 这几天捎带手整理了下今年3批次土拍，然后作为一个安徽人 居然两次看到安徽国企跑上海来拿地 惊叹之余，我发现了一件更有意思的事情 就是类似安徽交控、安徽高速这类“国资系”正在一点点的浸润上海土地市场 国资背景都被标黄了，然后看起来不清楚是不是国资的我都去查了下它们的实控人然后标注在了后面小括号里 你就看到从今年第一次土拍开始，国资系拿地占比一次比一次高，第三批次干脆3/4都是国资系出来拿的地 这个情况不光上海，苏州也是 前期结束的苏州土拍，苏高新、建屋、圆融、恒泰、相城城投等等，也几乎是苏州地方国企的倾巢出动 一共20块土地，地方企业占据10块，拿下来50%的比例 最夸张的应该算是南通 来源：南通楼市动态 南通最好的滨江地段，这次一次性拿出来5块地，全部被南通城建拿下 不光拿地哦，土拍只是开始 真叫卢俊 认认真真聊地产，实实在在谈买房。 2973篇原创内容 公众号 01 国资，正在全面接盘 大概半个月前有一个很容易被忽视的收购 「上海城开」打算用35.76亿元转让自己的附属公司「上海寰宇城市投资发展有限公司」60%的股权，值得关注的部分被我划线了 这是什么公司，城市投资发展，方向很宽泛，但是说一个项目，你们可能就要眉目了——滨江城开中心 这是一个徐汇区综合商业开发项目，现在一期已竣工并投入运作，划横线公司就是滨江城开中心的开发商 而这次的60%股权转让完成之后，上海城开将不再拥有上海寰宇任何权益 然后，加上另外两家股东方「西岸开发」、「徐家汇商城」原本也是国资系的，上海寰宇成了一家100%国有资产控股企业 老板是，徐汇区国资委 这还不是个例 上海市国资委涉足光明地产、城投控股、上实发展、中华企业、上海临港、华鑫股份、绿地控股 不光上海，广州、四川、上海、江苏、郑州等10多个省市都是如此，只是不是说控股，也可能是接手民营房企下属公司的项目股权 全国范围来看，最有名地产接盘侠，应该就是深圳国资委了 乐居财经做过一次统计，就今年，广州、四川、上海、江苏、郑州等10多个省市国资，都有接手民营房企下属公司的项目股权，这里面就包括富力、旭辉、恒大、万科、泰禾、佳兆业... 国资，正在以你想象不到的规模全面进入地产赛道，不管是企业、股份、还是项目或其他，国资一出场就是买买买 俗话说一分钱难倒英雄汉，这句话对国资来说应该也是一样 所以我还是会好奇那个问题 02 “国资”们的钱从哪里来 我们一般概念里都知道国资实力雄厚，肯定有钱 但国资也不是神仙，不能凭空变钱，所以国资的钱从哪来 我们先看一个线索 也就说非常多收购行为并不是国资委直接参与，而是通过 城投 也就是“城市建设投资公司”，你可以理解为，各大城市的政府投融资平台 也就是说它自己并没有赚钱能力，但是它能找到钱 一开始，城投公司的资本金基本来自财政拨款，或者以财政担保向银行贷款 再后来，融资的方式就是发行城投债，这也成为我们城市进入大基建时代的“粮草”保证 再后来，国家支持有条件的地方政府组建投融资平台，发行企业债、中期票据，进一步拓宽融资渠道 同时，为了做大做强城投公司，各级政府会把公用企事业单位的资产也纳入城投，比如自来水公司、公交公司、热力公司，燃气公司 后期上海城投已从单一的政府融资平台转型，它不仅是重大项目建设主体，也是城市运营主体 会找钱也会挣钱
