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目前，物业管理企业经营亏损的问题十分普遍，是规范和发展物业管理业的一大障碍。如何摆脱亏损是摆在我们面前的一个重大课题。物业管理企业亏损的原因很多，既有内部原因，也有外部原因，需要我们从方方面面去分析，去工作，去努力。 本文从主营业务成本情况出发，力求找出降低成本方面的问题和解决办法。愿为物业管理企业降低成本，扭亏增盈做出可行性分析。1 物业公司主营业务成本分析：物业公司经营过程中的财务收益指标是衡量公司经营管理水平的重要指标，从公司年度、季度财务收益分析图中可以及时发现公司经营中盈利和亏损的状态，帮助公司决策层领导发现问题，并分析问题发生的原因，制订解决问题的方案，使公司经营良性运转。以我公司为例，主营业务中电梯亏损最大，电梯年收入518.4万，电梯年支出595.9万，电梯运行管理每年亏损77.5万。近年来许多物业公司电梯运行管理的电梯数量在不断增加，如果以传统的管理亏损会越来越大，据资料统计，1949年至1979年间，我国共安装电梯1万台，2000年一年期间，我国电梯安装台数3.6万台,预计我国电梯需求量在今后每年将以10％的速度递增，新装电梯的管理费用相对旧电梯少一些，随着使用年限的增加，电梯管理费用也在不断增加。另外，从下图中看出，电梯支出比例占公司总支出的30％，因此，解决电梯经营亏损的问题是解决公司收益低的主要矛盾。2 电梯经营收入、支出分析：| 迅达 MB－D2/24 层电梯收入、支出（年）分析表 | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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我公司所管电梯70％是1990年安装运行的迅达MB D2型电梯，这类电梯每栋楼的年收入是136749.10元，年支出是157000.00，亏损达14.8％，支出成本包括电梯司机成本、电费、大中修费用、维修保养费用、备件费用等几个主要因素，这些因素在整个成本中的比例是随着管理方式，设备状况而变化的，因此应该按季度或年度分析成本，并相应改进管理方式。下面对每个因素进行详细分析。2.1 电梯司机电梯司机运行是国内住宅电梯普遍采用的运行方式，司机支出成本占电梯总支出的32％，这种方式在发达国家是根本不可能的，他们的人工费用远远超过我国，如果他们也采用司机运行电梯，司机支出成本可能达到70％－80％，随着我国经济的发展，电梯不断增加，人工费用也在不断提高，最终应实现无司机运行电梯。为什么必须用司机运行电梯呢？在国内，八十年代以前的电梯大部分是手柄控制的电梯，这种电梯必须由经过专业培训的人员操作，否则可能造成安全事故。目前，住宅楼的电梯都有无司机功能，这样的电梯会不会发生安全事故与司机是没有多少关系的，电梯的安全运行取决于运行中的电梯是否存在安全隐患，最重要的是安全部件和主要部件的检查维护，中国的电梯标准是采用欧洲的EN81标准，这是一种非常严格的标准，按这个标准设计、制造、安装的电梯应该是一台安全的电梯，严谨的日常维护保养工作是保证电梯安全运行的主要因素，从电梯发生的重大事故分析，主要原因是电梯设备老化，维修人员违章操作，维修保养工作不到位，电梯管理存在严重问题，包括人员，资金等因素。电梯的安全运行不是电梯司机所能保证的。住宅楼电梯司机的作用是服务性、辅助性的工作，帮助乘客操作电梯，及时反应电梯运行的异常情况，发生故障时与维修人员联络，防治电梯内发生犯罪，电梯司机的职能可以通过增加视频监视设备，完善电梯报警、通讯设施取代，目前国内很多宾馆、写字楼的电梯基本都是无司机运行，而且基本没有发生过重大事故，因此取消司机运行电梯是可行的。