|
我们高台寺住宅区业主管理委员会成立于1999年元月，两年多来，在市房管局和城区政府的关怀、指导下，在广大产权人、使用人的支持、配合下，依照国家和区、市有关法规，认真行使职权，组织召开了两次住户代表会，起草、通过了管委会章程和居民公约，对银川市物业管理公司在小区的服务进行了监督，做了些调处纠纷和协助管理的工作，在推进物业管理中取得了良好的效果，办成了一个监督有手段、办事有效率、说话有威信、调解有根据的群众性组织，切实维护了全体产权人、使用人的合法权益，受到了领导和群众的普遍称赞。我们在工作中的主要做法是： 一、深入学法普法，努力准确定位 物业管理是一项前人从未做过的事情，要在实践中摸索前进。我们从筹委会阶段（1998年秋）就把学习知识和普及法规放在了第一位。开始，居民中有两种说法，一种是“公司是来管理我们的，我们要服从领导，人家说咋干，咱们就咋干”；另一种是“我们是主人，不能听公司的,管委会要领着大家跟他们对着干”。 这两种说法都很极端，我们认为：既不符合法规的精神，也不能代表全体住户的利益。我们反复阅读、讨论有关物业管理的文件、文章，结合学习以“扩大基层民主，发展基层群众自治组织，让群众参与讨论和决定基层公共事务和公益事业”的论述为指导，明确管委会的性质、任务、职权、工作方式等，进而在物业消费的实践中准确地摆正位置，做好工作。 我们通过订章程、立公约、建立工作制度（如委员传阅文件和文章的制度）以及会议、接待、家访等反复宣传住户是主人，既有享受服务的权利，又有规范行为和缴费的义务，宣传物业管理是一种公共消费，服务对象是群体的道理，明确了管委会和公司不是上下级关系，也不是简单的买卖双方的交易关系，而是既有监督，又有协助，既有争论，又有相互依靠的新型的服务与被服务的甲乙方关系。在住户代表会上，我们先后提出了“知法明理”、“良好的环境靠大家共同创造”、“职工和居民都要提高自身素质”和“监督不包办、审议不刁难、协助不添乱、调处不偏袒”等口号，强化了宣传教育力度，纠正了一些陈旧观念和模糊认识，收到了很好的效果。 二、认真监督检查、积极协助管理 我们对公司的监督方式较多，主要有：经常随时地对小区物业管理及规章制度的执行情况进行检查；定期或不定期地对从事管理、治安、绿化、保洁和供暖的工作人员进行业务检查；每年对在小区工作的所有人员进行一次评议；以上这三项的结果都通知公司，便于在评比、晋级、培训、教育中参谋。 在每年召开的一次住户代表会上，对公司的年度计划、收支帐账和重大措施进行一次审议。对于平时住户反映的问题，我们随时转告给管理科，大多能及时解决。我们和公司还执行了每季度召开一次对话会的制度，专门解决重大或有争议的问题。在监督中，也有些居民会提出一些不切实际，甚至与法律、法规相抵触的要求，对于这种情况我们没有符合，反而要转过来做些解释工作。 公司职工在物业管理中遇到难题，可以要求我们协助，委员们都能认真调查、分清责任、妥善处理。对住户的缺点，我们耐心善意地指出，讲清道理，劝其改正；属于公司职工的问题，我们也帮他们认真分析，促进转变。由于我们办事公道、谦虚谨慎、说话和气，多数住户和职工都能接受劝解，或服从管理，或照章办事。为此，我们受到了各方面的称赞。 三、广泛征求意见，多方面反映问题 我们多次通过发收意见表、汇总会议记录、接待来信来访或上门访谈等形式，广泛搜集有关小区居住环境的意见和建议，经过汇总、筛选，把其中合理的、属于公司解决的，及时跟公司交涉，大多得以处理。对一些公司业务以外的问题，我们也集中起来向上级主管部门以及信访、督办、交通、公安、规划、供水、供电、环保、邮政、电信、电视等部门反映，以求得尽快解决。由于条件限制，一定解决不了的，我们便向居民说明原因，劝大家耐心等待。 如供水总表与分表数不符、装设磁卡电表、改善外部环境、设置邮政网点、建设学校、幼儿园、医疗站、铺设健身路径、增加树木、路灯、消除环境污染、组织露天电影和演出等都是经我们联系才得以解决的。通过为居民办这些实事，使大家感觉到管委会确实能起到很大的作用。当然，也有些居民的要求和建议至今尚未落实，仍需要我们继续反映、催促。 四、公平调处纠纷，不断提高素质 由于企业和住户的角度不同，各方对对方的期望过大，对问题的理解各异，出现些纠纷是不可避免的。当前，我们的法规多是暂行办法，有些规定比较笼统，纠纷时双方各执一词，似乎都有道理，调解的难度可想而知。我们坚持“搞好物业管理、建设美好家园”的原则，切实代表全体产权人、使用人的合法权益，冷静思变不偏不倚，照章办事，尽量从法律、法规文件和外地处理类似文件的报刊中找到根据。 开始，公司对我们不太理解，过分强调协助工作；居民对我们横加指责，说管委会“胳膊往外拐”、“不代表住户利益”、“和公司坐在一条板凳上”……我们感到委屈，觉着“两头子受气”，但当想到这是物业管理启动初期司空见惯的现象时，却又感到肩上担子的沉重。 我们在调解中坚持“公平、公正、公开”，在处理中坚持“有理、有利、有节”。对于职工言谈举止中流露出的消极和衙门作风，我们采用善意的和风细雨的方式提出批评，进行帮助；对于公司领导化教育、培训上所作的努力以及职工中的良好表现则大力颂扬，从正面，用引导、鼓励他们转变观念，提高水平，自觉接受监督； 对于公司初期艰难的局面，我们表示同情和理解，在向上反映问题时，也说明企业的苦衷，使双方相互支持，共同促进，使物业管理工作受益很多。在居民中，我们提倡“得理也让人”，反对“有理无理争三分”，解决具体问题时，该坚持的决不轻易放弃，但态度一定要心平气和，耐心听取对方意见，决不大吵大闹，用行动和道理去教育、引导住户。这些做法对提高双方的自身素质和小区的精神文明建设都有很好的效果，同时又能推进物业管理工作，尽快地登上新台阶。 我们管委会成立以来，积极努力探索，坚持依法办事，认真协调各方的关系，在促进小区的物业管理中发挥了有力的作用，在全区、全市也起到了示范带头作用。但我们距离上级领导和时代的要求以及广大住户的希望还相差甚远。我们决心再接再厉团结奋进、克服各种干扰，发挥创造精神，在探索中大步前进，为开创我市物业管理工作的新局面，作出更多的贡献！
|
|
|
