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一、房地产可行性研究报告编制依据和步骤 ㈠房地产可行性研究报告编制依据 主要包括以下内容： 1．国家经济建设的方针、政策和长远规划 2．政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划 3．可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料。例如建设地点的自然条件和现状。 ⑴自然条件。如年平均温度，冬季最低日平均温度，日照、主导风向和风速，最大冻土深度，土壤类别及地耐力，地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位，抗震设防烈度，地势和地貌等。 ⑵建设场地现状。如场地归属，现有可供利用建筑物幢数和建筑面积，现有建筑物需拆除建筑面积，现有的可供利用或需拆除的构筑物，占用菜地、耕地、荒地、坡地的面积数，动迁户数及人口等。 4．周围的社会环境、基础设施和施工条件等 ⑴社会环境及设施。如到市中心距离，到中学校、小学校、医院的距离，到副食、蔬菜供应点的距离，至高噪声区的距离及影响，周围通信设施的远近，相临厂矿的污染源及其影响，相临单位可利用的条件等。 ⑵施工条件。如自来水干管管径和接口距离，排污干管管径和距离，热力和燃气的干管管径与距离，电力等来源、距离和可供数量，当地原料可供给数量等。 ⑶施工条件。如当地施工力量是否能满足需要，预测构件能否满足需要，钢材、水泥、木材、建筑设备的来源地、价格，砂、石等地材的产地和单价等。 5．有关的经济法规及工程技术方面法规、标准和规范等 6．政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。如定额回收期、基准收益率、折现率、利率、折旧率、调整外汇率等 7．有关市场需求调查、分析和预测资料等 ㈡房地产可行性研究报告编制步骤 房地产可行性研究报告的编制步骤。大体分为：开始筹划→调查研究→优化选择方案→详细分析和预测→编制报告书等 二、房地产可行性研究报告的内容 由于房地产投资项目的具体内容、目标和环境条件不同，可行性研究的内容应有所差异。但就一般房地产项目而言，应包括以下内容： ㈠总论 1项目名称； 2该项目提出的背景； 3承办单位概况； 4可行性报告编制的依据； 5项目提出的理由（来由）； 6项目拟建地点； 7项目预期目标； 8项目主要建设条件； 9主要技术经济指标； 10问题与建议。 ㈡项目投资环境与市场研究 ⒈投资环境分析。简述国家政治经济形势和有关政策，开发地区的经济社会及管理情况、政策因素； 2．市场供求分析。分别对需求与供给进行分析； 3．销售预测； 4．营销策略；同时要进行自身竞争能力及竞争对手分析；分析相关市场，如建材市场、劳动力市场等； ㈢建设规模与项目开发条件 1．建设规模设想比选。如结构形式、建筑面积、使用功能。 2．推荐建设规模方案。 3．项目现状概况。项目建设地点与地理位置、土地权属类别及占地面积、土地状况。 4．项目建设条件。了解地形、地貌、水文地质条件；不良地质情况，如滑坡体、断裂构造、洪水、泥石流、岩溶、岩洞、软弱地基等情况。另应分析周边建筑、环境条件、城市规划与区域性规划要求、交通、社会、法律、公共设施、征地拆迁、施工条件等诸多问题。 5．拟建场地条件比选。 6．推荐选址方案。 ㈣建设方案比选 1．设计指导思想、创意和设计原则； 2．项目总体规划方案； 3．建筑方案。建筑艺术与风格、特征与结构、建筑与城市总体协调情况。建筑主体与辅助工程、建筑效果图及比选； 4．主要技术经济指标； ㈤节能节水措施 1．节能措施及能耗指标分析 2．节水措施及水耗指标分析 ㈥环境影响评价 1．项目建设地理环境状态 2．项目实施与运作后对环境的影响 3．环境保护措施。包括对水的污染，林业、水利、农田、矿产等方面的影响，采取何种保护措施与投资计划 4．环境影响评价专项报告 ㈦劳动、安全、卫生与消防 1．危害因素分析 2．有害物质种类及危害程度等分析 3．安全设施与措施 4．消防设施与措施 5．土石方爆破安全 ㈧组织机构与人力资源 1．组织机构的设立、体系、腽肭蜾蠃、管理层次 2．人力资源及其配置 ㈨项目进度计划 1．建设工期目标 2．项目进度计划（网络图、横道图） ㈩投资估算与资金筹措计划 1．投资估算 2．建设投资估算。其中涉及土地征用及差遣费，前期工程费（含规划、设计、可行性研究、勘察、测绘、“三通一平“费），工程监理费及工程实施过程中的建筑安装、设备、工器具、基础设施、公共设施配套费，基本预备费、涨价预备费等都应计入工程总造价。 3．编制投资估算表。包括总投资汇总表与分年度计划 4．资金筹措方式与来源 （十一）财务评价 1．财务评价基础资料选取。例如：总销售价格和租金、计算期、财务基准收益率设定。 2．销售出租收入计算 3．编制财务评估分类报表。一般包括：财务先进流程表、损益和利润分配表、资金来源与运用表、借款偿还计划表。同时应引进财务评价指标的分析，其中有：财务内部收益率、投资各方收益率、资本金收益率、投资各方收益率、财务净现植、投资回收期、投资利润率、收入和成本估算。 （十二）社会评价 1．项目对社会的影响评价 2．社会风险分析 3．评估结论等 （十三）研究结论与建议 1．结论 2．建议 （十四）附图、附表、附件等 1．附图。包括：项目总体规划平面图，各种建筑方案图，平面图、立面图、剖面图 及标准楼层图，辅助配套设施、建筑小品等图样。 2．附表。各类财务分析计算表、计划表。 3．附件。主要有：项目建议书或立项申请的政府批复文件，设计方案的评审纪要文 件，对环境影响评价报告的审批文件，当地政府的环境、林业、土地、计划、安全、规划、交通等各方面的批复文件。另有关于水、电、汽、燃气、通信等供应或协调文件等。
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