有钱之后，对于国资系们来说就有了“购买”能力 03 接盘地产商，国资们都是怎么接的呢 各地国资委有了各地城投，有钱之后该怎么操作呢，通常有几种方式 第一种，直接买买买 就是通过买股权的方式，最有名的案例，就是万科了 当年深圳国资委花了663.72亿元成为万科第一大股东，终结了万宝之争 买完之后就放手让万科去做自己该做的事情，现在万科依然还是那个万科 另一方面，虽然同样的买买买，也是有区别的 对于万科，深圳国资委看好企业管理机制及企业自身发展，收购更多是因为驱赶野蛮人，所以承诺收购后会管理团队足够空间 但对恒大就不太一样了 去年11月广州城投接手了中国恒大100亿元的战略投资者权益，不仅买买买，而且还是战投 战略投资者一般都是希望能参与公司的经营管理，希望改善公司的治理结构，如今看来恒大确实需要这样 除了买买买这种直接的方式，国资系还有一些更委婉的动作 比如，今年9月7日，广州城投对富力地产的一笔6月底到期的40亿元人民币贷款展期六个月，展期就是延期的意思，让富力延期6个月还贷 还有一种更重要的委婉方式 叫，间接持有 2020年12月，广州国资委旗下广州城投通过股权质押方式，收购了富力地产旗下三家子公司 这三家富力子公司都自带资产，广州圣景是富力盈凯广场的开发公司，后者是广州珠江新城CBD的大型复合地产项目 股权质押，不是直接控股，而是间接持有旗下其他资产 这么做的目的，只有一个，借钱给富力，让富力度过难关 富力地产曾多次通过质押，获得广州城投几十亿资金纾困 所以这其实已经不是富力地产第一次质押股权了，富力曾经多次通过质押，从广州城投那里拿了几十亿解决自己的困境 不过国资系，也不是烂好人，他也不是什么都要的 比如当年富力从万达接手的77家酒店，就不被看好，因为酒店业务盈利能力弱，2018-2020年分别净亏损4.59亿、10.08亿和14.27亿 所以债转股可以，但是不能包括这些酒店资产 所以总的来看，不管什么方式，国资系的动作最后的指向都只有一个 就是，救急 于是我们看到在一些需要资金支持的民营房企背后，都有国资的默默努力 04 国资这么做图什么 我们看到国资系出现最多的场景，都是房企在喊救命 万科深陷“万宝之争”，眼看就要被野蛮人敲开大门 富力年底裁员、员工75折购房以及出让重资产的动作，都是在为“降低负债水平”做努力，但还是面临裁员，公司陷入困境，这时候广州城投出现了 资金链断裂的华夏幸福曾获得政府支持，河北省政府承诺为其提供高达95亿元的有条件财政支持 不仅仅房地产 2020年11月，就在往恒大投200亿的前不久，深圳国资委刚花了2604亿元收购华为荣耀，让荣耀没被芯片卡死 还有苏宁，不管最后牵手深圳国资委还是江苏国资委，在企业水深火热的时候，站出来的都是国资 国资自己没说过什么，但是通过这些动作我们更倾向于国资的出现 就是解决问题 TA看不惯野蛮人，不想看到公司倒下去，不想看到市场秩序紊乱 或者更确切说，国资最大的夙愿就是希望市场 稳定 因为只有稳定才意味着有可持续的可能，有健康下去的可能 也许有人会说，这些房企如果不是因为“三道红线”，会是现在这样 年初的三道红线让高负债房企纷纷触碰红线，无钱可借，企业遇到问题 但是你们知道房企的负债率达到什么程度了吗
有的负债率高达1000%以上，高负债房企的日常操作都是借债-开工-还钱 不要说三道红线，任何一点国际市场的风吹草动，对他们都可能灭顶之灾 债务面前，房企都是渺小的 这也是为什么国资越来越活跃在地产圈，时刻寻找救场机会 房企一出问题，必然是大问题，也只有国资能接得住 长远看，国资入场助力房企活下去，三条红线是希望房企活的更好 05 这也是为什么我们看到这几年包括近期国资的活跃 所以这是一件什么事呢 房企倒下去只是市场动态，这只是体系中的一环 但是影响房地产行业“稳房价、稳地价、稳预期”，可能就是另一个层面的问题了  大家都在看 ▼ 近期热门新盘： 万科城市之光|光澜道龙湖昱光之城武汉城建·电建·幸福时代大家 好房人气楼盘： 好房楼盘榜单:
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