新规！广东拟发文：村民出卖住宅后不得申请宅基地

近日，广东省司法厅官网公布了《广东省农村宅基地和农村村民住宅建设管理暂行规定（送审修改稿）》（下称“送审修改稿”），向社会公开征求意见，截止时间为今年2月9日。

亮点1 不相连住宅面积未超标不视为“一户多宅”

结合广东省的实际情况，送审修改稿对“一户一宅”作出了细化规定。

一是考虑到户的认定标准与各地的实际情况息息相关，送审修改稿规定“市、县、区人民政府根据本地实际确定户的认定标准和程序，农村集体经济组织可以根据市、县、区确定的标准制定本集体经济组织认定户的具体标准”。

二是为解决农村群众普遍反映的“公安分户”与《土地管理法实施条例》规定的“以户为单位申请宅基地”互为前置的问题，即申请宅基地时要先取得公安机关户籍管理的单独立户，但公安机关要求有房产才可办理单独立户。送审修改稿规定“不得以取得公安机关单独立户作为申请宅基地的前置条件”，即不得要求农户必须取得单独立户后才能申请宅基地。

三是针对广东省一些农村地区尤其是山区农村因地形地貌、风俗习惯等原因，形成宅基地细碎、住宅分散的现状，导致农村村民虽然拥有多处小面积住宅，但未达到省规定的宅基地面积标准的情况，送审修改稿规定“本规定施行前，农村村民一户合法拥有不相连的住宅，占用宅基地面积合计未超过规定面积标准的，不视为一户多宅。”

亮点2 村民出卖住宅后不得申请宅基地

送审修改稿明确了申请宅基地的条件，即农村村民为农村集体经济组织成员且符合下列条件之一的，可以以户为单位申请一处宅基地建设住宅：在本集体经济组织未取得宅基地的，或者已取得宅基地但是面积明显少于规定标准的；因发生或者防御自然灾害、建设乡镇村公共设施、实施乡镇、县、市国土空间规划和村庄规划或者调整村庄布局等，需要异址新建的；县级以上人民政府规定的其他情形。

在程序上，送审修改稿规定了农村村民申请宅基地，由村级组织核查、乡镇政府审批，并规定了不予批准宅基地的具体情形，包括不符合一户一宅或者用地标准规定的；宅基地用地选址不符合乡镇、县、市国土空间规划和村庄规划以及相关专项规划、用途管制要求的；农村村民出卖、出租、赠与住宅后再申请宅基地的；法律、法规、规章以及县级以上人民政府规定的其他情形。

同时，送审修改稿还明确，农户可以单户或者多户联合建设住宅。住宅的层数、高度和建筑面积标准由市、县、区人民政府结合实际作出规定。

亮点3 闲置宅基地可用于发展休闲农业等

随着农民进城落户，一些农村出现了很多闲置宅基地和闲置住宅。送审修改稿明确，支持农村集体经济组织在尊重成员意愿，保障其宅基地合法权益的前提下，组织开展闲置宅基地和闲置住宅集中整治，腾退的土地应当优先用于解决本集体经济组织成员建房用地需求。

农村闲置的宅基地在符合相关规划、用途管制要求和满足农村村民建房用地需求以及尊重农村村民意愿的前提下，经依法办理相关手续后，可以转变为农村集体经营性建设用地，用于发展休闲农业、乡村旅游、乡村民宿、电子商务等新产业、新业态，促进农村一二三产业融合发展。

鼓励县级以上人民政府根据本地实际，积极探索盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅的其他方式。

采取多种形式鼓励进城落户或者拥有多处宅基地的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

以下为本次《送审修改稿》原文：

广东省农村宅基地和农村村民住宅建设

管理暂行规定

（送审修改稿）

第一章　总 则

第一条【目的和依据】 为了规范农村宅基地和农村村民住宅建设管理，保障农村村民居住权益，建设宜居乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规，结合本省实际，制定本规定。

第二条【适用范围】 本规定适用于本省行政区域内农村宅基地和农村村民住宅建设管理。

第三条【基本原则和要求】 农村宅基地和农村村民住宅建设管理坚持规划先行、一户一宅、节约集约、高效利用，尊重农村公序良俗。禁止违法占用耕地建房。

各级人民政府应当引导农民建设功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、与乡村环境相协调的宜居住房，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

第四条【政府和部门职责】 县级以上人民政府应当加强对本行政区域内农村宅基地和农村村民住宅建设管理工作的组织领导，建立健全协调机制，明确部门管理职责，落实管理人员，并将所需经费纳入财政预算。

县级以上人民政府农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，指导宅基地分配、使用、流转以及闲置宅基地和闲置住宅利用等，按照职责依法对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查。

县级以上人民政府自然资源主管部门负责国土空间规划、年度土地利用计划和建房的相关规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，保障农村村民住宅建设用地计划指标需求，依法办理农用地转用和未利用地转用审批以及建房的相关规划许可等，依法办理宅基地使用权及其地上房屋所有权的不动产登记。

