离城30公里，它是福州的造梦空间？葛岭的气数是怎样的

我去了一趟永泰葛岭。

在深冬12月的午后，从福州市区开着车，沿着南二环进入福湾路，跨过湾边大桥，在福州南收费站上高速，20分钟后，就在葛岭的大街上。

关于葛岭给福州人的印象大体分为两种。

如果喜欢它的绿水青山，就会为它优美的生态环境而折服。这样的葛岭是为自驾游的爱好者而存在的。

如果要说它的居住条件，它的生态宜居，给福州人的“小镇”生活提供了若干个样本。

然而，恰恰是因为房地产的大规模开发，葛岭在福州楼市里的江湖地位迅速走上了“小马拉大车”的怪圈。“鬼城”之说盛行开来。

但相对于北桂湖、东琅岐和西竹岐来说，南葛岭却多少有些不同。

经历过当年江山大名城开盘，组织了一批又一批葛岭看房团，拉动不少福州刚需客入局之后，楼市几经沉浮，如今的葛岭仿佛又回到了它本来就该有的样子。

我不想给葛岭“鬼城”正名，而是要理一下葛岭的“气”与“数”。

葛岭的来头

葛岭街头 图片来源：左丁

葛岭的街道，主要是一个“T”字型。

从收费站出来，一直往前走，直到江山大名城营销中心这里，向左是欧乐堡海洋世界，向右是葛岭各个新楼盘扎堆的地方。

“T”字型的横梁，是一条叫做福巴线的路，也叫G355。G355沿着大漳溪北岸蜿蜒，向西可到永泰县城，向东链接了福州高新区的两园科技园，两园科技园这里，曾经是福州地铁3号线规划设计线路版本中，一个版本上的终点。

此处距离葛岭镇中心，已有20公里。

走在午后的葛岭街道上，空空荡荡是它给人的第一感觉，一边是高楼耸立一边是农民房扎堆是第二个感觉。

高楼是想卖给福州人的，而扎堆的农民房却证明着这里最实际的需求其实非常简单。

这种理想与现实的巨大反差，浓缩在一个只有两条主干道的小镇上时，竟然一时让人拎不清葛岭是个什么来头。

葛岭交通区位示意图 图片来源于网络

葛岭是个什么来头？

葛岭地处永泰县东部，距福州市区37公里，距永泰县城19公里。

2019年全镇总人口为17375人。这个数字在2014年是1.8万人。葛岭作为一个小镇，这几年人口外流大于迁入符合整个永泰县的人口趋势。

2010年，葛岭镇列入福州市第一批小城镇综合改革试点镇。此后葛岭的规划定位为“旅游休闲度假为特色的生态风情小镇，宜居乐业的福州后花园”。

2013年，据福州日报报道，包括名城东部新城项目，葛岭一共规划了24个小城镇建设项目。

这些项目有的是和生态产业发展相关，有的是文化创意产业园区，更多的是和旅游高度结合的小镇。这里面就包括了很多房地产开发项目。

从葛岭的大致来头里，我们可以发现，葛岭的宜居概念，在规划中就明确了前缀“打造休闲文化旅游旺镇”。

很显然，葛岭的房地产开发，从顶层设计端口就是借助文旅的底子，建设度假的房子。

葛岭的房子，对在福州工作刚需自住的人群来说，显得极其不友好。

无需赘言，这里的教育、医疗等基础配套还不完善。

镇村级的教育配套，如何能满足买了商品房的人群子女培养的小目标呢？葛岭卫生院这种农村一级卫生院，也不能满足大量人口在家门口就医的实际需求。

更何况如果是在福州市区工作，每天要走高速公路，装上ETC每次要交13.18元的过路费，每天少了一餐午饭钱。

一年下来，不算油钱，过路费成本也不低了。

葛岭的房子

江山大名城 图片来源：左丁

葛岭的房子，整体上来看，在福州楼市是个特殊的存在。

因为它的多数楼盘不同于桂湖，明明离福州市区有一定距离，却偏要和刚需挂钩，也不同于竹岐。毕竟竹岐搞刚需概念的底气更足，起码地铁2号线苏洋站已经建好，竹岐的江对面是闽侯县城，东南连接着上街。

