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物业管理作为现代城市房地产经营与管理的一种模式,在我国最早是从20世纪80年代初由沿海地区开始推行的。自1994年建设部发布33号令明确规定今后新建住宅小区,一律由物业管理公司统一实施专业化管理以来,物业管理更是得到了蓬勃发展,并逐渐扩展到高层写字楼、大型商厦、医院、学校、机关,近两年还走向了旧城区居民楼其显著成果是促进了住宅业与房地产业的发展,推进了住房制度改革的进程,提高了业主(住用户)的居住、生活和工作环境品质。但是,由于我国长期以来实行计划经济体制的影响,市场机制不完善房地产开发建设中存在问题较多,以及物业管理法规不健全和运行机制不完善,使得物业建设与管理在衔接上暴露出不少问题对建设与管理都产生了相应的负面影响,不利于物业建设与管理的健康发展。 针对当前这一迫切需要解决的问题,本文拟主要以住宅小区为对象进行系统的研究,原因是:目前国内的住宅小区物业管理实施较为普遍特别是新建的各类住宅小区,物业管理的力度较大,管理过程中积累的经验较为丰富,有利于研究的开展;同时物业管理逐渐成为住宅小区建设、管理不可缺少的组成部分,受到从开发商、管理者、业主以至各级政府的重视,暴露出的问题也相应较多是社会关注的热点;另外,我国目前正在进行有利于维护社会稳定、提高城镇居民住房水平的住房制度改革,各种商品房住宅小区以及新建、在建的大量经济适用房小区被寄予厚望,物业建设与管理衔接的好不好,直接影响到广大消费者的切身利益影响到房改的顺利开展,因此解决好住宅小区物业建设与管理的衔接问题对于促进住宅业与房地产业以及物业管理业的健康发展,改善居民居住条件和生活质量,推进城镇住房制度改革具有重要意义。 一、物业建设与管理的相互关系物业建设与管理之间既相互依赖、相互促进又相互制约、相互限制,是辩证的矛盾与统一的关系。 (一)优质的物业建设是管理的基础,良好的物业管理是建设的延续 物业管理是由专门的机构和人员，按照合同和契约对各类物业以经营的方式进行管理，同时对物业区域内的环境、清洁绿化、安全保卫、公共卫生、房屋及设备设施维修、养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。由此可见，管理所依托的物质实体——各类房屋建筑物及其发挥正常使用功能所必需的各种环保、绿化、消防、清洁、智能化、保安、收费、通讯等附属配套设计施，都必须先通过建设来实现，在建设过程中合理的规划设计，良好的施工质量，完善的配套设施，将有利于后期物业管理工作的顺利开展。因此从主客体、进程和内容来看，物业建设是物业管理的基础和前提。 物业管理是由专门的机构和人员，按照合同或契约，对物业以经营的方式统一实施专业化管理。它的作用和地位是：通过科学的管理和优质的]修缮服务，有效地提高房屋的完好程度，延长房屋的使用寿命，达到保值、增值的目的；通过全方位的社会化、专业化的服务为广大用户提供一个舒适、安全、优美、文明的居住环境；此外，物业服务和管理还被赋予加强城市精神文明建设的重担。可见，良好的物业管理不仅仅是物业建设在物质形式上的延续，更是物业及物业所有人在精神文明建设上的延续。 （二）物业建设会限制管理的开展，物业管理也会制约建设的发展 优质完善的物业建设和合理有效的物业管理可以相互促进；相反，优质的物业若得不到有效的管理，或有效的管理没有可靠的物质保障，都会在效用发挥时受到制约。 物业建设在前期规划设计不合理，施工过程中不注重工程质量，配套设施考虑不周全等问题，如果在验收交付时得不到纠正或改善，都会为今后的物业管理造成直接和间接的困难。这对于本来盈利就不高，特别是规模又不大的物业管理企业来说，无异于成为管理的束缚。在这种情况下，业主投诉和纠纷的出现在所难免，而且物业管理机构在得不到硬件支持的条件下，不得不放弃一些服务内容或降低服务管理质量，直接影响到物管作为专业性服务的宗旨。 在计划经济体制下，建设和管理是两个不相关的部分，房屋建多建少、建好建坏都是由国家承担。市场经济体制下，物业管理在某种意义上作业房地产开发的延续，开发房地产的利益直接与其后期物业管理有着密切的关系，这不仅是市场调节的作用，也是人们生活质量意识提高的客观要求。物业管理优劣与商品房预售和现房销售、开发企业资金滚动有着不可分割的关系，在一定程度上制约着建设的发展。 二、物业建管缺乏有效衔接的原因分析 近年来，在大量物业建设与管理实践中，由于物业的建管缺乏衔接更缺乏有效的衔接而使暴出的问题越来越多、越来越严重。