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房地产企业土地使用税地下面积是否分摊？ 案例：A房地产公司开发某项目，占地面积20000平米，地上建面50000平米，同时配建了与地上建筑物相连的地下室5000平米，地下室可以取得完全产权。2019年8月，地上建筑物已交付30000平米，地下建筑物尚未交付。 问 当月分摊土地使用税应税面积时， 是按地上地下的总面积比例分摊， 还是仅按地上面积分摊？ 答：应按地上地下的总面积比例分摊。土地使用税应税面积=占地面积*（1-已交付建筑面积/全部建筑面积）=20000*[1-30000/(50000+5000)]=9090.91 实操指南 本例中地下建筑物可以独立分摊土地使用权，因此需要分摊计算，但实践中大部分地下建筑物没有产权，此时通常不将地下建筑物面积纳入分摊。 全国缺乏统一规定，部分地区以计容面积进行分摊，或按照增值税销项抵减的口径-地上计容可售建筑面积进行分摊，具体还需与当地税务机关沟通。 如地下不分摊，则本例中土地使用税应税面积=占地面积*（1-已交付建筑面积/全部建筑面积）=20000*[1-30000/50000]=8000 通常地下面积不纳入分摊更有利，因为地下建筑物销售进度通常慢于地上建筑物，自持时间比地上建筑物要长。 如果是单独建造的，不与地上建筑物相连的地下建筑物，则只能按地下建筑物面积进行分摊，无论是否计容或有产权。 政策依据 财税[2009]128号“四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题 对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。 对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。” 财税[2005]181号“一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 二、自用的地下建筑，按以下方式计税： 1．工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%]×1.2％。 2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%）]×1.2％。 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。 3．对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税” |
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