UAG新作：南京丁家庄A23、A24地块城市综合体

前言：

于十年前开始逐步建成的丁家庄保障房片区尽管规模庞大、人口集聚，但是一直缺乏一个能激活城市的中心节点。丁家庄保障房片区规划的中心节点为地铁7号线丁家庄站，其周边四个象限的地块长期处于空白状态。随着地铁的即将通行，紧邻地铁站的西南、西北两个象限的A23、A24地块终于等到了启动的时机。近年来，TOD模式的开发已经在我国城市地铁周边土地开发中广泛运用，TOD模式的开发并非有僵化的统一方式，而会根据不同的城市区位各具特色。我们最近完成的丁家庄A23、A24地块城市综合体项目不但保持了TOD模式中公共交通换乘的高效，而且根据丁家庄特定的区位情况，将出租公寓、养老设施、文化娱乐作为了功能主体。居住、康养、文化、娱乐、商业、教育、办公等业态的垂直叠加、高强度一体化开发，与复杂的城市交通系统、慢行系统相结合，将充分展现TOD模式对城市的激活作用。

区位分析图

正文：

南京丁家庄居住片区是南京市保障房集中建设的一个新城区，区域内目前常住人口达到10万人。丁家庄片区围绕地铁7号线的丁家庄站规划了片区中心，在由我们完成的“丁家庄片区中心区城市设计”中，A23和A24地块将以地铁站为核心，强化与丁家庄一期和二期的空间联系，完成一条贯穿周边六个地块的“商业文化活动步行活力环”。合理安排功能，使整个商业区分工明确，功能完整，以形成有序的整体建筑特色，创造独特的市中心形象。

该中心区集中规划/建设了一批城市配套设施，包括了商业MALL（招商地产）、租赁式住宅和商业步行街区（A27、28地块）、妇幼保健医院、体育中心、成人教育中心等，而A23和A24地块则将建设以文化娱乐活动、养老设施和出租公寓、办公为主要功能的大型综合体项目。

丁家庄片区总平面图

城市设计结构图

A23、A24地块总用地面积约3.7公顷，总建筑面积约27.2万平方米，地上总建筑面积约20万平方米。其主要功能包括：出租公寓约7.2平方米、办公约5万平方米、文化娱乐设施约4.1万平方米、养老设施约2万平方米、商业约8000平方米。整个建筑群由四栋百米塔楼和三~四层的裙房组成，地下车库为两层，负一层的地下商业街可以直通地铁站。

A23、A24地块项目属于一种典型的城市非核心片区的TOD模式，有以下特点：

1、首先是由于紧邻地铁，土地价值高，开发强度极大，两个地块的容积率均达到5.0以上；

2、其次是功能复合，近十种不同的功能叠合在一起。但是与核心区的TOD模式不同，该地块不具备很强的对外辐射能力，其功能主要是本城市区域的城市配套功能。出租公寓和养老设施能够充分体现地铁站点的交通价值，而以文化娱乐为主体的商业开发不但补全了本区域的城市配套，而且和沿地铁线上下游的其他商业中心形成了错位竞争；

3、再次是该地块的地铁衔接作用中，通勤交通是重点，所以在A23地块底层安排了公交首末站，在地下室增加了专用于地铁换乘的机动车车位200辆、非机动车车位500辆。本建筑的各个功能的主交通核也都能在负一层和地铁站顺畅地连通。而对于地下商业，则做了适量的开发。

功能分布图

建筑的体块塑造主要考虑能在丁家庄中心区的西端形成严整的城市形象，以收束住东西方向的城市空间轴线，隔绝铁路的不利因素。出租公寓及养老用房采用高效率的中廊板式高层栋型，沿青山路、创新路、飞雪路布置了四栋板式高层建筑，有利于各个房间的采光和通风。裙房则以最大连续界面，营造了沿寅春路活跃的城市街道氛围。

体型生成图

沿寅春路鸟瞰效果图

沿寅春路人视效果图

裙房部分是以文化娱乐为主题，嵌入若干商业的“娱乐盒子”形态。通过引入聚会、音乐、舞蹈、影视、展览、群艺活动等，促进人们的沟通和联系，激发和创造人们社交的欲望和机会。以此处聚集的2000套出租公寓的青年人和20000平方米养老设施中的老人为基础，汇聚整个丁家庄的居民；以多元化的活动元素为媒介，为社区居民客群提供一个令人激动的社交空间，同时也创造无限商机。同时，儿童消费目前是年轻家庭支出的主要部分，重视在“后教培时代”儿童的素质教育方面需求的发掘，将进一步提高这个文化娱乐中心的吸引力。我们针对丁家庄社区拆迁安置的城市“新移民”多的特点，策划了“社区博物馆”，展示来自南京各个拆迁城区的居民的历史资料，为居民留住记忆，重塑对新城区的归属感。另外，恰当比例的商业配置不但能补充该中心缺失的餐饮、零售功能，而且能互借人气，确保当下步履维艰的线下商业获得良好的收益。

A24地块裙房空间构思草图

出租公寓和养老设施不但可以直通裙房的文化娱乐中心，而且也拥有自己专属的免费健身房、俱乐部等室内公共空间。由于用地容积率太高，出租公寓和养老设施都缺乏户外活动场地。裙房屋顶作为宝贵的资源，被设计成了屋顶花园，大量的屋顶设备被集中布置在设备区。四栋板式高层以较低的建筑两两连接，这部分连接体的屋顶也作为了“空中花园”，并增加了半室外的“休闲茶室”。这样，就形成了服务于住户们的室内外结合的、多层次的公共空间系统。

A24地块的裙房部分设计草图

A23地块的裙房部分设计草图

A24地块人视效果图

A23地块人视效果图

A23地块的外墙系统分布  

A24 地块的沿街人视效果图

A23 地块的沿街人视效果图

铁路沿线人视效果图

A23、A24地块城市综合体项目以高强度地块特有的巨大体量感塑造了作为片区中心所必需的城市形象；面向寅春路和丁家庄地铁站的裙房在近人尺度上展现出灵动欢快的街道氛围；集聚的规模、高度复合的功能赋予该中心持久的能量；精心安排的立体动线和多层次的公共空间系统确保了今后运营的顺畅。我们认为，A23、A24地块城市综合体将为我国城市非核心区的地铁站点TOD模式提供一个独特的典范。

项目地点：南京

类型：商业综合体

规模：总建筑面积：272184平方米；地上建筑面积：201000平方米；地下建筑面积：71184平方米。

客户：南京安居集团保障房公司

服务内容：建筑设计、全程品控

施工图合作：江苏省建筑设计研究院有限公司

项目总监：马进、杨靖

方案设计团队：张珂、周祥、王强、李晓、翟诗洋、顾若禹