洲更是提出了未来高质量发展的战略方向，这也意味着公司将更加聚焦产品与服务力的提升，以品质打造为核心。 在业务布局方面，禹洲也偏向高能级核心城市，资产质量较为优质，土地储备一二线核心城市占比超过90%。中指研究院数据显示，2021年前11个月，禹洲已累计实现975.9亿元的合约销售成绩位列百强房企第38位。 在量价齐升、稳定增长的背后，离不开禹洲在产品及服务方面的频频发力。公司今年持续聚焦产品和服务，不仅对现有“雍”、“朗”、“嘉”的产品体系进行升级，提出了“禹立方-温度空间”的产品理念，还配合有“匠心智造”的工程提升计划。 值得一提的是，禹洲在旧改项目取得了突破性进展。2020年，在大湾区核心城市深圳、珠海、惠州新增3个旧改项目，建筑面积约90万平方米，货值约为人民币337亿元。 禹洲集团表示，未来仍将重点关注大湾区的核心城市：广州、深圳、东莞、珠海、佛山、惠州，持续深耕稳扎稳打，不求快，但要求稳健经营和探索，争取未来旧改项目可以成为销售的主力，也成为补充土储的重要方式。 管理架构扁平化降本增效 “三道红线”以来，为应对种种行业变化，针对性的进行架构升级、组织变革，是当下房企为了活下去、追求更精细化管理而采取的必要措施。 笔者注意到，各大房企对其组织架构进行了总部层面、区域层面、多元化业务层面的调整，其中区域层面的动态调整，即裂变与合并是房企重点调整的领域，主要原因便是行业发展早已脱离规模竞争的背景下，一些区域架构组织的设定已不再适应未来的企业发展方向。 亿翰智库研报进一步分析称，首先，特殊时期的持续使得房企销售和经营受限；其次，行业进入管理红利时代，成本管控成为房企共识；最后，政府对房地产调控政策不断收紧，使得房企盈利空间不断被压缩，房企不断优化内部组织结构来降低管理成本。此外，“三道红线”出台加快了房企组织架构变革的节奏。 据悉，禹洲年内已陆续将管理架构调整扁平化，计划逐步取消区域层级，实行总部管控的精简架构，“扁平化管理将使得组织更灵活，更能适应市场的变化，做出快速反应”。 近些年，为适应行业新的发展路径及规则，禹洲一方面精兵简政，提倡一岗多能，组织结构持续扁平化；另一方面，禹洲不断加强内部人才培养机制，建立了“帅、将、英、才”四梯队、专业&管理双通道的人才体系，力求发挥个人在岗位上的最大价值。 同时，禹洲内部的“禹活水”计划也是一项重要机制，员工可以通过内部竞聘其他适合岗位，从而创造更多的发展和晋升机会。不仅提高个人能力及经验值，更重要的是增加组织内部活力，提高了组织间的配合及效益。 禹洲在人力资本、效能管理方面的表现，在中高速发展的房企也较为抢眼。知名机构赛普咨询研究发现，在抽样的上市Top100房企中，企业人均销售金额与企业规模成正相关，从去年房企的人均效能数据来看，禹洲人均销售金额排名行业前列。 今年9月，在克而瑞2021年最新发布的“中国房地产企业人力资本价值50强”榜单中，禹洲也由2020年的43位晋升至2021年的第36位。报告指出，禹洲在销售增速维持在50%左右的情况下，仍同步实了现组织架构的效能优化，而行业内较多增速在30%~60%房企人力资本价值表现较低，扩张过程中会损失部分资源配置的效率。 除了组织效能，成本管控也可以体现公司的经营管理成效。2021年中报数据显示，禹洲上半年销售及分销成本仅占合约销售的0.54%，行政开支占比为0.78%，同比下降。其中，三费合计占收入的费效比约6.88%，低于10.2%的行业均值水平，体现出禹洲在成本管控方面的优异成绩。 此外，近年来，禹洲集团还始终坚持低碳环保和绿色发展的理念，高度重视可持续发展，致力于提升ESG管制水平，并主动响应国家“双碳”目标，也因此荣获“2021年度影响力企业”、“杰出上市公司大奖”、“年度接触社会责任地产公司”等多个奖项。 |
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