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2022年的第一天，人狠话不多。照理给大家直接上干货，立个FLAG。附上我的年度新房十大猜想，等年会的时候再来复盘，看看哪些兑现哪些被打脸。 上海新房指南 买新房，就看上海新房指南 773篇原创内容 公众号 财政部的会议表明，房地产税试点的准备工作今年（2011年）已经完成，最快2022年就会落地。房地产税会“先试点、后立法”：先在个别城市试点执行5年，人大立法后在全国范围内铺开执行。所以我们的判断是：最快2022年开始试点，2027年全国执行。基于房产总量、民富水平、执政水平，上海很有可能在试点范围内。毕竟房地产税是国际主流方向，补充财政收入，大势所趋。2、2022年房价平稳过渡，前低后高微涨，购房市场和租房市场双双稳定一方面商品房市场通过房地联动价等手段严格控制房价，另一方面通过公租市场加大供应。公租房稳定租金，摇号稳定租赁，购房市场和租房市场双双稳定。3、平均分越来越低，但四大地段价差错配的分数越来越高内环内核心地段（海宁路-周家嘴路以内）基本上价差二到三成起，典型的就是复兴珑御、龙盛福新里；中环附近潜力地段因为上海的中环发展的不比内环差，但是限价又比内环严格很多，所以买中环新房划算，比如之前大火的前滩、汇成南街里都是这种，新房值得关注的是森兰名苑，旁边二手次新都已经10万多了，新房只要8万不到。外环潜力地块比如大虹桥、唐镇都是能级高的板块，身在外环外，心是内环心，但是没办法，新房限价被外环线弄得死死的，也给了各位抄底机会，大家重点关注大虹桥和唐镇这两个板块，今年还会有很多新房的。整个大浦东浦东的房子供求紧张，比浦西贵不少。但是限价方面浦东浦西是统一的。所以在浦东买新房说实话，要比浦西划算一点，比如仁恒珊瑚世纪还有仁恒北蔡世纪。2012年宣布开发，10年基本建成。最后4个项目卖完大部分，该板块会告一段落。未来可重点关注前滩南和后滩板块。
5、旧改项目、存量项目续销，成为网红盘另一大主力供应除了常规的批次供应，2022旧改和续销项目也成为常态。露香园、中海建国里、华山夏都苑、小襄阳项目等都会成为网红盘的另一主力供应。对人才友好，对纯无房户（没有卖房记录友好），进一步保护上车刚需。五大新城会成为新上海人最友好的选择，产业就业机会、户口、住房问题一条龙一站式给你解决。“来了五大新城，就是上海人”。目前来看五大新城可售住宅供应充足，政府的产业导向力度也很大，这可能是近几年来让应届的人才留在上海最好的机会。新区目前在配建大量学校，而且从引入的学校品牌来看，基本都是大的教育集团。教育均衡不是口号，未来家门口的学校就是好学校，是大趋势。9、5年期以上LPR可能会降息一次，按揭利率进一步下降批次和批次之间撞车机会少，也不存在利用时间差，多摇一次的机会，对大家都公平。买新房，供应和预期都会变的更加透明。
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