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长庆石油勘探局银川燕鸽湖小区位于宁夏回族自治区银川市东郊，是一个设施完善、服务配套、环境优美、治安秩序良好的新型石油小区。小区占地面积2000亩，规划总建筑面积72-100万平方米，由科研办公区、商贸市政区、工业区、环湖娱乐区和七个住宅区组成，可容纳居民8000至10000户。小区目前正在建设，已入住居民5380户。 自1996年10月一期工程竣工以来，承担小区管理的长庆石油勘探局银川物业管理处，按照“新基地、新机制、高起点、高标准”目标，不断提高管理和服务水平。小区先后荣获银川市“文明小区” 、宁夏回族自治区“物业管理示范小区”和“绿化先进单位”、全国石油企业“优秀管理住宅小区”、“全国城市物业管理优秀示范小区”等荣誉称号。 中央及省、市领导多次来小区视察，对小区的建设和管理给予了很高的评价。几年来，我们在物业管理方面取得了一些经验，也形成了一些好的做法，具体是： 一． 专群结合，条块结合，形成了具有石油行业特点的物业管理新模式。 我们对小区实行“专业化管理，企业化经营、社会化服务”。制定和完善了一整套行之有效的管理制度和考核标准，形成了较为完整的物业管理体系。 承担管理的物业管理处下设处长办公室、政工科、经营财务科、综合管理科四个机关职能部门，基层设有房产管理所、保卫科、离退休管理站、居民管理办公室、综合维修队、环卫绿化队、机械化运输队、集中供热站、供变电站、社区服务中心等，主要管理者均经过物业管理专业培训。 我们选举40多名责任心强、热心为居民服务的离退休职工为楼长，与管理人员相结合，在小区纠正违章、规范行为、治安防范。收到了比较好的管理效果。 二． 加大硬件投入，努力营造优美的小区自然环境，陶冶居民美好情操。 1. 按照总体规划，小区共有七个住宅区，每个住宅区有三至四个组团，每组团都设有小型露天休闲娱乐场所，有石桌、石凳、长廊、健身器材，是散步、健身、棋牌娱乐的好去处；每个住宅区还设中心游乐园，假山、花坛、长廊、亭阁互相掩映； 小区中央有200亩水面人工湖，小桥倒映，碧波荡漾，可荡舟、可垂钓，清晨、黄昏湖边舞剑、练拳如在画中，既可满足居民休闲娱乐的需求，又能改善小区局部自然环境。 2. 小区绿化设计规范，种植苗木几十种，绿化覆盖率达到46％。形成了“两个环绕、一个骨架”的绿化布局，即小区四周防风林带环绕，人工湖垂柳绿荫带环绕，以行道树为主的林网骨架。整个小区春花、夏荫、秋实、冬青，三季黄土不见天，一片优美的自然景色。 三． 加强管理，标本兼治。用制度来规范人，用教育来影响人。 我们成立了小区管理委员会、综合治理领导小组、居民调解委员会、安全委员会和防火委员会等组织。建立完善了《银川基地居民管理暂行规定》、《银川基地居民遵章守纪协约》、《银川基地住宅小区居民公约》、《银川基地小区管理违章执罚标准》、《银川基地管理人员岗位职责及工作标准》等一系列规章制度。以上组织的建立、管理办法和制度的出台，使小区各项管理工作走上了制度化、规范化的轨道。 “没有规矩，不成方圆”。我们对各种违章行为，坚决予以处罚，突出“严”字，长抓不懈。对特别不文明和严重有损公德行为，通过小区宣传栏和有线电视台曝光。小区面貌发生了可喜的变化，由最初的乱停乱放、乱贴乱扔、沿街叫卖、出租车随意出入、有损公德现象时有发生，转变为干净整洁、秩序井然、居民自觉维护小区环境的良好局面。 管理的最终目标，是提高人的素质。我们把提高居民整体素质作为管理的根本。石油小区的居民，原来都居住在远离城市的矿区，头脑中基本没有物业管理的概念，搬迁到城市后，不服管理、我行我素、违章现象时有发生。 针对上述情况，在居民入住前，我们派专人深入各矿区宣传小区有关管理规定，让居民了解小区管理制度，树立遵章守纪、爱美、爱绿、爱护公共设施和社会公德意识，使其知道应该做什么，不应该做什么。