|
物业管理是市场经济的产物。随着我国对外改革开放，住房制度改革的不断深化，住房货币化的实施，产权制度的改革，使物业管理企业开始面临改革带来的充满生机的庞大市场。 但是，目前与物业管理市场化发展不相协调的是，物业管理价格管理体制与运行机制上，仍基本处于政~府~定价，建设单位补贴，多种经营、以副补主的做法，物业管理服务费标准偏低，收缴率低的结果，直接导致物业管理企业长期亏损经营、无发展后劲。低成本的运作，使服务质量难以提高，形成制约物业管理发展的“瓶颈”因素。 一、 政~府~定价显现的局限性 1、 价格制定行`政化的倾向，导致物业管理行为的行~政化。易养成物业管理当事人对政@府的过多依赖，业主片面认为物业管理是政#府应当的福利行为。物业管理企业行为则“政%府要我干”，政~企不分，缺乏激励机制，部门设置小而全，“大锅饭”色彩浓厚，制约着企业的成长。政~府在市场经济活动中也自觉或不自觉地充当了“运动员”的角色。市场主体行为上的偏位，不利于当事人履行权利义务主动性、责任性的培养。 2、 忽略了物业管理社会平均成本和企业个别成本在具体活动中的差别。政!府定价往往偏重于社会平均成本（甚至不能做到成本核算），所谓社会平均成本是指同一地区，物业管理行业内不同企业提供同一服务的平均成本，它基本反映了现有生产力水平和消费条件下，地区内物业管理服务产品平均消耗的物质资料和人工费用支出。 物业管理市场流通的商品主要是服务，是商品就会发生成本。由于企业之间经营管理水平上的差异，以社会平均成本统一定价，掩盖了经济关系上的差别，使企业的个别经营管理水平、实力、素质、效益无法显现，不能体现价格上的优胜劣汰机制，市场始终处于低层次的虚假供求关系，不能有效地保障当事人的合法权益。 3、 缺乏定价的科学依据。物业管理从属于服务行业，其交易非同于一般商品的“银贷两讫”，由于服务内容、质量始终处于生产与消费的同一过程，其商品成本及质量主要通过对服务人员行为与效果，靠经验值做出客观、公正的衡量和判断，政府对物业管理具体活动中价格判断的短暂性，及缺乏物业管理权威性的服务标准及供参考的参数定额，容易引发物业管理过程中价格与质量上的矛盾。 同时，现行政~府定价多依据物业类型，如是否是普通住宅或物业的成新程度确定价格。而在房地产链中，物业管理是最后的环节，不仅具有对物的管理，还有对人的服务，物业管理价格的确定，主要是对企业服务行为及效果而言。购买物业与享受物业管理是不同的两个阶段，其价格的确定与业主购买物业能力有联系，但不应有必然的因果关系。 随着住房商品化、私有化的加快，由于我国不同时期住房政策的多样化，业主享受政策购买住房情况也不一样。由此一是普通住宅难准确定性，二是业主对物业的保值增值要求越来越高。随着物业耐用期的延长，管理费用发生的增高，与政~府现行的定价原则使价格的减低，物业耐用后期管理难度加大，始终仅能满足是新建物业的管理，对于面广量大的旧物业“弃之可惜，嚼之无味”，不利于住房成为经济增长的长期战略实施。 二、 建设单位补贴使物业管理价格失真 谁开发、谁管理，自建自管的模式目前仍占物业管理的主导地位。由于建设单位自办物业管理拥有市场的优先性，同时出于自身利益的不同，为了“卖点”随意承诺，以减免服务费招徕业主，后期实际运作中的亏损，又对自身的物业管理企业暗补，使业主对物业管理低价格产生信赖，从而产生过高的期望值。长此以往，补贴逐步的有限性，形成服务质量的不稳定，从而矛盾激化，价格最终丧失市场的真实性和均衡性。 三、 多种经营，以副补主的误区 要求物业管理企业采取多种经营，以副补主的作法，是当前物业管理经费不足，没有办法的办法，也是普遍的一种做法。如果是利用物业管理区域中，将成本已摊入商品房价的配套设施经营进行弥补亏损。一是产权归属不清；二是实际提前预支或部分预支了业主的物业管理服务费，是业主为自己交纳物业管理费的又一次隐性支付。 如果企业利用非物业管理区域内的物业，对外经营的收益用于弥补亏损，实质是物业管理企业对业主的一种奉献，是市场经济活动中主体权利与义务的不平等，对企业行为的又一种非正常行政干预，同样反映了企业对业主消费服务的隐性支出。 物业管理的复杂性，决定了其价格决定因素的多样性。价格要反映价值规律，要发挥调节市场，促进社会劳动生产率和市场供求关系的杠杆作用。