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邯郸市住宅区物业管理工作起步于1996年。多年来，这项工作得到了逐步的完善和提高。2000年，市委、市政府部署并实施了三年治理规划，在全市主城区范围内大力实施住宅区综合治理，带动了物业管理的全面推行，使住宅区和城市整体面貌有了较大改观。目前，全市经资质审查合格的物业管理公司47家，从业人员2100人，有223个住宅区纳入了物业管理，物业管理覆盖率达到57%。1998年以来，有3个住宅小区被建设部分别评为全国物业管理示范和优秀小区，8个住宅小区被省建设厅评为全省物业管理优秀住宅小区。通过综合治理，已有199个住宅小区脏乱差面貌得到了彻底改变，达到了市定的中等以上管理水平。 一、 领导重视，协调联办，形成了治理住宅区环境、提高物业管理水平的良性机制与浓厚氛围 物业管理与社区管理、社区服务、社区精神文明建设及供水、供电等到部门的专业管理有着密切的联系，搞好物业管理单靠一家不行，势必力不从心，只有在当地政府统一领导下，各部门密切配合，共同促进才能实现。邯郸市物业管理工作的行业主管部门是市房管局。为加强领导和协调，市政府成立了市物业管理领导小组，成员单位涉及市建设、房管、城建、公安、法院、供电、物价等部门，并在房管局下设办公室，统一领导物业管理工作的开展。市委、市政府主要领导多次强调做工作要以群众是否满意、赞成、拥护为根本出发点，要站在“三个代表”的高度认识开展住宅区综合治理的重要意义，从而提高了各级各单位对加强物业管理，治理住宅区环境，提高居民群众居住生活水平的重视程度，使这项工作一直保持了经常抓、重点抓、一抓到底的良好势头。去年2月21日，宋恩华同志在当选市长的第一个工作日就带领有关单位和部门的负责人，深入11个居民住宅区视察，并召开市长办公会，研究加强住宅区管理的措施，明确了有关部门的职责，提出了严格的要求。他还针对住宅区管理中存在的问题，提出了“十有十无”的管理标准。主管副市长武解放直接抓，亲自审定了去年和今年住宅区治理的实施方案，还经常深入到住宅区调研，现场解决问题。在去年以来实施的住宅区综合治理工作中，市委、市人大、市政府、市政协的领导给予了极大的关心与支持，多次到住宅区现场办公、明察暗访，解决问题、提出要求。市人大和市政协还分别组织省市人大代表、政协委员视察了住宅区综合治理工作，提出了许多很好的建议和意见。今年市人大又在《邯郸日报》发布了致全市人大代表的公开信，要求驻市各人大代表，积极发挥自身的模范带头作用，动员社会各界，共同支持住宅区综合治理和物业管理的推行。 二、 抓住关键，攻坚克难，全力实施住宅区综合治理工程，为物业管理的全面推行奠定坚实的基础 近年来，邯郸市住宅建设有了较快发展，主城区年平均竣工住宅达到80万平方米以上，一大批新型住宅小区建成并投入使用。这些住宅区规模大，配套设施全，设计功能和整体布局也比较合理。所以，这部分小区，从一建成入住即有专门的物业管理公司实施较为规范的物业管理，在一定程度上代表了邯郸市物业管理今后的发展方向。如市安居工程广厦、广安、广泰、开元小区，全部实施了“市场化、社会化、专业化、规范化”的物业管理，逐步成为全市物业管理的一个“窗口”。但邯郸市旧住宅区占有很大比例。据2000年初统计，全市主城区内共有各类住宅区392个，其中原由房产部门统一管理的、各单位自行管理的、产权混杂的旧住宅区就占323个。旧区建造年代久，布局零散，产权交叉，整体环境较差。许多旧住宅区存在垃圾杂物乱堆，“小广告”乱贴，违章建筑乱建，公共设施、公众活动场所和绿化面积严重不足等问题，不仅影响了住宅区景观，也直接影响了居民的生活环境质量，不具备实行规范化物业管理的条件。