破局2022（三）：从“破万套”到“七连跌”，2021年杭州二手房经历了什么？

 

纵观2021年杭州二手房市场，可以说是跌宕起伏的一年，从3月的成交破万套，到下半年的“七连跌”，上半年和下半年走出了两种截然不同的市场行情。

2021年杭州二手房成交量

较去年下跌23%

数据无疑是是总结市场好坏最好的说明。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，2021年杭州二手房全年成交7.92万套，比去年下跌23%。

其中，3月份最火热，成交量达到9338套；此后连续下滑，直到10月份，成交量跌至1340套，低于2月份春节月的成交量，创下了连续20个月最低成交记录。

钱江视频地产研究传播中心顾问李坤军：第一，无非是新房市场相比二手房拥有更大的红利空间，加上新房集中推盘，导致了二手房成交的下降。第二点，有段时间二手房的放贷非常难，许多购房者等不到银行放款。第三个原因是随着学区、整体教育的改革，2021年学区房的成交活跃度也有所下降。另外还有一些房产税等政策原因导致整体成交影响。

从具体成交表现来看，有6成的房源成交总价是在300万以下。其中，90平米及以下的房子“最好卖”，60-90方又是其中最“吃香”的。区域方面，余杭区、拱墅区、上城区这三个区域依旧是杭州二手房成交量年度榜单“前三甲”。

从年龄层来看，40岁以下年龄段购房者，主要以首次置业及改善型置业客群为主。其中，26-30岁正处于安家置业的黄金时期，购房目的多为首次置业、结婚置业，首次置业比例占26.3%。

整体看来，2021年全年杭州二手房成交特点以刚需、自住为主，7.92万套的成交量，也创下5年来第二低。

房东心态发生变化 中介离职潮频现

尽管在成交时略显颓势，不过杭州二手房挂牌量却依旧占据高位，根据好找房数据，截止目前杭州十区二手房挂牌房源接近16万套。

巨量的挂牌房源之下，也导致了2021年一些部分小区出现了“有价无市”的局面。以未来科技城的西溪公馆为例，这个曾经“6万人摇”的西溪公馆也出现了房东“内卷抛售”。2021上半年，西溪公馆南区、北区相继交付。由于当时北区限定为“热点楼盘”需要五年限售，不显售的南区短时间内挂牌了大量房源。

（西溪公馆）

据好找房数据统计，西溪公馆近6月平均成交价36072元/平米，11月，西溪公凭借馆成交11套成为杭州二手住宅签约量第一的楼盘，签约均价约39000元/平米。而在近期，距离最近的一次成交12月14成交的一套139平米户型，签约价为25091元/平米。

（西溪公馆二手房近期成交）

与之形成对比的，还有杭州部分中介离职潮。一方面受到二手房整体成交低迷影响，另一方面也与“个人自主挂牌”功能上线有关。

而杭州住保房管局推出的房东直售平台，直接为买房、卖房人搭建了平台。官方平台有保障、费用还较低，或将成为大多数人的首选。

不过，通过房产中介网签二手房，仍是去年二手房主流交易形式。2021年，房产经纪人共卖出6.4万套二手房，市场占比81%。成交量前三的经纪企业是我爱我家、德佑和链家。

纳入限购后 法拍房成交热度有所下降

自2021年3月要求杭州法拍房也进入限购范围以来，法拍房市场也在2021年发生了巨大的改变。

根据统计，2021年在“阿里法拍”平台上，杭州（八区）共进行了1195次住宅司法拍卖，其中成交了959次，全年度整体成交率为80.25%。累计“流拍”236次。

再来看成交价格，2021年所有法拍房中，50.63%的房源低于评估价成交，28.79%的房源高于评估价成交。与去年约半数房源高于评估价的数据相比，2021年法拍市场的高价成交现象有所缓解。这当中，总价在200-500万的房源数量最多，全年度成交总价超过千万的房子有94套，超过2000万的有17套。

钱江视频地产研究传播中心顾问李坤军：法拍房原来是取得杭州住房的非常重要的一条途径。比如说没有杭州户口，没有缴杭州社保的外地人，又想在杭州买一套房子，这是他们唯一的选择。所以2021年纳入限购之后的法拍房不应该单纯从数据来比，2020年和2021年在政策面上就完全不一样。

在2021年成交的诸多法拍房当中，也不乏一些具有“话题度”的房源，比如江南里仅一轮竞价就成交，1.08亿元成为2021年杭州总价最高法拍房，杭州法拍史上第二贵。

杭州“奥体三兄弟”时代奥城推出首套法拍房，共有63人报名，吸引超10万人围观， 竞拍轮数达到110次，成交总价1175万元，单价8.46万元/平米。

宜和雅园当时也出现了首次拍卖的买家悔拍，需要缴纳450万元为“悔拍”买单，一套房两次拍卖，第二次拍卖拍出总价3650万元。