 江河汇综合体项目效果图 在一场成功的土拍，为即将结束的2021年杭州房地产市场收官之际，新一年杭州楼市的轮廓也依稀开始浮现。我们策划推出系列文章，试图从多个维度来分析猜想，2022年杭州楼市的N种悬念与可能。 这是第一篇。 无论2021这一年你经历了什么，2022新的一年依然无限值得期待。 走过2021年，未来天空之城、荟品天语城、养云静舍、杭源御潮府、丹枫四季院、亚运村“三兄弟”、望隐云庐、观品名寓、嘉品美寓、杭源里、锦尚和品府、滨融府、紫璋台公寓、中杭府……一大批热门楼盘售罄，刚需、改善、豪宅购房者明年的选项在哪里？ 请相信，一定有更好的在前方。 前天，随着杭州2021年最后一场土地出让以763亿元收官，全年土地出让金额破3000亿元，超150宗涉宅用地的出让也为杭州市场增加了近1800万平方米的供应，其中不乏优质项目。 如果你还有珍贵的房票在手，还在杭州新房市场寻寻觅觅，请收好这篇文章，我们帮你把明年最有看头的新项目整理好了，看看有没有你心仪的“必摇盘”。 一 刚需热荐 今年，杭州很多刚需板块、刚需楼盘热到爆，尤其是一些被认定为热门楼盘、仅对人才和无房户开售、且需要限售五年的项目，中签率依然不断创新低，甚至触发社保排序，归根结底原因就是性价比高、与周边二手房价倒挂明显。 2022年，一些曾经出过热门楼盘的板块还将有新增供应进场，参考今年行情，预计人气不会减，对刚需购房者而言，就是彩蛋。 1 板块：三墩北、勾庄 如果要在杭州一批“2”字头板块里挑“当红炸子鸡”，非西湖区的三墩北和余杭区的勾庄莫属。 三墩北是西湖区的价格洼地，虽然板块新建，但无论教育还是交通等城市配套都享受西湖区资源红利。勾庄则发展飞速，红利不断。这几年，这两个板块都是红盘迭出，动不动“万人摇”，“8·5”新政后因热度不减，不断触发社保排序。目前，这两个板块供应都已见底，急需新增供应来“解渴”，但考虑到关注度，但预计也只有“社保巨子”可以一试。 重点关注楼盘 01 融信·如澜轩 精装限价：28100元/平方米 预计主力户型：170平方米左右 可摇指数：★★★★  融信·如澜轩项目效果图 图源：透明售房网 02 地铁4号线二期勾庄车辆段上盖物业 精装限价：29090元/平方米 可摇指数：★★★★ 二 改善红盘 2021年，对于大部分改善购房者而言，直观感受是：难！太难了！ 今年4月，申花板块的荟品天语城（推广名：天荟）加推，均价超5万元/平方米的房子，整体中签率仅1.98%，创了杭州新房中签率新低。 “8·5”新政后，杭州市场迎来一波超级红盘潮，亚运村“三兄弟”、臻奥院（推广名：杭州壹号院）、未来天空之城、锦尚和品府、观品名寓等单价4万多-5万多元/平方米的改善房源开盘，如此分流，中签率都在10%上下徘徊。 2022年，市场对于优质改善盘的需求依然相当旺盛。 1 板块：申花、桥西 这是杭州主城区改善大本营，随着道路的连通、发展一体化，申花和桥西渐渐连成片，商业、教育、交通等城市资源都有较大提升，大量实力开发商的进驻，也提高了产品水准，个别高品质小区的二手房价已经攀上8万-9万多元/平方米的“顶豪”水平，这也是支撑这两大板块新房市场热度不减的主因。最近滨融府触发的顶格社保就可见一斑。 这个板块的新增供应基本集中于刚刚结束的土地出让，预计项目真正面市要等到下半年。 重点关注楼盘 01 庆隆小河单元GS0305-19地块（地上） 精装限价：55000元/平方米 可摇指数：★★★★ 02 华丰造纸厂综合体（华润） 精装限价：46200元/平方米 可摇指数：★★★★★ 03 拱宸桥单元GS0609-12地块（德信） 精装限价：51440元/平方米 可摇指数：★★★★★ 2 板块：文晖、三塘、东新 作为老杭州人在市中心难以割舍的一块，正在改造的东新路串起了武林新城新兴的核心中轴，在造的“嘉里城”、拆了更新的和平广场、变身博物馆群的杭氧杭锅老厂房……都逐渐成为这个板块崛起的内生动力。 文晖、三塘、东新一脉相承，沿着东新路向北铺开，这些板块的特点就是新老交替，有已经建成的高档小区，也有待开发的“白地”，还有许多城中村拆迁后集中打造的回迁房，居住氛围浓厚，成为很多改善自住购房者的主流选择。刚刚清盘的锦尚和品府就再次触发了121个月的社保。 重点关注楼盘 01 嘉里文晖地块 精装限价：待定 预计主力户型：110-230平方米 可摇指数：★★★★★ 02 文晖单元XC0403-36、37地块（地上） 精装限价：51700元/平方米 可摇指数：★★★★ 03 东新商住地块（融创） 精装限价：47000元/平方米 可摇指数：★★★★  融创东新商住地块效果图 04 东新08地块（西房） 精装限价：47000元/平方米 可摇指数：★★★★ 3 板块：城东新城、笕桥、艮北、丰收湖 城东新城和艮北近期新房供应几乎断档，城东新城的购房者一部分转到了毗邻的笕桥，但鉴于笕桥板块各个项目地段差异，项目冷热分化还是明显的；而艮北由于有钱江新城二期规划的加持，以及一些商业配套陆续开业填补板块空白，关注度还是相当高的，价值提升的预期也存在。