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题，建管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量低劣，有的配套设施不完善，这些矛盾集中在住（用）户入住并实施物业管理后反映出来，造成业主意见强烈，物业管理企业代人受过；有的开发建设单位在商品房促销时，向购房者做出不切实际的承诺，给后续的管理带来不少问题；有的项目在开发建设阶段，由开发商与选聘的物业管理企业签订了一定年限的物业管理合同，在合同期内，业主委员会成立后又另行选聘了新的物业管理企业，引发合同纠纷等。这些问题或者是因为老体制、老观念造成的，或者是在新的市场环境下由于市场机制的不健全，市场行为不规范而产生的。分析它们产生的原因，对于合理有效地解决物业的建管衔接极为必要。 （一） 重建轻管思想严重 重建轻管，过分重视物业硬件的建设，而忽视管理软件环节。这与我们国家长期以来实行的计划经济体制、观念和建设方针有很大的关系，具体说来有以下两方面的原因： 1、传统观念的影响 在计划经济体制下，国民经济被划分为物质生产部门和非物质生产部门。传统的农业和工业属物质生产部门，其产品是能满足人们吃住需求的看得见、摸得着的实物质；而服务部门、管理机构则为非物质部门，不生产有形的产品。在国家物质极其贫乏时期，实物产品的生产受到高度重视，物业的建设因为能生产出既体量庞大又实实在在的产品更被放在高于管理的位置上，而管理作为软件环节，因不能直接产生物质商品和发挥直接效益而往往被忽视。我国第三产业不发达，第一、第二、第三产业比例结构失调与这种意识和指导思想有着非常密切的关系。 2、追求短期效益的后果使物业的建设比起物业的管理来，具有投入大、成果明显、回报率高的特点，这对开开发商、相关生产部门来说，是一种容易获得短期效益的生产活动。它容易诱使部分开发商、生产单位、政府有关部门过分追求增量建设，而忽视对存量物业的管理，导致物业“一年建，二年修，三年旧”。虽然数量上去了，但是质量却得不到应有的维护和维持。尽管每年投放大量的人力、物业、财力搞开发建设，却只能使物业建设质量在低水平上徘徊。 （二） 谁建谁管权不清 谁建谁管，是近年来物业建设与管理中带普遍性的问题，主要表现在物业管理机构不能与建设单位彻底脱离，导致开发商与物管公司之间存在责、权、利难以划清的“父子”关系，从而不利于物业竣工验收后的维护管理。造成这种局面的主要原因是： 1、物业的销售有一个过程，在从房屋出售之日起到业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效为止的这段时间内，专业的物业管理公司可能尚未进入，物业的管理由开发商通过下属物业部或专门成立 物管机构负责实施。这是符合国家和地方的商品房管理办法规定的。在这段时间内，物管机构不是作为独立经济主体对物业管理的事务行使项目决策权、经营权和人事权，而是作为开发单位的下属机构对物业实施管理，专业化、企业化程度都不够。由于受开发商所左右，一般都向市场拓展接管物业，所以也谈不上规模化，难以评价其经济效益的真假、好坏。这样的物管部门对内部管理中的压力和外部市场的竞争力感受不足，难以分清主要是对业主负责还是对开发商负责，极不利于物业管理待业的发展。 2、一些开发商将物业管理作为其开发项目的一个卖点，不愿意在开发完毕后通过公开招投标方式交给专业物业管理公司，而是自己成立物管公司在物管行业中占有一定比例，这其中有的管理水平较高，业绩突出；有的则物管水平低下，暴露出不少问题，原因是：有的开发商搞“自开发自管理”的垄断，这不符合市场竞争和社会化分工的要求。开发商毕竟是将其侧重点放在物业的开发销售上，不可能将过多精力和资金投入到物业管理上；其次，一些开发企业下属的物管公司不能实现真正意义上的独立核算、自负盈亏，责权利难以分清；再次，这样的物管机制，难以对物业实施有效的管理，一旦开发商“断奶”，不少矛盾和问题都会暴露出来。 （三）物业建设不利管理 通常情况下物业建设都没有充分考虑到后期的物业管理，而无意或人为地制造了诸多不利于物业管理的因素。主要表现为： 1、建设前期规划设计失误造成的缺陷给物管带来困难的现象比比皆是。比如某小区在规划设计时为增大容积率，将一部分楼房靠围墙修建，并且围墙的高度正好达到二楼阳台位置，不经意间埋下了安全隐患。又如某小区在设计时没考虑统一预留空调位置，使住户入住后，空调安置此左彼右，极大地影响了小区楼房的整体外观。有的小区停车泊位数未按住户比例配置，使不少车辆停放在中庭花园内，给小区安全保卫增大难度，也影响了小区环境。 