【房价与经济篇-第三集】限购限贷房价会跌吗

很多买房子都有这样的矛盾，一直想等那个房子便宜点再买，便宜一点再买，结果错过了很多大行情。08年没买，13年没买，16年还没买。每次想买的时候都发现房价高的接受不了，一犹豫又错过了，手里就那么一点钱。几年前还能买个大三居，现在东拼西凑只能买个小两居。好，那么问题来了，那现在到底该不该买？现在你拼尽全力还能买上一套，万一以后房价再涨了，那可能就再也买不起了。你想扎根那个城市，肯定得有房，孩子上学落户什么的都得需要。可另一方面，价格已经这么高了，国家已经在调控房价了，很多城市都有这种调控政策，比如限购、限贷、限售之类的。万一你好不容易买了一套，结果一调控房价跌下去了，首付跌没了，不说，还得咬牙还房贷，你说这事谁受得了？那你说出台的这种限购限贷这些政策，未来的房价到底会不会下跌，能不能从这个经济学的角度全面分析一下呢？

这就是我们今天要讲的很多都会有这样的错觉。他觉得一调控房价就会跌，其实他是完全不了解房价的成本结构。我举一个例子，一瓶矿泉水一块钱，请问半瓶能不能五毛钱不能，因为有时候小伶水反而更贵，因为成本的大头不在于水，而在于那个瓶子。瓶子才贵，水是不值钱的。小瓶看是这个水少了，但是你要单开一个生产线，制作这个模具，生产新的瓶子，花的钱远远大于那一点水。这反映在这个价格上就是正常的矿泉水一块钱一瓶。这个小瓶的可能得两块钱，弄错了成本，不了解这个价格的组成，就不可能得出正确的结论。房价也是想知道能不能跌，你就得了解它的成本构成。我们可以先想象一个场景，假设我们直接买这个钢筋水泥，直接跪军工人盖一栋楼，把这个配套都办齐，这样的房子一平米要花多少钱呢？有一个参考数据，我们看一下这个高层住宅的开发成本，什么是高层住宅呢？就大概是25到28层的。

他的前期工程费是15块钱1平米，建筑成本是1600 1平米，其中土建是1300多，安装是255，配套费用是190多1平米，其他费用是三百多1平米。此外，还有开发公司经营管理费80块钱1平米，还有财务费用及税金800块钱1平米，大概就这些。那这些全部加起来合计是多少呢？3021.9块钱一平米贵吗？不贵，三千多一平哪里贵？建筑成本其实是不高，可为什么大城市的房价几万块钱一平呢？因为房价的真正大头在土地出让金和税费，比如这个土合计价格是19000，但是土地使用权取得费。