再往东一些的九堡丰收湖可以说是新兴板块中人气窜升比较快的，从不用摇号到出现中签率低于10%触发限售，丰收湖也逐渐从纯刚需向改善转变。 重点关注楼盘 01 彭埠单元R21-31地块（金隅） 精装限价：46500元/平方米 预计主力户型：120-140平方米 可摇指数：★★★★ 02 丰收湖天街项目（龙湖） 精装限价：33400元/平方米 可摇指数：★★★★ 03 笕桥单元JG0603-R21-06地块（滨江&中豪） 精装限价：42640元/平方米 可摇指数：★★★★ 04 牛田单元R21-12地块（中海） 精装限价：44400元/平方米 可摇指数：★★★★ 4 板块：未来科技城、云城 除了蒋村、申花和桥西，越来越多城西改善购房者将眼光投向未来科技城和云城，这是板块天花板还在不断突破的区域，产业和城市级配套的优势，让这个板块的价值逐渐向中高端改善发展。同时，由于未来科技城以及云城之于杭州的重要性，从规划层面，这两个板块的新增项目也更为超前，让人们更有想象空间，叠加这些板块的限价，每次有新房供应都是万人空巷的局面。 重点关注楼盘 01 华润绿汀路TOD项目 精装限价：36100元/平方米 可摇指数：★★★★★  华润绿汀路项目效果图 02 未来科技城YH02-I-6-1地块（绿城） 精装限价：30500元/平方米 可摇指数：★★★★ 03 杭腾未来社区地块（龙湖、浙江省交投） 精装限价：36100元/平方米 可摇指数：★★★★★ 5 板块：奥体、西兴、市北、宁围 江南岸正在成为另一批改善客群的重镇，尤其是一些新杭州人、高新企业人才以及萧山本土的购房者，一则，因为滨江区相对核心的区域供应量少，另外，奥体这个“宇宙中心”崛起后，核心区域的供应也几乎停滞，一些购房者向周边宁围、北干等板块外溢，导致这些板块的改善盘始终处于供不应求的状态。 重点关注楼盘 01 SKP项目（北京华联） 精装限价：45000元/平方米 预计主力户型：180-250平方米 可摇指数：★★★★★  杭州SKP项目效果图 图源：钱江世纪城 02 襄七房单元FG08-R21-C18地块（绿城） 精装限价：51500元/平方米 可摇指数：★★★★ 03 西兴单元BJ1301-R/B-01地块（滨江&建杭） 精装限价：51500元/平方米 可摇指数：★★★★ 04 融信·傲世邸 精装限价：47000元/平方米 预计主力户型：204平方米 可摇指数：★★★★  傲世邸项目效果图 图源：透明售房网 05 滨江·宁望府 精装限价：33500元/平方米 预计主力户型：100-140平方米 可摇指数：★★★★ 06 萧山城区市北单元XSCQ1309-R2-46地块（绿城） 精装限价：39500元/平方米 可摇指数：★★★★ 三 豪宅市场 位于市场价格顶尖的豪宅市场就不难吗？答案是一样难！ 像彭埠地铁站旁的花语天境府千万级叠墅中签率只有4.9%，同样总价超千万的未来科技城的晓月澄庐中签率低至2.3%！ 相比中高端改善项目，豪宅项目的供应量更加稀缺，因为个个都是“城市封面”，某个程度上，这些项目受全省乃至全国购房者的关注，竞争就更加激烈了。 1 板块：钱江新城、钱江新城二期、望江新城 钱江新城和望江新城是属于杭州的一对时代“双子星”，是绝对的城市巅峰。从发展进程上来说，钱江新城稍早些，已经是高端写字楼和豪宅的绝对主场；望江新城从2015年开始全面征迁，2020年一些顶尖项目开始进驻，属于城市更新进程中的一张新名片。而以江河汇为代表的钱江新城二期开启了钱江新城的“双核”时代，是执行拥江发展战略的主阵地之一。也正是因为有着这样的战略地位，这两个板块内的项目才注定被视作“城市封面”来打造，它们是不可复制的城市核心资产。 重点关注楼盘 01 江河汇综合体项目（新鸿基&平安） 精装限价：69800元/平方米 可摇指数：★★★★★  江河汇综合体项目效果图 图源：新鸿基地产 02 望江综合体K11（新世界） 精装限价：69800元/平方米 预计主力户型：165-200平方米 可摇指数：★★★★★  望江综合体K11项目效果图 图源：上城发布 03 始版桥未来社区（滨江） 精装限价：69800元/平方米 预计主力户型：270-480平方米 可摇指数：★★★★★  始版桥未来社区4号地块效果图 图源：上城发布 04 栖江揽月轩（滨江、保利、融信） 精装限价：66000元/平方米 预计主力户型：143、164、196平方米 可摇指数：★★★★★ 05 观翠揽月轩（滨江、融信） 精装限价：67500元/平方米 预计主力户型：144、172、198、245平方米 可摇指数：★★★★★ |
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