为彻底改变旧住宅区脏乱差的状况，去年，市委、市政府提出用三年时间，不断加大力度，晋级升档，完成主城区全部住宅区的综合治理任务，大力推行物业管理，为广大城市居民创造一个整洁有序、优美舒适的生活环境。 为确保完成目标，使这项工作取得实效，市委、市政府召开了全市性大会，由市政府主要领导亲自进行动员，明确市房管局为牵头部门，并将这项工作列入了考核房管局和主城区三区一县工作实绩的重要内容。今年，市委、市政府继续加大了住宅区综合治理工作力度，在四大攻坚战的部署中，将住宅蔚蓝色综合治理列为城市建设号管理攻坚战十大工程之一，成立了工程指挥部，由一名市委常委任工程指挥长，房管局局长任工程指挥部办公室主任。经过各区、县、有关部门和产权单位的共同努力，截止到今年7月底，全市共投入治理资金2900多万元，拆除各类违章建筑1万余处、16.7万平方米，绿化16.2万平方米，清理垃米，绿化16.2万平方米，清理垃万平方米，铺设便道8.72万平方米，建设维修基础配套设施2000多处，开展了划分物业管理单元试点工作，使多数住宅区环境有了明显改观，并已有199个住宅区完成了治理任务，管理水平上了一个新的档次。 这项工程涉及面广，工作难度大，并会影响到部分居民的既的利益，工作中需要攻坚克难的事情很多。为此，我们确定的组织领导、具体实施及资金投入的责任分工是：三区一县政府对本辖区住宅区综合整治工作负领导责任，组织、协调、督促各项目标任务的落实；各住宅区原产权或管理单位在区、县政府的组织、协调、督促下，积极投入人力、物力，具体开展各项综合治理工作。各小区治理所需资金全部由各产权单位自筹。市房管局作为综合牵头部门，做了大量基础性工作，制定了治理方案、分类达标标准及逐步晋级计划，并从六个方面着手，做好了工程的组织领导工作： 一是健全完善工作机构，成立了五个专职工作小组，每个小组都由一名局领导牵头，配备3—4名主办人员，分别负责住宅区治理中的督导协调、信息简报、宣传报道、项目设计、资金协调工作。同时建立了局班子成员分包责任制，将各区县、直管公房区片及重点小区治理的牵头指导职责落实到每一个班子成员，并要求重大的治理活动、阶段性的工作部署，分包领导要亲自参与谋划，带头动员发动，现场指导工作。 二是制定并坚持了定期调度、工作月报、现场督导和后进曝光制度，以全面掌握进展情况，切实解决实际问题，及时改进后进工作。对于个别行动迟缓、工作成效不明显的单位，除专题调度外，还联合新闻单位和市委、市政府督查部门进行公开曝光。目前共组织召开各类调度会21次，现场会4次，协调会13次，现场督促、检查工作35次，发简报72期，保证了工程扎实有序、全面平衡进行。 三是创精品、树形象，要求每个区县确定自己的重点小区，全市确定了19个重点小区。对重点小区提高治理标准，进行重点治理、重点督导，努力创建精品。从治理情况看，这些小区如丛台区祥和园，邯山区邯钢农林路生活区，复兴公安分局家属院，邯郸县祺府苑，治理的项目全、标准高、效果好，展现了治理成果，代表了治理水平。 四是理顺法律程序，集中力量做好拆违工作。拆违工作是住宅区综合治理的难点，也是一项基础性工作。拆违工作做不好，其它一切治理工作都难以实施。为在这一重点难点工作上实现突破，办公指挥部到各区县及产权单位，都进一步提高了认识，调动了各方面的力量，全力实施。在具体工作中，坚持以积极主动的思想教育为主要工作方法，深入每一个违章住户，不厌其烦地向住户宣讲市里的政策和治理住宅区环境的重要意义，在取得大多住户理解支持的基础上，实施集中的、 统一的大规模拆违行动，力求在最短时间取得最大的效果。对个别拒绝自行拆除的住户，按照送达限期拆违通知—下达强拆通知—申请法院执行—法院发布公告—实施强制拆除的程序，依法进行拆除，并有专业法律人员全程参与，做好对住户的教育和解释工作。