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一、 工程服务质量标准是什么？ 二、 主要的设施运行管理有哪些？ 三、 需要制定哪些设施设备管理制度？ 四、 设施设备的维修保养有哪些？ 五、 设施设备有什么交接风险？ 六、 能源管理有哪些内容？ 七、 工程部岗位设置 一、服务质量目标是什么？ 服务项目 | 服务标准 | 考核指标 | 备注 | 一、电梯系统 | 1.电梯准用证，年检合格证，维修保养合同完备。按规定及时办理年检手续，并取得合格证。 2.电梯安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。 3.轿厢、井道、机房保持整洁，井底无积水。 4.电梯由专业队伍保养，检修、维修保养人员持有上岗证书。各项检修有记录。 5.运行出现故障时维修人员应按规定时间内到现场维修。 | （1）电梯系统使用满意率达到：99%。 （2）电梯安全维护保养率：100% | 电梯准用证，年检合格证 | 二、消防系统 | 1.消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。 2.消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。 3.大楼内各种消防设施定期检查保养、维护，确保无缺损，保障正常运行。 4.制订突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。 5.严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。 | （1）消防设备完好率100%。 （2）消防设备使用合格率98%。 |
| 三、配电系统，高压配电室 | 1.配电房有工作制度，操作程序、职责和应急方案并上墙。 2.维修保养和运行情况有记录。 3.开闭所必须24小时值班制。 4.保证供电正常，维保检修停电时向学院物业领导报告审批同意，并通知到各部门。 5.备用应急发电机可随时启动。 | （1）配电室值班率100%。 （2）设备运行完好率100%。 |
| 四、避雷设施（各楼顶） | 1.定期进行保养测试。 2.专业的技术人员进行年度检修。 3.保证性能完好。 | 设备运行完好率100%。 |
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二、主要的设施运行管理有哪些？ 项目 | 要求 | 运行管理措施 | 供电 设施设备 | 工程部根据XX学院配电系统的设计要求，设置持证专业人员，熟悉校区内供电线路分布及走向；制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行；公共照明系统应根据季节与气候情况掌握提前开启时间,用毕应立即关闭,避免浪费；保证正常供电，限电、停电、送电有明确的审批权限并提前通知物业使用人。 | 1.开闭所配专人负责24小时运行值守。 2.建立各项规章制度，主要制度附后。 3.确保供电安全。 | 给排水 设备系统 | 员工应熟悉校区内给排水管网。建立给排水、消防用水设备系统的养护和维修制度。确保给水管道和各类阀门处于良好状态，无漏水、渗水、积水等异常现象。严格校方用水、供水管理制度,积极协助校方安排合理的用水和节水计划。限水、停水、送水按规定时间通知。定期检查排水管沟、井等是否堵塞、生锈或渗漏等，清除淤泥和杂物，及时排除相应隐患。每月至少进行一次。确保汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水和浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行报修，特殊情况应立即抢修,无大面积跑水、泛水和长时间停水，应有相应的险情应急处理措施。 | 1.定期巡检，发现问题及时报告，并协助排除故障。 2. 建立各项规章制度，主要制度附后。 3.确保排水安全。 | 供气 设施设备 | 相关人员应熟练掌握校区内天然气供应设备及管网分布及布置。建立供气管网及设备的日常巡检制度，对发现的安全隐患及时报告校方和供气单位，并负责联系供气单位进行维修。 | 定期巡检，发现问题及时报告，并负责联系供气单位进行维修，协助排除故障。 | 教学设施设备 | 教学设施设备的运行管理要求主要以“稳定、正常”的标准执行。 | 定期巡检，发现问题及时报告，协助排除故障。 | 学生公寓(寝室) 生活 设施设备 | 建立学生寝室公共设施设备巡查制度，发现问题及时报修，排除安全隐患。 | 1.由公寓管理员对生活设施设备报修，上传问题至物业app，发现问题及时报告，协助排除故障。 2.建立学生寝室公共设施设备巡查制度 3.方使学生报修及使用。 | 电梯 运行管理 | 物业公司应将楼宇内电梯纳入楼宇日常管理，负责电梯维保的维保签到和协调工作。工作人员应熟悉掌握电梯各种故障应急处理方案，特别是电梯困人故障的排除。每周至少一次对电梯全段运行状况进行检查。物业公司委托第三方（专业电梯维保公司）维保电梯。物业公司在监管电梯运行中发现有故障，及时通知维保单位进行维修和整改，协助并监管电梯维保单位的工作。物业公司负责电梯轿箱内的清洁卫生。 | 1.负责电梯巡检人员持证上岗。 2. 定期巡检，发现问题及时报告，协助排除故障。 |
三、 需要制定哪些设施设备管理制度？ （一）电梯管理制度 1、根据电梯的技术性能指标要求制定电梯运行维护保养规程。 2、电梯运行和维修人员必须经培训，持证上岗。 3、电梯故障维修必须经由劳动部门审查认可的单位和人员承担。 4、重视和落实电梯的维修和安全年检。 5、坚持定期检查维护保养工作，建立健全电梯设备档案维修保养记录。 6、电梯钥匙由专人保管，停机必须出示告示。 7、电梯出现突发事故，要先救乘客，并通知电梯工检修。 8、做好电梯耗电计量和收费工作。 9、保持机房、井道、轿厢的清洁和空气流通。 10、定时对轨道、厅门、轿门进行清洁和空气流通。 (二) 配电室管理制度 为确保XX学院区域配电系统的正常运行，充分发挥设备效能，对系统设备和设备周围环境发挥更有效的管理，特制定本管理制度： 1、配电值班人员必须具备相关专业知识和处理突发事故的能力，并能严格遵守公司和部门制定的各项规章制度。 2、配电值班人员必须持有国家及行业认可的从业资格证上岗。 3、配电值班人员要忠于职守，严禁值班员期间擅自离岗、串岗。 4、值班期间，值班人员必须穿工作服、佩戴工作牌，保持整洁、端庄的工作面貌。 5、非工作人员，严禁入内。若有外来人参观，须填好进出人员登记记录。 6、定期清扫配电室清洁卫生，严禁在配电室内吸烟，随时保持配电室内设备设施的干净卫生。 7、定时对配电室内设备、设施进行巡检，定时抄表做好设备运行的动态记录。 8、定期检查配电室内消防器材的有效性。消防器材、操作手柄必须整齐、有序的摆放。 9、配电值班人员必须认真做好运行记录，填写表格字迹要工整、清晰，运行参数要准确。 10、值班人员必须对巡回检查记录与现场情况进行逐项校对。 11、特别注意防范小动物（老鼠、蛇等）进入室内，定期检查有无鼠洞，若发现立即堵塞。 12、严禁在配电室内就餐、吃零食。 (三) 给水系统设备设施管理制度 为确保学院供水系统设备设施正常运行，保证为院方提供满足要求的供水，特制定本管理制定。 1、机电维护人员每周应不少于三次对供水系统进行检查，检查水泵工作状态、管道法兰接头、阀门有无漏水现象。 2、 每季度进行一次水泵转动部位润滑点加润滑油。 3、 每季度一次对泵房内的水泵设备、室内外管道设施、阀门进行除锈刷漆； 4、机电维护人员应每年进行一次水泵、电机检查维保；对控制柜的线路、断路器、接触器、开关进行检查维保。 5、每月一次对主/备用水泵进行轮换运行，检查及更换设备盘根。 6、每周打扫一次水泵房室内清洁卫生。 7、严格按国家相关规定专业公司，每年定期进行两次检查水池（水箱）清洗消毒，保证二次供水水质符合国家生活用水标准。 8、每年定期进行两次各楼宇供水管道减压阀前后级供水压力测试，保证各楼宇高低供水区压力满足要求。 9、做好每天水池（水箱）水位、盖板、溢流口巡查，确保供水量正常、盖板完整并锁好、溢流口金属防护网完好。 10、每年秋、冬季对户外暴露管道做好防冻处理。 11、以上每项工作完成后填写记录，以备查验。 (四）排水系统管理制度 1、每天二次检查排水泵、污水泵、污泥泵、提升泵、空压机、曝气机等设备的工作状态，查看工作电流是否正常，设备运转是否平稳，有无异常。 