分析现行物业管理价格成因主要是： 1、物业管理发展的不平衡性 由于我国处于从计~划~经~济向市场经济的过渡时期，诸多改革推进的不平衡性，需要物业管理在有限条件下寻求发展，政~府有关部门、业主、业主委员会、建设单位等市场主体之间，主体与客体之间，都还面临着对物业管理这一新生事物的理解、接受、支持的转变过程。物业产权多元化后，面对个体利益与群体利益的冲突，消费能力的有限性和需求的多样性，接受服务的主动性和被动性，付出服务的同期性及支付费用的不一致性等矛盾。 政~府还习惯采取行~政~干~预市场的方式，缺乏适应市场经济规律的、系统的、全面的、可操作性的管理方法；相当的业主还习惯于计~划~经济下政府的“他治”，缺乏“花钱买服务”的意识，觉悟性、责任性的不足，直接导致行为上履约性差；建设单位还未完全意识到物业管理对其产品质量的重要性，建管脱节、行为不规范等诸多原因，造成物业管理企业经济上对上、对外的依赖，步入价格与服务质量的恶性循环困境。 2、市场竞争机制还未真正形成 首先作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度大，自治能力弱，作用还未真正发挥。其次物业管理企业与建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系，谁开发、谁管理的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管理还没有形成利于竞争的统一的有形市场和无形市场，不利于生产要素的合理流动。 近年来，部分地区虽然开始推行物业管理招标投标的尝试性工作，由于政~府先期定价或价格评判的欠合理性，出现压价竞争，低成本中标的倾向，市场化竞争行为还不规范。 3、缺乏政策扶持 物业管理从属第三产业的服务性行业，在税费及劳动用工等方面，未有明显的倾向性优惠政策。 物业管理的发展是市场经济发展的必然，采用经济的、法律的、行~政的手段，其中以经济手段为主，综合运用来推进物业管理的整体发展，有效地运用市场竞争机制中“无形的手”，调整物业管理价格，使之真实地反映市场供求关系，显示企业的实际消耗和工作效率，是物业管理在价格上步出困境的唯一途径，也是必然的途径。 (1) 学习和借鉴市场经济发达国家和地区的做法，明确物业管理价格改革方向 香港物业管理行业的资源配置，财务管理奉行“量出而入，代支代结，用者自决”的原则，管理费收取完全按市场规律调整，政府不干预，物业管理费不纳税，双方规定一定比例酬金；“居屋”（相当内陆房改房）的管理费及管理基金由房屋署确定，房屋署承诺的物业管理过渡期最长为10年，之后实行市场化价格的做法。新加坡物业管理以法律严谨具体、操作性强、执法严格的做法。 日本、德国、英国、美国等国将建筑物区分所有权引入民法制度等。都为我们提供了开阔、丰富的改革思路。总结我们物业管理发展以来的经验和教训，结合我国的实际情况，明确物业管理价格市场化改革方向，探索解决制约发展中的重点和难点的途径与办法，是物业管理发展的主要任务。 (2) 加强宣传教育，提高市场各方主体参与物业管理价格改革的主动性和积极性 “中！国的问题还是教~育问题”，物业管理价格涉及千家万户，认识上差距的缩短，还要政~府通过各种途径加强对业主、业主委员会、物业管理企业、建设单位、中介机构、政府有关部门的宣传教育，尤其不能忽略业主对自身权利义务的引导教育，正确认识物业管理成本构成和行为规范，增强市场主体价格行为自觉性和责任性，是奠定物业管理发展的基础。 (3) 引入竞争机制，价格进入市场化运作 1) 禁止市场垄断。顺应经济一体化的趋势，明确建管责任，打破自建自管，建管不分的格局，由业主、业主委员会、建设单位通过招标的方式，选择物业管理企业，迫使业主增强责任性，促使物业管理企业考虑对生存的依赖，不简单的以规模为目的，在挑战与机遇的并存中，加快企业改制步伐，通过联合、渗透等合作方式，实现市场重组，专业化日益细分，追求效益的最大化，改变当前企业规模小，数量多，实力弱的状况。形成人才比钱财更重要的价值观，使价格趋于理性化。 2) 规范价格竞争行为。 ① 加强招标中价格等诸因素的保密性。防止投标人因知晓信息，相互串标，引起价格悖于市场规律的非正常波动。 ② 一次性中标。防止出现所谓“拍卖”方式，招标人对投标人施加价格上压价压力。 ③ 合理的合同期。改变目前试行中部分招标项目合同期偏短，有限的经营期难以达到盈亏平衡点，影响服务质量。 ④ 强化合同履约保证制度。明确合同当事人催交责任和不交人的法律责任（主要指非正当理由拒交费业主）；对企业服务质量的行为过程，实行监管制度，提高合同约定的效力。 ⑤ 不低于成本价。评判是否低于成本价，要综合考虑社会平均成本和企业的个别成本。明显低于社会平均成本，特别是低于企业个别成本，将导致市场价格信号的失真，扰乱正常的价格秩序，无异于是行业发展的自杀行为。因此不应成为竞争的中标价格。 ⑥ 不应高于招标人的期望值。否则，由于业主消费能力的有限性，及选择服务消费的权利性，必然引起合同履行的难度，不利于市场价格的实际形成。 ⑦ 合理确定评标价格权重。由于物业管理服务性及微利性的特点，提供服务人员的素质、信誉、可靠性、专业管理能力等非价格标准，是评标的主要因素。价格权重偏重的倾向，将使仅以价格中标的偶然性增加，选中的是价格而非服务。 3) 逐步推行无底价竞争。改变现行招标政府定价先期性，价格因素不重要的做法，实行无底价的竞争，使企业的能力最大限度的在价格上予以均衡，形成符合市场价值规律的价格。其招标价格标底的设定： ① 严格依据招标文件中的服务内容、质量及相关要求。依据统一标准、工作量计算规则、预算定额和计价办法计算价格。 ② 应由成本、利润和税金组成。控制在招标人经济承受能力内，力求与市场变化相吻合，利于竞争后质量在价格上的保证。不论是否招标，成本化核算是目前物业管理价格阶段性的必须。 ③ 一个项目只能一个标底。特殊的大型物业管理项目标底的编制，可采取分部分项编制，开标时同时开标汇总，达到保密性、公正性的要求。 ④ 价格标底仅作为评标的参考。不应作为是否中标的标准价。 4) 发挥中介组织的市场纽带作用。实现政府职能与社会职能的分离，物业管理市场活动中招投标代理，价格评估、咨询服务、信用保证等，均可委托中介组织完成。同时，建立物业管理交易有形市场，利用互联网站，为招投标活动提供“一条龙”服务，利于规范竞争行为，降低招标活动成本，为业主提供依据自身能力，可供选择，质价相符的服务。 (4) 给予企业政策上的扶持 在物业管理发展的初级阶段，企业是在长期亏损或微利情况下，从事利国利民，涉及社会公众性利益的活动，一是应实事求是地研究对社会弱势群体的税费减免政策，二是在用工制度上给予政策上倾斜，为其发展提供较为宽松的环境。 (5) 建立配套设施验收交接制度，理顺产权关系 改变物业管理实际成本发生不透明的状况，将应属于全体业主共同所有的配套设施，置于业主、业主委员会的监管之下，由业主或业主委员会委托物业管理企业经营，决定收益对经费不足的弥补，并纳入成本核算。 (6) 制订物业管理服务标准和价格评估定额体系 改变现行服务行为无标准衡量或标准太粗，缺乏适应物业管理特点，反映服务成本综合定额的现状。制订物业管理系统比较科学的服务标准和价格评估定额体系，利于对价格及时根据市场变化调整，提高价格形成透明度，保证其合理性和准确性。 (7) 发挥政府调控市场价格的作用 目前我国的国情，政~府~仍需要通过行政手段干预、调节物业管理价格。政~府~是国家改革的倡导者，自身也是改革的对象，要克服狭隘的部门利益，从体制上、机制上正确发挥价格杠杆调控市场的作用，取消物业管理由政府定价的做法，现阶段可对普通住宅提供指导性的价格，规定基准价、浮动幅度和作价办法； 定期发布物业管理价格市场差价率、利润率等信息，引导物业管理市场经营，保持价格水平相对稳定，鼓励当事人在实际行为中根据质价相符的原则、浮动执行，走向市场价。非普通住宅物业管理价格则由当事人根据内容与质量，采取协议或通过竞争约定。政~府~应着力当好“裁判员”，行使对当事人价格行为的有效监测，帮助行为人价格自律，对违法行为进行查处，制止价格欺诈、恶性竞争等不正当行为。 改革现行的物业管理价格体制和机制，需要我们顺应市场经济的规律，注意配套性和系统性，改变直接干预市场价格为间接调控价格，依法调动物业管理市场各方主体参与积极性，通过市场运行机制，增强价格的透明度，规范当事人的价格行为，使物业管理早日步入良性循环的轨道。 |
|
|