2.2 电费电梯是一种频繁起动、停止运行的设备，迅达MB D2型电梯的电机调速采用的是八十年代的调速技术，属能耗型调压调速方式，电梯在每次起动、制动时，均加入很大的能耗电流，电能在电梯运行过程中不断地转换成热能，使电机发热非常严重，在环境温度高的地区，用户不得不加装空调来降低机房温度，使成本进一步增高，这种电梯是非常耗电的，而且乘坐感觉不是很舒适，我国1994年以后生产的电梯基本淘汰了这种技术，取而代之的是变频变压调速技术，以电梯每天运行3000次计算，节约电能40％以上。因此要降低电梯电费支出，必须采用先进的节能调速技术对其进行改造。且MB D2型电梯已使用12年以上，已经逐步进入更新改造期。2.3 电梯大中修电梯大中修是传统设备维修的一个重要环节，它的支出占电梯年支出的16％，电梯在使用过程中3年进行中修，5年进行大修，电梯大中修是指对电梯的主要部件进行大修中修，如曳引机、控制柜等，现代电梯技术的发展和电梯部件制造水平的提高，大大延长了电梯主要部件的使用寿命，比如交流双速电梯的曳引机在电梯每次起动，停止时都会对涡轮涡杆造成冲击，报闸磨损也很严重，调压调速的电梯往往采用较大的减速度，以缩短能耗制动时间，也会使涡轮涡杆加快磨损，而且在控制柜出问题后，很容易使电机烧毁，因此必须在电梯运行一段时间后对涡轮涡杆间隙进行调整，更换报闸皮，检查电机。而新型的变频变压调速电梯在每次起动、停止时是非常平滑的，涡轮涡杆的磨损只是正常磨损，报闸开启、关闭时电机是静止的，报闸在正常使用时几乎是没有磨损的，控制柜里的接触器在吸合，释放时没有电流，接触器的使用寿命可长达10年，而上面两种电梯的接触器最多也只有2年的使用寿命，因此，电梯在改造后，可以用专项维修的方式取代目前的大中修方式。而且由于电梯的需求量的不断增加，电梯部件的生产成本和销售价格不断下降，另外，现在生产的电梯曳引机、控制板是用高精度，高效率的设备保证其高精度、高可靠性的，这些部件在不具备组装、检测设备的现场是很难大修的，电梯部件在出现问题时，基本可以用更换的方式取代大修。 还有一个普遍存在的问题，电梯达到大中修年限后，物业公司大部分是委托专业公司进行电梯大中修，如果电梯主要部件没有问题，专业公司在预算大中修费用时往往采用增加维修项目的方法达到大中修预算标准，这样，一些没有损坏的部件也可能被更换，如果更换的部件不是质量好的正厂产品，因为同型号部件的价格可能相差1－3倍，电梯在大中修后会频繁地发生故障，而专项改造则不会发生这种问题。 专项改造要求管理部门，不断掌握电梯技术的发展，把握目前最成熟的技术，因为只有这样的技术才是最可靠的，成本最低的，不提倡使用最先进的但不是最成熟的技术。对于新产品应结合本公司设备情况，制订技术方案，这样，一旦设备发生问题可以马上解决。2.4 维护保养 电梯维护保养是电梯一些管理中很重要的一个环节，如果电梯维护保养不当会直接导致电梯发生安全事故、设备损坏，例如，没有按规定时间检查曳引机、电机润滑油可能会导致曳引机、电机轴瓦抱死或轴承烧毁，使电梯须较长时间停梯维修；如果保养时对抱闸的检查不够细致，会导致电梯在开门的情况下溜车，造成人身伤亡事故；控制系统的失灵可能会导致曳引轮与钢丝绳之间发生打滑现象，使钢丝绳、曳引轮报废，造成不必要的经济损失。因此，完善的电梯维护保养体系可以保证电梯安全运行，可靠运行，减少非正常损坏造成的损失，同时还可以降低电梯年检的费用。 因此只有改进传统的管理方式，引进先进的科学技术改造旧电梯，完善新电梯并配合合理的管理方式，才能提高电梯运行的安全性，可靠性，舒适性，降低运行成本，为业主提供优质的服务。3 引进先进技术改进电梯管理方式3.1 目的保证电梯安全运行，减少电梯故障，降低电梯支出成本，为业主管好电梯。3.2 管理模式3.2.11管理模式Al取消电梯司机操作，降低司机支出成本，延长电梯运行时间至24小时，增加视频监控系统，完善电梯报警，通讯设备，每个监控值班室负责10－15栋楼宇，配备值班人员3人，维修人员4人，24小时值班，提供快速救援和维修服务，同时24小时录像（包括楼门），提高楼内治安防范。l改造电梯系统，使运行电梯达到国家现行标准，对电梯主要部件更新，取消大中修，降低电梯故障，降低电费支出成本。l完善电梯管理流程，加强维修保养，防止意外事故发生，降低电梯故障，备件支出成本划入维修保养支出成本。