2、检查各阀门开关是否在正常的工作状态，是否灵活、不遗漏；电气控制柜运行正常；污水过滤格栅无堵塞；排水管道及排水口无堵塞。 3、熟悉排水及生化处理系统操作使用方法，准确识别系统异常情况，判断故障位置及时排出故障。 4、熟练掌握排水及生化处理系统维保方法，确保系统设备正常运行。 5、为确保生化处理排放的澈清度和水质，保证曝气机的正常运行，必须每年二次清洗曝气机空气滤网，发现破损立即更换。 6、每年必须要进行两次对污水处理系统全面维护保养。 7、确保污水处理系统周边无异味，运行时无明显噪声，污水排放符合环保要求。 8、为保证排水泵、污水泵、提升泵正常运行，每季度进行一次排水泵、污水泵、提升泵润滑加油，每年定时检查，出水的水质情况。 本方案略去的制度类文件：《给排水系统应急处理方案》、《技术档案管理制度》、《电梯日常保养规程》、《电梯困人应急处理预案》、《消防设施维护保养标准作业规程》《避雷设施检查养护制度》、《供气管网及设备日常巡查制度》、《天然气泄漏应急预案》、《学生公寓生活设施设备巡查制度》 四、设施设备的维修（保养）有哪些？ 项目 | 要求 | 运行管理措施 | 教室和公寓设施 | 对质保期内的设施设备如需维修，由我物业公司联系校方通知施工方及时维修。物业公司核查维修效果并如实做好维修记录。 质保期外的设施设备，校方和物业公司各自责任如下：物业公司负责检查和报修，校方监核维修效果。 | 1.对设施设备进行巡查，发现问题及时维修，并做好相关配合工作。 2.拍照、上传物业系统并做好维修记录以便备查。 | 供电线路和室外的给排水管网 | 1.摸排线路走向，弄清变压器负载大小，划分资产分割点。 2.适时调节功率因数，调配三相负荷，保持用电平衡。 | 1. 对设施设备进行巡查，发现问题及时通知维修，并做好相关配合工作。 2.做好维修记录以便备查。 | 电梯 | 1.第三方维保时，物业公司工程人员旁站抽查、检查维保效果。 2.按月度、季度对第三方维保单位的工作质量进行评估，为公司提供考核及继签依据。 | 1.对设施设备进行巡查，发现问题及时维修，并做好相关配合工作。 2.做好维修记录以便备查。 | 运动场体育器械和场馆配套设施 | 检查并发现安全隐患，整改后上传系统备查。 | 1.对设施设备进行巡查，发现问题维修。 2.做好维修记录以便备查。 | 消防系统设备 | 消防设施、器材是否符合消防技术标准并完好有效；疏散通道、安全出口和消防车通道是否畅通；室内装修材料是否符合消防技术标准；是否设置影响逃生和灭火救援的障碍物。 | 1.对设施设备进行巡查，发现问题及时制止或维修。 2.做好维修记录以便备查。 | 其他公共设施 | 1.游泳馆、医务室、酒店等的巡检及维修。 | 1.对设施设备进行巡查，发现问题及时维修，并做好相关配合工作。 2.做好维修记录以便备查。 |
五、设施设备有什么交接风险？ 根据校方移交需要，由物业公司对校方移交的所有设施设备负责接管和维修，确保其不丢失和人为损坏。这需要一定的保管条件，物品的自然损坏，安全设施的不完善，外围安保与楼宇外的安保分由不同后勤单位管理的沟通协调及责任划分，监控死角及责任划分不清等问题均使保管责任履职困难，希望公司办理财产保险或公共责任险，加强风险管控，减少管理风险。 六、能源管理的内容有哪些？ 服务 项目 | 服务标准 | 考核指标 | 响应措施 | 一、校园用水 | 1.保证学院正常用水。 2.建立节约用水方案，并组织实施到位。 3.检查管道到位，发现问题及时报修排除隐患。 | 1.正常供水率98% 2.节能减排覆盖达100%。 | 1.建立节能工作小组，负责校区节能工作； 2、制定能源管理计划，确定节能目标并努力实施； 3、做好节能宣传工作，动员更多人参与节能； 4.做好设施设备的管理，杜绝浪费。 | 二、校园用电 | 1.保证学院正常用电。 2.建立节约用电方案，并组织实施到位。 3.检查保养线路到位，发现问题及时报修排除隐患。 （1）正常供电率98%。 （2）节能覆盖达95%。 | 1.保证西亚斯学院正常用电。 2.建立节约用电方案，并组织实施到位。 3.检查保养线路到位，发现问题及时报修排除隐患。 （1）正常供电率98%。 （2）节能覆盖达100%。 |
七、物业工程部岗位设置（略）
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