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物业管理目前在我国尚属新兴产业。如何塑造一个充满活力的商品化、专业化、社会化的产业管理新模式，通过现代化的经营管理和手段为业主创造一个便捷、安全、清新的居住和工作环境，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长，是物业管理领域亟待解决的问题。 经过近xx年的探索实践，我国的物业管理事业从无到有，从小到大，从模仿到创新，有了一定的发展，取得了令人瞩目的成就。物业管理行业作为一个新兴行业逐步发展起来了。由于它将商品化、专业化和社会化的运作机制引进我国房地产业的经营管理业务实践，从而成功地塑造出了一个充满活力的、现代化的产业管理新模式。 物业管理是一种集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，实行的是社会化、专业化、企业化经营的管理模式。物业管理的性质关键就在于“服务性”，它寓管理和经营于服务之中，并在服务中充分体现和完善有关受托物业的管理与经营。总之，物业管理就是要通过现代化的经营管理手段来为业主创造一个便捷、安全、清新、整洁的居住或工作环境，其最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效益和心理效益的同步增长。 然而，高等学校物业管理步子很慢，人们的住房消费观念还未完全转变，从而造成人们目前对物业管理的适用性和承受性差距较大，这就要求物业管理公司必须从自身经营管理入手，通过实施规范化、规模化、信息化的经营管理来实现整体经济效益和综合效益。 我校目前的居住区正处于由家属区变为住宅区，并向物业管理区过渡。一些高等学校还称家属区，所谓家属区的称谓还是福利性的称呼。一些高等学校已变为住宅小区，根据市场规律，运用经济杠杆，进行设施保养；大部分学校还没有成为物业区，并且教学区还没有让物业公司来管理。 ㈠ 高校实现物业管理应具备的条件 1、商品化。从1999年起，国务院规定停止实物分房，对过去已实现的实物分房进行全产权过渡，这意味着房屋私有化，重视个体本位作用。部分城市房屋二级市场已开放(一些高校正在尝试建立自己的二、三级市场)，使绝大部分住房成为商品，激活房地产市场。物业管理主要是替业主进行物业管理，房屋不进行商品化，就无法激活市场，也谈不上物业管理。 2、管理民主化。全产权过渡结束后，学校房管部门的职能逐渐削弱，谁来管理房屋，主要靠业主自身来管理，这样就必然会产生组织形式即业主委员会，实现自我管理，自我约束。 ㈡ 高校物业管理的内容 ⒈ 房屋管理 ⒉ 设备管理 ⒊ 市政设施管理 ⒋ 绿化管理 ⒌ 环境管理 ⒍ 治安、保卫管理 ⒎ 法律、法规的维护 ⒏ 校园、公寓、生活区文化的宣传 如何实现物业管理 1991年1月，国务院批转教育部《面向21世纪教育振兴行动计划》，对高校后勤改革提出明确要求；同年6月，《关于深化教育改革，全面推进素质教育的决定》中进一步指出：“加大学校后勤改革力度，逐步剥离学校后勤系统，推动后勤工作社会化，鼓励社会力量为学校提供后勤服务，发展教育事业。”这为高等学校后勤社会化提供了政策保证。高校物业管理还处在探索阶段，有的已经露出了幼芽，还需要扶持帮助。作为高等学校后勤企业要做好吃大苦，流大汗的准备，认真磨练自己，克服各种困难，敢于在激烈的市场经济中竞争，谁后勤社会化走在前边，谁就能抓住机遇，谁获胜的把握就大。 ㈠解放思想、更新观念，积极适应新形势 高等学校是计划经济扎根最深的地方，高校内部相当一部分人思想停留在计划经济思想上，社会上人们的就业意识，企业的经营之道已发生了很大的变化，作为高校后勤部门应以企业的身份参与竞争，应走出校门，虚心学习。 ㈡转变房管部门及居民委员会职能 由行政组织形式变为物业管理委员会。由注重管理变为热情服务，由指令方式变为指导性工作，加强民主意识，自我管理，减轻学校负担。 ㈢加强法制观念，签订合同，规范物业管理 物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦。究其原因，大多数矛盾或纠分的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。高校物业管理公司与居用者及所成立的业主委员会应该通过法律协定，委托管理协议和管理公约形成的契约关系，依照国家及政府相关部门所界定的权限及合约中的各项条款，明晰双方的各项行为，保障双方的权益。不管是法人机构（管一公司）与自然人（居用者），还是法人机构（管理公司）与非独立法人社团（业主委员会）之间所形成的各项契约的前提均是平等的，是具有法律效益的。 物业管理公司的外部环境 解决好物业管理的问题，是一项复杂的系统工程，需要各方面的共同努力。 ㈣抓住机遇，练好内功，占领高等学校市场 目前国家给高校企业许多优惠政策，如减税免税，老人老办法，新人新办法等等，这实质上是给学校后勤部门的一个很好的机遇；借社会企业对高校后勤业务不熟悉，或者人们观念还未更新，应尽快发展自己，练好内功，为用户开展多项便民有偿服务；以为务为主多种经营，制定以业养业的发展计划及经济指标。 ㈤扩大经营性物业管理与服务来弥补居住性物业管理与服务的资金不足随市场经济的发展，经营性物业的管理逐渐成为物业管理的主流。它包括写字楼的管理与服务，公共商业楼宇管理及出租、租赁经营等，上述几项经营性物业管理与服务已成为目前物业管理公司进行经营管理的费用来源和重要收入来源。 ㈥物业管理公司制定争创全国优秀管理物业区的计划 完善各项管理制度，制定用户公约或业主公约及各项专业管理制度、办法及工作岗位考核标准，利用计算机等现代化管理手段进行科学管理人员要有明显标志，整体素质高，遵守职业道德规范；主要负责人和业务骨干必须持有建设部颁发的《全国物业管理从业人员岗位证书》建立企业识别系统（CIS），针对物业特点和委托人要求进行物业品牌的塑造和社会形象的维护；对于物业管理的成本控制特别是人力成本|耗能成本|采购成本等要加强核算意识，积累经验；针对区域市场特点，进行市场细分，管理服务设计，并在物业管理过程中不断进行管理服务创新，以最大限度满足使用人的需要。 ㈦以人为本的内部管理模式 从招聘、试用、转正到培训、考核、晋升，具备一系列严密有效的人事制度，管理骨干要实现从勤奋型到勤奋加技术型的转变，在平等竞争中，不断创造佳绩。 ㈧扬长避短，寻找优势、积极向外发展 高校物业管理项目多、内容复杂、工程庞大，全面管理好有一定困难，根据自己的优势，在占领好自己的阵地的同时，找出突破口，走向社会，求生存、求发展，同时根据自己的弱处，请进外面公司来管理，不要面面俱到，没有特色，否则，只会被残酷的市场经济淘汰。 具体操作 1．继续对住宅区违章经营、违章建筑、违章私搭、乱建进行整顿。做到房屋外观完好、整洁；小区楼栋号有明显标志及引路方向平面图；阳台的使用不碍观瞻。 2．未购房业主的房租费由物业公司代收代缴；未购、租空房交由物业公司统一管理；在业主自愿原则下，实行代办代缴水、电、煤气等各项费用的便民服务。 3．房屋小修要及时，建立回访制度和回访记录。其中一项重要工作就是健全住房档案，补齐各种图纸资料，实行办公自动化微机管理，达到用户所在楼栋号、门号、房号清晰，随时可查，各个物业区内所有公共设备、图纸、资料、档案齐全。针对不同状况的房屋，争取学校一次性投资，对年久失修的房屋进行维修，给物业管理的实施打下良好基础。 4．设备运行要加强管理。今后物业管理公司应涵盖对学校各项设备的管理，它包括高层电梯、居民生活用水、高压水泵、水池、水箱、锅炉供暖的管理。还包括上水、下水、交通线路的畅通、供电的稳定、土建结构的安全保障、外墙装饰的破损补救，以及对突发事故的急修、抢修等大量的围绕教学科研、居住保障进行的，同时也满足最基本的需求。 5．加强对市场公用设施管理。各个物业区内公共配套服务设施要完好，不得随意改变用途；供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常；道路畅通、路面平坦；污水排放通畅；交通车辆管理运行有序，无乱停放机动车、非机动车(对进入住宅区外单位车辆实行办证制度)。 6．加强绿化管理及养护措施。对破坏、践踏及随时占用绿地现象进行纠正并处罚。 7．环境卫生管理。由物业管理公司建立一支保洁队，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清。物业区内环卫设施要完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。目前当务之急是统一管理，变原街道社区管理为物业管理公司管理，并建一处垃圾回收(中转)站，这样既符合环保要求又能产生一定经济效益。公共楼梯、扶栏、房屋前后保持清洁、禁放杂物。 8．加强治安、保卫管理。住宅区基本实行封闭管理，实行24小时保安制度；保安人员有明显标志，工作规范、作风严谨。危及用户安全处设有明显标志和防范措施。 9．在已获得《物业资质》资格的前提下，争取在年底通过国家三级资质等级的评审。明年争取通过ISO9001国际标准认证体系。 ⒑ 建立物业管理信息系统，全面实行无纸化、信息化，提高员工整体素质。 ⒒ 实行人员聘任制度，引进人才，充分发挥专业技术人员的优势，使得企业向规模化、规范化方向迈进。 ⒓ 推进《东北大学住宅小区管理条例》的实施；改选、增选业主委员会;制定《业主委员会章程》及《业主公约》；依照法律、法规签定《物业管理委托合同》。 实施物业管理，不仅是我校后勤深化改革的产物，也是一项关系到千家万户自身利益的全社会都在关注的焦点。这项工作的实施难度大，会碰到各种各样的困难，然而只要学校领导能充分认识到这项工作的重要性和深远意义，并切实摆到学校重要议事日程上，给予大力支持，各部门相互协调、通力合作，广大教职工充分理解，积极响应，高校物业管理就一定能在积极探索和大胆实践中，积累经验、不断完善，从而开创出一条具有高校特色的物业管理之路。 |
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