随着城市的发展，竹岐是承接福州西部刚需外溢的可选之地。

然而对于葛岭来说，哪怕是福州再“东进南下”也改变不了它只能作为福州“后花园”的功能属性。

什么人会住在“后花园”里呢？有钱的人和有闲的人。

目前整个葛岭周边有以下几个楼盘：

1.江山大名城：别名江山大名城悦谷，目前在售的是一室、两室和三室，主推38-76平方米的户型，均价在8800元/㎡。

相对于目前已经在二手房市场上出售的江山大名城悦溪部分房源来说，每平方米均价高出一两千元。

大名城地产在葛岭拿了好几千亩地，陆陆续续卖了这么多年，卖到现在，已然形成自己的产品和自己的产品高度内卷。

2018年3月份江山大名城房价卖到12000元/㎡，当年7月份，部分现房将至6999元/㎡抛售，引发业主退房风波。

如今楼市下行，全福州的房子都不好卖。悦谷的价格会不会走上此前的套路？值得购房者高度警惕。

葛岭镇上的永辉超市 图片来源：左丁

2.万科大漳溪岸：这个项目位于葛岭镇的赤壁村，是个度假型的项目，占地总面积588亩。目前主要在卖别墅和七八十平的户型。

2017年开盘以来，目前二手房的价格从6500-10000元/㎡不等。贝壳二手房数据显示，联排别墅的价格在13000元/㎡左右。

值得注意的是，2020年这个楼盘曾经发生过填了小区宣传手册上一座湖的事情，引发业主维权，算是给万科在福州的品牌挖了一个坑。

3.均和雨山前：项目位于永泰县的葛岭赤壁村，由福州星汇房地产开发有限公司开发。在售价格为10898元/平，项目目前在售楼栋为6#、9#、16#、19#，主推户型为建面约87-88平的叠拼产品和122平、140平的联排别墅。

4.融侨蓝城桃花源：这个项目位于葛岭溪西村学院路166号。是一个典型的康养文旅项目。目前主打120㎡、135㎡的联排合院别墅。

江南园林风格，以文旅康养为主题的服务体系，这个项目打造得比较精致。

在目前福州别墅市场里，联排别墅非常稀缺的当下，具备一定稀缺性。要说有什么瑕疵的话，有三点：一是全部都是商业产权，二是没有设计地下室，三是在葛岭，平均一套300多万的价格，显得不是一般的贵。

除了这几个楼盘葛岭还有世茂泰禾青云小镇，冠城大通悦山湖、三迪江山水岸等。远一点的还有颐和工社，不过它已经属于塘前乡了。

粗略盘点一下葛岭的房子。会发现，除了大名城这种打着刚需和改善的噱头在葛岭“造城”，其他的开发商基本都在葛岭“造梦”。

造休闲度假的梦，造康养文旅的梦，造寄情于山水的梦……葛岭是福州楼市里，名副其实的“造梦空间”。

因此，有必要再次重申一下，葛岭的房子，不是用来住的，而是用来给梦住的。

葛岭的气质

葛岭的山（远处工地为桃花源） 图片来源：左丁

人不能天天做梦吧，所以葛岭有多少房子空在那里都很正常。

现在的葛岭大街上没多少人，更多的是过往的车辆和渣土车。未来的葛岭大街上也不会有多少人。

葛岭大漳溪的边上是让福州人轮流去度假的地方。

比如说带娃去欧乐堡海洋世界玩一天，如果不想回福州，顺便在葛岭住一个晚上。

比如说有人厌倦了福州都市的繁华喧嚣，带着一家老小去葛岭过过周末。

很多人买房子是考虑住的，葛岭的房子是卖给不差房子的。

如何理解葛岭楼市的气质呢？

用一句话说它是“鬼城”，显然是不算厚道的表达。

盘踞在葛岭的开发商们，在青山绿水间打造了一个又一个具有“风花雪月”般生活的理想之处。但实际上，推开房前屋后的大门，肉眼所见的还是“农妇山泉有点田”。

葛岭街头 图片来源：左丁

当下的福州楼市里，能把这种理想与现实生活杂糅在一起，并且很多项目从设计到概念做得还算是不错的，葛岭算是佼佼者。这么说无关项目卖得好不好，无关去化率如何。

从文旅地产建设的角度，葛岭已经抢跑，但在文旅地产运营的角度来看，葛岭还有点跛脚。

那些还在葛岭卖房子的开发商心里要有数，那些想去葛岭买房子的人心里更要有数。

几年前，某个从一线城市来游福州的朋友游玩了葛岭的项目不仅感叹：这些项目如果是放在一线城市北上广周边恐怕早就卖完了。

这句话给葛岭的“气”与“数”做了一个很好的注脚：

葛岭的不少项目，对标的都是一线城市人口生活状态，一线城市有的人口红利、购买逻辑以及消费水平。

无奈的是，它目前只是福州海峡奥体中心以南30公里外的一个小镇。

葛岭 图片来源：左丁

福州这个城市在生长。在“气”与“数”的缠绕和交融之下，葛岭的未来也有很多变数。

要不要去葛岭搞一套休闲度假的房子去住？这应该不是什么大问题，我知道不少人凭着“造梦空间”的心态做出了选择。

“房住不炒”并不是为了抑制对理想人居的更高追求。但“房住不炒”也会告诉大家这地方万万是炒不动的。

回城的路上，不小心开错了路，前方是葛岭镇政府，门前有个大坡，此坡甚陡，想开到院子里调头，却不能其门而入。

一点一点退下，胆战之后，觉得有必要去啃个葱油饼压压惊。

一边啃着嘴里的葱油饼，一边思考：没房子住的，还是千万不要去赌葛岭的房子。除非，你对永泰葱饼有执念，一日三餐都离不了它。