我们还抽调一名自身素质高，热心居民教育的同志筹办居民电视学校，收集各种资料，认真备课，利用小区有线电视台不定期播放专题讲座，为居民讲解有关小区管理规定和大家关心的问题等。 通过屏幕让广大居民更进一步了解小区基本情况，了解有关管理规定；通过屏幕和大家相互沟通，增进理解；通过屏幕和大家交流探讨，增进感情，达成共识。这对小区物业管理工作起到了积极的作用。 四． 提供全方位优质服务，满足居民生活需求，提高经济效益。 为小区居民提供优质服务，是物业管理单位应尽的义务，同时也能创造良好的经济效益。我们主要做法是： 1. 推行承诺服务。在小区窗口单位公开服务电话，疏通投诉渠道；制订出文明用语和服务忌语，向居民公示；工作人员挂牌上岗，让居民监督。用真诚的服务来换取居民的信任和满意。 2. 成立社区服务中心，占领小区内部服务市场。社区服务是物业管理单位经营的重要经济增长点，也是物业管理单位能发挥独特优势的地方。我们开展了家政、家教、维修等社区服务项目，一切以居民需要为导向。 3. 各项服务设施配套齐全。小区建有集中供热站和10Kv供变电站；综合维修队可承担房屋、管网及道路的维修任务；机械化运输队共有大小车辆30余台，可满足货物运输、居民搬迁、垃圾清运和旅游观光； 两个幼儿园达到一级二类标准，可容纳幼儿800名；小区高级中学教学设施齐全，就读中小学生1500名；卫生所设备精良，可进行B超、X光、肝功能检验及小型手术；其余商场、邮局、宾馆、餐厅等设施配套齐全。 五． 强化管防网络，群防群治保平安。 1. 建立健全群防群治网络。我们主动与当地派出所建立警民共建点，经常请派出所干警来检查、指导工作，帮助我们处理治安中存在的问题。40多名楼长，兼有该幢楼的安全防范职责。还建立了一支40人的保安队伍，日夜巡逻检查。使整个小区综合治理得到了全天候、全方位的控制。 2. 注重技防。小区治安光靠人海战术，没有科技含量高的硬件配备，很难实现管理的目标。我们投入200多万元，安装了小区远红外线防盗报警装置，使居民遇到意外能够及时报警。投入179万元，给每幢住宅楼安装了对讲防盗单元门。使小区防范得到了加强。 3. 条块结合，防患未然。我们根据目前保安队伍对治安案件预见性低，缺乏快速反映能力的实际情况，对其工作方式进行改革。从单纯的巡逻管理，改为巡警与片警相结合，以片警为主的管理方式，片警与所管区域居民打成一片，及时了解治安动态。并建立警民联系卡，改“等报案”为“防发案”，防患未然。巡警在履行全小区巡逻职能的同时，作为片警的增援力量机动使用。去年以来，共抓获诈骗嫌疑人2名、盗窃嫌疑人2名，小区未发生一起重大治安案件。 六． 加强精神文明建设，占领居民文化阵地。 文化具有巨大的教化、激励和导向功能，在振奋民族精神、增强民族凝聚力和意志力方面有着极为重要的作用。现在人们物质生活水平提高了，闲暇时间多了，对精神需求越来越重视，如何占领居民文化阵地，抵御封建主义残余思想和资本主义腐朽思想的影响，是精神文明建设的重要内容。 为解决好这个问题，我们积极完善小区各种活动设施，在小区建起居民活动中心、乒乓球室、棋牌室、台球室、阅览室、门球场、篮球场、排球场、垂钓中心和露天舞场、卡拉OK厅等活动场所。共利用元旦、国庆、春节等节假日组织各种文体活动百余次。成立了棋类协会、戏迷协会、钓鱼协会、武术协会、气功协会、老年门球协会等群众组织。组建了社火队、秧歌队、锣鼓队、老年花扇队等。还多次邀请国内有影响的艺术团体来小区演出，基本满足了广大居民的精神文化需求。 七． 存在的问题。 随着国有企业深化改革、转换机制不断深入，我们在物业管理上进行了大胆改革，采取了一系列措施，进行减员增效，降低成本，增加收入。但计划经济模式还很明显，社会化服务方面与其它物业管理单位相比，还存在一定差距，这都有待于进一步的改进。
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