全市最大的原建住宅区—罗城头1、4号院的拆违工作，房管局、邯山区，相关的房管处、街道办事处及公安、法院统一行动，按照法律程序，首先对阻挠拆违行动的两户违章建筑进行地拆除，以此带动了全院的拆违，多数居民主动配合拆违行动，三天时间就将这两个院的近700处、1.6万平方米的违章建筑全部予以拆除。 五是加大宣传引导力度，以广泛的宣传教育和深入细致的思想工作使这一想民爱民工程最大限度地得到广大居民群众的认同，进而配合支持工程的实施。利用各种新闻媒体，采取开辟宣传专栏，开展小区治理征文活动，评选优秀小区等形式，宣传物业管理的有关知识和小区治理的重要性及治理成果。3月底和7月初还在市内主要街道开展了两次大型宣传活动，直接向市民宣传有关知识，接受市民咨询，收到了明显效果。此外针对居民对物业管理收费不理解，影响物业管理开展问题，对每个实施物业管理的住宅区，要求物业管理企业将管理规章、服务项目以及收费依据、收费项目、收费标准张贴上墙，向居民公开。 六是治管结合，大力推行物业管理，切实巩固治理成果并实现住宅区今后的长效管理。对经治理具备条件的住宅区，及时推行规范化的物业管理，上半年新成立物业管理公司6家，新增从业人员216人，有38个住宅区纳入了物业管理，进一步扩大了物业管理覆盖面。 三、健全法制，规范管理，不断加强物业管理政策法规建设为住宅区治理和今后的规范管理提供有力的保障 1996年，针对公有住房售后新旧管理体制难以衔接的实际，市政府颁布实施了《公有住房售后维修养护管理办法》、《公有住房售后维修养护办法补充规定》和《物业管理企业资质管理暂行规定》。之后，就加强物业管理收费、建立专项基金、划分物业管理单元等工作，陆续制定了相应的规范性文件。1999年，出台了市政府第76号令《邯郸市城市住宅区物业管理办法》，全面而明确地界定了物业管理主管部门、物业管理企业、业主委员会及物业使用人的权利、义务和相应的处罚规定，为全市物业管理工作的健康发展和规范动作提供了有力的法律保障。2000年底，市物价局下发了《邯郸市原建住宅小区物业管理分等级收费度行办法》，对旧区综合治理后纳入物业管理的公共性服务收费，明确规定根据硬件设施和服务质量等因素，分一、二、三级评定等级后收费，从而有利于住宅小区物业管理与收费良性循环的形成。实际工作中，我们还根据一些政协委员提出的意见，对现有的小区管理公约、管理规章及有关管理制度中不符合法律规定和不利于充分保护居民利益的内容进行了清理和规范，真正体现物业管理有别与原来行政性房管体制的独有特性。 在看到我市治理住宅区环境、推行物业管理方面取得的成绩同时，我们也清醒认识到工作中还存在一些问题和不足，如物业管理公司与供水、供电、供气等专业管理部门之间还没有建立起规范的委托服务关系，出现问题，容易造成扯皮；街道基层组织的行政管理与物业管理公司的经营管理存在责任划分不明确、职能交叉重叠、互相争权现象；由于物业管理收费水平较低，收费难度大，多数物业管理企业难以做到收支平衡，特别是管理旧区的物业管理企业，经营非常困难，物业对一些居民不遵守物业管理规章的行为难以有效控制。管理与经营思想还有待于进一步转变，真正与市场接轨。这些都需要我们进一步研究解决和改进。 物业管理是一项与人民生活息息相关，有着蓬勃生机和长久生命力的朝阳产业，对于加强社会主义精神文明建设，提高人民整体素质和维护社会长治久安将发挥出越来越重要的作用。在今后的工作中，我们将针对问题和不足，进一步加大工作力度，确保完成旧区三年治理任务，认真做好相关工作，不断将邯郸市城市住宅区物业管理推向更高发展水平。 |
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