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一、引言 近年来，随着我国住房制度的改革和发展，随着人民生活水平的不断提高，人们的生活方式与生活习惯发生了翻天覆地的变化，从而导致在住房需求上也发生了变革。以前人们单纯追求大的居住空间，而现在的人们开始考虑住宅的舒适性、便利性和安全性，要求住宅小区能为住户提供安全、信息、智能化、全方位的服务，这对于物业管理行业来说是一个新的课题。 现代物业随着社会的发展，由南至北，根据不同的消费水平，开发商在物业类型上不断的变换和更新，花园式物业由此诞生。花园住宅从建筑结构来说，其内部结构配置、设备及装饰较美观、舒适、典雅。花园住宅有高层和多层之分，每层为分户或者独立成套的居室，每户有卧室、客厅、厨房、卫生间、通道、楼梯和电梯公用；如花园周围的环境绿化，其它配套设施要求齐全。由于这类住宅面对的消费群层次偏中高层消费者，对管理方面的要求和对服务的需求较高，因此，对于这类花园住宅的管理，应适应其特殊性。根据现在社会的发展状况，很多物业管理公司都在尝试着采用新的管理模式——智能化管理，而现在对于西部地区来说由于外部环境和内部环境还不成熟，正处于萌芽状态，还需要有一个漫长的适应过程。 二、花园式物业管理的现状 花园式物业管理的现状是现代物业管理的一个方面，它的基本管理内容与其它类型的物业管理内容基本相似。现阶段，从社会需求看，新建房屋数量不断增加，住房制度改革而形成的产权多元化格局已经出现，人们对生活居住环境、对房屋管理养护有了新的要求；从管理体制看，推行新的物业管理模式是房地产业深化改革的重要内容。 物业管理是房地产业经济发展和体制改革的必然产物，房地产业的发展有一个经济平衡的问题，包括外部平衡和内部平衡两个方面。外部平衡即社会平衡，是同社会经济的发展和相关行业的供需能力相平衡。房地产业的内部平衡即结构平衡，是房地产业的内部各个环节的协调平衡。房地产经济运行的全过程包括开发、营销、使用三个环节，而且要求彼此协调，平衡发展。在我国房地产业的发展中，与房地产物质产品的生产相比较，房地产消费领域中的管理服务发展缓慢，是房地产经济运行中的薄弱环节。“物业管理”正是这一背景之下应运而生并得到发展。 1、物业管理是一个新生事物，国家的法规建设不健全，管理跟不上，造成物业管理纠纷增多。在法规上对物业管理企业的约束力比较多，对业主的制约不够，这直接给物业管理企业造成管理的困难。 2、从开发商方面看，一些开发商在建造房屋时，偷工减料，房屋质量差，物业管理企业前期介入没有实行，遗留问题多，很多业主入住后把建造时的问题归算在物业管理企业头上，管理公司的管理工作难度加大。 3、从物业管理公司看，体制上自建自管的“老子物业，父子管理”和房地产管理局改制后的翻牌公司（换汤没换药），人员多是半路改行，受过专业培训的不多，素质低，观念上带有浓重的经济活动色彩，服务意识差，公司难以按照市场机制独立动作，直接导致管理水平不高，业主普遍不甚满意。 4、从业主方面看，对物业管理的认识模糊，一方面不清楚自已的权力和义务，另一方面受计划经济时代福利思想影响，想不交或少交管理费而要享受高质量的服务。 以上几点，都是物业管理发展前进中所遇到的问题，随着市场经济的发展和深化，其物业管理体制还需要不断地自我完善，注入新血液。这期间，新旧观念的碰撞、新旧体制的磨擦不可避免地会形成种种阻力。而物业管理要满足这个条件，就必须从自身建设上做起，做好市场定位。另外，外部环境也不可忽视，需要我们呼吁社会各界人士关注物业管理行业，使其得到健康有序的发展。 三、花园式物业管理的建设 1、明确专门管理，机构的职责 一幢或几幢标准住宅交付使用之前，应委托或筹划建立专业物业管理公司实施全面的有效管理，使其使用一开始就纳入规范化管理轨道。专业化物业管理单位具体负责管理，并在管理前期做好以下各项工作： ① 认真负责地为业主验收好每一套房子并登记造表。 ② 热情、周到地做好业主入住接待工作。 ③ 当搬入的住户超过总户数60%时，可以酝酿成立业主委员会实施民主管理，把所制定的《业主管理公约》及《业主委员会章程》等在业主代表大会上通过，以利于贯彻实施。 ④ 建立和完善各项管理制度，科学地制定各项规章制度是直接关系到管理成效的问题，各项管理制度，可经常同业主委员会保持联系，以求配合，共同管理。 ⑤ 制定管理公司各部门职责，对内实施全面岗位规范、服务、确保服务到位，质量上乘。 2、提供高标准、高质量、全方位的管理服务 现代住宅物业由于建造标准高，居住业主对管理服务的要求也较高，如果管理跟不上，往往会引起投诉。尤其是住宅设计的更新，管理服务范围的增大，管理的复杂性会更大，工作范围更广泛。上面谈到许多物业管理公司正在尝试走智能化物业管理，这种管理模式正是现在物业管理发展的趋势。对于花园式物业，为了给小区住户提供安全、舒适、方便、快捷的环境，住宅小区需要具有一定的建筑环境并设置相应的智能化系统。 ① 公共设施的监控管理系统 对于住宅小区来说，机电设备、供水供电系统、公用设施都必须处于良好的工作状态。对此，为保证正常使用和运转，对小区的给排水、变配电等机电设备的工作状态进行实时监测和控制。对公共照明系统的控制，可采用智能开关方式和定时自动控制方式实现公共照明及环境灯光的自动控制。从而达到延长灯具使用寿命和节约能源的目的。 ② 治安保卫系统 保安工作是物业管理公司首先注意的问题，也是业主和物业使用人最关注的问题。这个问题包括以下几个方面： 第一， 闭路电视监控系统； 一般在住宅小区的主要出入口、主要通道、小区内的公共场所、周界、停车场出入口处及其它重要区域设置前端摄像机，对监视区域进行摄像并将其转换成电信号传输到控制中心，以此达到监控目的，从而保证业主安全。 第二， 巡更管理系统； 巡更管理系统由管理中心微机和在小区各区域内及重要部位安装的巡更站组成。保安巡更人员按规定的路线和在规定的时间区域内到达指定的巡更点，用专门钥匙开启巡更开关，向系统管理中心发出“巡更到位”的信号。系统管理中心收到信号后记录下巡更到位的时间、巡更点编号。以此保证保安值班人员的到岗情况，实现人防和技防相结合，为业主营造一个安全的居住环境。 第三， 对讲防盗门系统。 对讲系统是在各个单元入口处安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户可视对讲或不可视对讲，住户可通过对讲了解访客的身份，遥控防盗门的开关，有效地防止非法人员进入住宅楼内。楼内住户可利用密码、钥匙或感应卡开启防盗门锁。 ③安全消防 除了要向业主大力宣传防火知识外，在住宅楼门窗及其它部位安装各种控测头对出现的多种危害情况进行报警，并将报警信息及时通知公安、消防、急救中心、工程抢险等部门。 ④紧急广播与背景音乐系统 在小区广场、中心绿地、道路交汇等处设置音箱、音柱等放音设备，由管理中心集中控制，在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐或公共通知、科普知识、娱乐节目等。当发生火灾及其它紧事件时，可切换至火灾广播或紧急广播使用。 ⑤水、电、气、热等表具远程抄收计量系统 目前，实现水、电、气、热等表具计量、收费的方法主要有两种，采用IC卡计量收费和远传抄收系统。前一种方法是通过使用IC卡表具，实现住户买卡后对其使用量相应扣除卡中金额，达到计量和收费的目的。后一种方法是通过管理中心主机、远传耗能表、三表数据采集和传输模块组成，将采集和存储耗能表的数据传送给小区管理主机，通过银行联网，电子货币的形式进行结算。 ⑥停车场管理系统 随着机动车辆的剧增，停车场管理系统已成为小区信息管理系统中一个很重要的子系统。其内容主要包括感应式读卡机、电子显示屏、对讲系统、临时卡出卡机、自动挡车道闸、电磁检测器及车位检索系统等。这些系统对车辆的管理将程序化、标准化，进一步加强了停车场的管理工作，提高了效益。 ⑦小区物业管理系统 小区物业管理系统由计算机局域网组成，其核心是管理信息应用软件。通过管理信息应用软件对物业管理的房产、住户、服务、公共设施、工程档案、各项费用及维修资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算机操作等，反映物业管理的各种运行状况，实现房产管理、住户信息管理与查询等工作。使物业管理工作科学化，提高工作效率和管理层次。 ⑧信息服务 随着信息技术和计算机网络技术的发展和普及，Iternet（国际互联网）和Iternet局域网来获取信息和资讯。内容包括虚拟书馆、博物馆、音乐剧场、居民家庭提供综合信息资讯服务等。 四、开展综合服务，创建舒适、方便的居住环境 物业管理的综合服务，主要解决业主或使用人生活上的困扰。物业管理公司通过有偿服务，可以开展多种经营来满足这一需求。 1、经营性服务。其主要有房屋买卖、出租、以及代办各种房屋业务手续。对此，物业管理公司可以中介机构形式为业主服务。在住宅小区开设便民小商店、理发店、托儿所等。这些经营性商店可以等上门服务，也可应邀上门服务。实行“宁可居民不要，不可我没有”的全方位服务。 2、代办性服务。其范围较广，主要有：代订牛奶、代请保姆、代雇钟点工、代送小孩、陪伴老人、代订车船票等等。凡是居民提出要求能满足的，尽量予以满足。 五、结语 综上所述，不难看出花园式物业管理与整个物业管理行业的发展是同步的，智能化住宅小区是良好的建筑结构与质量完善的基础设施，良好的建筑结构设计与施工质量以及完善的基础设施是智能化住宅小区的基本前提。现代物业管理正在从一个简单的物业管理工作过渡到半智能化管理向智能化管理过渡，在这一段漫长的过程当中，需要每一个物业公司继续摸索和研究，从而改善物业管理手段和方法，提高物业管理水平。 |
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