在日常工作中发现问题，解决问题，总结问题，修改管理流程，使电梯管理达到最优状态。3.2.2管理模式Bl保留电梯司机操作，完善电梯报警，通讯设备，值班室配备维修人员4人，24小时值班，提供救援和维修服务。l改造电梯系统，使运行电梯达到国家现行标准，对电梯主要部件更新，取消大中修，降低电梯故障，降低电费支出成本。l完善电梯管理流程，加强维修保养，防止意外事故发生，降低电梯故障，备件支出成本划入维修保养支出成本。在日常工作中发现问题，解决问题，总结问题，修改管理流程，使电梯管理达到最优状态。3.3 设备改造3.3.11视频监控： 电梯视频监控可采用中档黑白监控设备，对小区楼宇按位置集中原则进行分区，每区值班监控室负责10－15栋楼宇，这种方式可使维修人员在5分钟内赶到现场，实施救援和维修工作，同时也减少监控系统的投资，每台电梯平均1万元即可实现监控系统。3.3.22设备改造 我公司电梯已运行10多年，很快将到设备更新年限，因此不是对电梯进行全部更新，就是彻底改造，电梯更新是最理想的方法，但更新成本大约是改造成本的1倍，电梯改造只保留导轨、轿厢其他部件全部更新，如果改造方案设计周密，施工监理到位，改造效果应该说与新电梯一样效果。 电梯改造基本方案：（按现行国家标准设计，选用符合标准部件，控制、驱动系统采用德国产品，成本支出约20万元/台）已经使用10多年的曳引机大部分存在漏油，蜗轮蜗杆间隙过大，曳引轮磨损，抱闸磨损等问题，已没有大修价值，目前电梯速度在1.75m/s以下的国产电梯曳引机已达到国外同样产品质量，而且价格低廉，因此选用国产曳引机作为更新产品。l 机房控制柜更新，采用32位微机控制板，变频变压调速器。MB D2型电梯中的MB控制板是1位微机系统，该系统由多块线路板组成，系统稳定性差，已属淘汰产品，产品备件供应困难，价格越来越高，我们采用德国生产的32位微机控制板作为更新产品，该系统充分体现了德国产品的优点，性能卓越，可靠性极高，完全符合我国电梯标准，并配有网络接口，可连接网络监控系统，手机信息发送系统，为以后的维修保养提供了方便。MB D2型电梯故障率最高的部分就是门机系统，该系统采用的QKS9型门机，结构复杂，三相电机转速高，转矩大，容易造成门系统故障，并发生过夹伤乘客事故。我们采用迅达公司AD9型门机系统作为更新产品，该产品是迅达公司QKS9型门机的替代产品，采用变频变压调速，故障率低，与原电梯机械连接尺寸完全一致，成本最低。MB D2型电梯的按钮和楼层显示采用灯泡，灯泡寿命短，维修更换工作量很大，灯泡价格高，维修成本高。我们采用目前普遍采用的LED显示器，这种显示器价格低，寿命长。配合新的管理模式，必须对报警，通讯系统进行更新，保证电梯一旦发生故障，使乘客得到及时的救援。原电梯的井道传感器采用导轨安装磁环和电梯轿厢安装磁开关的方式，磁环和磁开关的间隙很小，很容易发生碰撞和检测不到信号的问题，我们采用最新的绝对位置编码器，这种系统对电梯位置的检测精度可达到0.5mm，安全性高，可靠性高，虽然价格偏高，但可保证电梯安全可靠运行。 网络监控是智能楼宇控制的重要组成部分，我们在设计电梯改造时预留了网络接口，保证了将来实现智能小区时，不再增加设备改造投资。
4 效益分析 电梯改造前，电梯经营年亏损77.5万元，改造后，按模式A经营年盈利239.51万元，按模式B经营年盈利202.70万元。
综上所述，电梯管理成本在物业管理企业主营业务中占有十分重要的地位。电梯已经到了更新改造期，改进现有电梯技术和传统管理方式对物业管理企业扭亏增盈、提高经济效益至关重要，势在必行。应用现代科学技术，先进设备改造电梯是可行的。应用现代管理方式取代传统的电梯管理方式也是可行的，既利于企业又给业主创造安全、可靠、经济、舒适的乘梯环境，是我们努力的方向。我们将继续努力，为提高服务水平，提高物业管理企业经济效益做出我们的贡献。
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