2、建设工程质量低劣 施工质量差的原因除了部分建筑队伍的专业水平低以外，还与有些房地产开发商为追求高额利润，在建筑装饰材料、设备和工具上做虚假文章有关。；这使物业易出现如墙体开裂、屋面和厨厕渗漏、电梯运行中故障多等问题，导致物管公司接管后在物业维护上投入大，纠纷多，耗时长。 3、配套不完善，设施不齐全 配套设施不仅是小区住户生活不可缺少的，也是物业管理公司进行管理服务和精神文明建设所必须依赖的硬件条件。虽然目前很多住宅小区都很重视配套设施的建设，但实际上配套设施完善的小区并不多。有的小区在建设中考虑不充分，或是变压器容量太小，或是未接入宽带网，或是缺少给业主带来方便、展现小区精神文化的会馆场所、中老年活动中心、儿童游乐场、幼儿园、卫生所等配套设施，都给物管服务带来诸多不便。 （四）维修基金收取困难 关于房屋共用部位、共用设施设备维修基金的收取，在国家和地方性法规文件中都早有相应规定。例如《重庆市物业管理办法》中明确规定：“商品住房（含经济适用住房）在销售时，购房者与售房单位应当签订有关房屋共用部位、共用设施设备维修基金缴交约定。购房者应当按无电梯房屋购房款的2%、有电梯房屋购房款的3%的比例向售房单位缴交维修基金，维修基金属全体业主所有，专项用于物业管理区域房屋共用部位、共用设施设备保修 期满后的大修、更新、改造。按规定，它由售房单位代为收取。但是，目前很多业主在思想上和观念上还不能完全接受在购房时支付这笔资金，他们在心理上总认为这是一笔额外的购房款。大多数房地产开发商也将收取维修基金视为与已无关、影响售房的包袱，并没有履行收取基金的义务，而是将其推给了其后接管的物业管理公司，结果使物业管理公司面对收取维修基金的难题，还存在因为没有维修基金不能及时履行维修义务而导致服务上的纠纷。 另外，造成维修基金难以收取的一个重要原因还在于没有解决好维修基金的管理问题，而根本原因在于缺乏必要的法律制度，就目前而言仅有《住宅共用部位共用设施设施纵基金管理办法》（建设部、财政部1998年11月9日发布），而各地便于操作的实施细则大都没有出台。 （五）接管验收把关不严 物业的接管验收，是物业由建设转为管理过程中十分重要的一个环节，所有规划设计、施工质量和配套设施可能发生的问题都可以在严格的验收接管中被发现。物业管理公司可以根据企业自身发展和目标管理的需要，提出个性建议或决定是否接收物业，使一些可能对今后物管产生不利影响的明显或潜在因素得到控制。然而，在目前的实际接管验收中，一方面，个别物业管理企业一味追求接收规模，而对验收关把得不严，甚至为增大接管面积有意放宽验收标准；另一方面，作为开发商的下属机构，物业管理企业难以严格按照接管验收标准行使验收权，形成“敢怒不敢言”，更多的是在被动地接管物业。从而，使本来存在的各种隐患和问题不能在验收中得到改善和解决，带入后期物业管理中，所吞下这一“苦果”影响了物业管理水平和服务质量。这个问题当前不但没有引起重视，反而因市场竞争激烈而更加突出。 三、解决物业建设与管理有效衔接问题的对策 物业建设为物业管理提供基本的物质基础，而物业管理为物业建设提供持续发展的保证。正确处理二者间的关系，解决好建管衔接问题，不仅有利于物业管理这一朝阳产业的健康快速发展，也有利于房地产开发走向成熟完善，更有利于我国住房制度改革的进一步深化和人们生活质量的提高。通过对物业建设和管理衔接中存在的问题原因分析，我们认为主要应采取以下对策措施来解决物业建设与管理的有效衔接问题： （一）转变观念，把管理和建设放在同等重要的位置上 思想是行动的先导，思想解决是社会变革的前提。解决好建管衔接问题观念必须转变。只有认识到物业管理与建设具有同等地位的重要性，才能从思想根源上找到解决物业建设和管理衔接问题的出发点。物业管理的实质是对物业管理区域内的物业、业主及非业主使用人以有效的方式进行计划、组织、控制和协调，以实现物业使用的价值和经济价值最大限度地发挥。从整个社会的角度来看，物业管理与物业建设同等重要，一方面，物业管理部门与物业建设部门一样，作用的客体是房屋、土地、设施等，它比任何其他经济部门的固定资产都要多。据统计，截止1999年全国城镇居民住宅建筑面积约为41亿M2，这是国家的一笔巨大财富，据粗略计算，如果经营管理得好，使全国城镇所有住宅的使用年限延长一年，则可为国家节约资金数百亿元；反之，若管理不当，使这些住宅自然淘汰加快，缩短使用期限一年，就会给国家造成数百亿元的损失。另一方面，物业管理是城市管理的重要组成部分。良好的物业管理对于树立城市形象，提高居民居住生活质量，改善城市投资环境等方面与物业的建设一样，对城市的发展、社会的进步都具有极为重要的意义。 （二）物管公司要向社会化、专业化、企业化方向发展 首先，物业管理作为经营性质的服务，是伴随着房地产的综合开发和住房制度改革的推进而出现的一项与产权多元化格局相衔接的统一管理、综合性服务。物管企业在具体实施过程中，应该坚持集中统一的管理，在委托授权的范围内集中实施社会化的管理，克服过去那种开发商和物管公司互相扯皮、互相推诿的弊病。 其次，物业管理作为一项新兴的产业，应该具有浓厚的专业特色。物业管理企业应该配备专门的技术人才、专门的组织机构、专门的管理工具和设备，按照科学、规范的管理措施与程序，运用现代科学理论和先进的维修养护技术实施专业化的管理。 再次，物业管理企业应该与开发商脱离纠缠不清的“父子”关系，做到独立核算、自负盈亏，拥有项目决策权和人事权，具有自我开发和自我发展的能力，真正成为相对独立的经济实体。 最后，在整个物业行业内推行招投标制度，可以打破“谁开发谁管理”的垄断局面，收入公开、公平的竞争机制，促进物业管理公司向社会化、专业化、企业化方向发展。 （三）前期介入，为物业的全过程管理打好基础 物业管理不只是对物业的使用管理，而且是对物业实行全程管理。前期介入是加强前期建设和后期管理的结合、明确管理目的、提高管理的质量和层次的有效方法。物业管理公司在项目进入施工阶段甚至初设阶段就开始介入，并配合监理公司从不同的角度对工程质量进行监督，使规划设计、施工、销售和物管四阶段衔接起业，为以后的管理打下良好的基础。这是物业管理变被动接受为主动参与所作的实践性突破，为物业交付使用后的管理、维修和维护业主利益起到重要作用。 商品房销售与物业管理做好衔接是物管在前期介入的又一重要环节，在建设部（1997）219号“关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知”中强调在商品房和公有住房出售时，均要制定出物管实施方案，及时选聘物管企业，签订物管合同，按照规定程序进行工程验收，确保工程质量，并做好物管接管验收工作。在规定允许的范围内完善配套设施，合理解决物管办公入配套用房。而对于前期物业管理，则应根据建设部1999年10月14日的《关于印发〈前期物业管理服务协议〉（示范文本）的通知》精神，由房地产开发单位或其委托的物业管理企业与购房人（业主）在房屋出售时签订《前期物业管理服务协议》，明确前期物业管理中物业管理单位与业主的责、权、利，避免管理真空的出现，保证物业建管的平稳过渡。 商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等。涉及规划设计、配套设施、施工质量等的广告内容必须真实、合法、科学、准确，这在自今年6月1日起实施的《商品销售管理办法》中均有明确规定，可大大减少涉及物业建与管的矛盾。这既应由房地产开发企业与物管公司通过协商解决，同时政府有关部门也应加强对这方面的管理、监督和处理。另外，我们建议物管人员很好地学习《商品房销售管理办法》的有关内容，销售人员也应熟悉物业管理的有关文件规定。各自从不同方面进行工作上的渗透和衔接。 （四）贯彻落实国家和地方公共维修基金提取的有关规定 随着建成投入使用的各类住宅小区的增多，公共维修基金的提取已成为迫切需要得到解决的事宜。首先应该由政府有关部门会同开发商和物管公司做好国家和地方的有关公共维修基金管理办法的宣传工作，使业主或物业使用者在观念上理解公共维修基金并不是房屋的售价一部分，而是作为全体业主的共用经费被用于维护和改善全体业主的居住环境、生活质量和安全性，是物业保值、增 值的保证。其次，应完善有关法规，制订维修基金管理实施细则，明确维修基金管理中各方的权利义务，切实保障业主、物业管理企业、开发商的正当权益不受侵害我们期盼《中国物业管理条例》早日出台，有关公共维修基金的条例和规定得以贯彻实施。 （五）严把接管验收关，分清建设单位和管理单位的责任权限 物业管理公司应本着对企业和业主负责的精神，按照国家关于物业接管验收的标准，对拟接管的物业实施严格的验收。在项目接收方案中，对于因建设方造成的物业质量问题要及时提出，敦促其纠正；对于在前期规划设计中未充分考虑业主居住生活和后期物管要求的设施条件，应与建设方协商以获得改善；另外还应和建设方或设备供货方形成必要的文件，合理要求延长主要房屋和设备的后期维护期，减免人员培训费。这样既可以降低成本费用，又能明确建设单位和管理单位责任权限，避免纠纷，并使后期的房屋、设备和管理质量得到保证。 |
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