县级以上人民政府住房城乡建设主管部门负责指导农村村民住宅设计、施工、质量安全监督检查和质量验收，组织开展乡村建筑工匠培训等工作，引导乡村建筑风貌提升。

乡镇人民政府负责宅基地审批，建立宅基地用地建房联审联办制度，落实人员和经费，做好农村宅基地和农村村民住宅建设管理相关工作。

第五条【其他职责】 各级人民政府应当按照数字政府建设的要求，加快农村宅基地和农村村民住宅建设管理信息化建设，实现数字化管理。

县级以上人民政府公安、民政、生态环境、交通运输、水利、林业、城市管理和综合行政执法等有关部门按照各自职责做好农村宅基地和农村村民住宅建设管理有关工作。

第六条【村民委员会农村集体经济组织职责】 村民委员会、农村集体经济组织应当依法制定农村宅基地和农村村民住宅建设管理的制度，配合乡镇人民政府及县级人民政府有关部门开展农村宅基地和农村村民住宅建设管理工作。

第七条【宣传引导和社会监督】 县级以上人民政府及有关部门、乡镇人民政府、村民委员会和农村集体经济组织应当组织开展农村宅基地和农村村民住宅建设政策法规的宣传教育。

任何单位和个人应当遵守农村宅基地和农村村民住宅建设相关法律法规，并有权举报相关违法行为。

第二章 规划和用地

第八条【规划先行】 农村村民住宅建设应当按照先规划、后许可、再建设的要求，依法办理建房的相关规划许可和用地批准手续。

第九条【宅基地规划安排】 编制乡镇、县、市国土空间规划和村庄规划应当科学划定宅基地范围，统筹并合理安排宅基地用地，为农村村民住宅建设用地预留空间。

第十条【用地保障】 县级以上人民政府应当按照国家规定安排建设用地指标，合理保障本行政区域农村村民宅基地需求。

农村村民住宅建设应当尽量使用原有宅基地和村内空闲地。涉及占用农用地、未利用地的，应当办理农用地和未利用地转用审批手续。

第十一条【建房选址要求】 农村村民住宅建设应当按照乡镇、县、市国土空间规划和村庄规划管控要求选址，不得占用永久基本农田，不得在地质灾害隐患点和法律、法规规定禁止建房的区域选址建房。

第十二条【用地审批】 农村村民住宅用地，包括农户建房用地和集体建房用地，由乡镇人民政府审核批准。涉及占用农用地和未利用地的，乡镇人民政府应当按法定程序申请办理农用地和未利用地转用审批手续；涉及使用林地的，依法办理使用林地审核审批和林木采伐许可手续；涉及水利、电力、交通等部门管理事项的，应当及时征求相关行政主管部门意见。

第十三条【核发规划许可】 在村庄规划区范围内建设农村村民住宅的，由市、县人民政府自然资源主管部门核发或者委托乡镇人民政府核发乡村建设规划许可证。

在城市、镇规划区范围内利用农村集体所有土地建设农村村民住宅的，纳入城镇建设统一管理，依法由市、县人民政府自然资源主管部门或者省人民政府指定的乡镇人民政府核发建设工程规划许可证。

第十四条【宅基地面积标准】 本省新批准农村宅基地的面积按照下列标准执行：

（一）平原地区和城市郊区每户不超过80平方米；

（二）丘陵地区每户不超过120平方米；

（三）山区每户不超过150平方米。

宅基地所属区域的地形类型，由市、县、区人民政府根据国土调查、地形地貌等情况确定。

市、县、区人民政府可以结合本行政区域内土地资源状况，综合考虑区域、用地类型、户内人口等因素，在本条第一款规定的标准范围内制定本地农村宅基地的面积标准。

第三章 农村宅基地审批

第十五条【一户一宅】 农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过规定标准。

城镇开发边界外人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的村庄和城镇开发边界内的村庄，可以在充分尊重村民意愿的基础上，采取集体建房、多户联合建房等措施，保障村民实现户有所居。

户的认定标准和程序，由市、县、区人民政府根据本地实际，综合考虑年龄、婚姻状况、风俗习惯等因素确定。农村集体经济组织可以根据市、县、区确定的标准，制定本集体经济组织认定户的具体标准。

第十六条【申请宅基地的条件】 农村村民为农村集体经济组织成员且符合下列条件之一的，可以以户为单位申请一处宅基地建设住宅：

（一）在本集体经济组织未取得宅基地的，或者已取得宅基地但是面积明显少于规定标准的；

（二）因发生或者防御自然灾害、建设乡镇村公共设施、实施乡镇、县、市国土空间规划和村庄规划或者调整村庄布局等，需要异址新建的；

（三）县级以上人民政府规定的其他情形。

不得以取得公安机关单独立户作为农村村民申请宅基地建设住宅的前置条件。

第十七条【申请材料】 农村村民申请宅基地建设住宅的，以户为单位向所在农村集体经济组织提出书面申请，填报申请表，并提交户内成员身份证明、住宅设计图件等资料。

多户联合建房的，由联合建房的农户共同提出申请。

第十八条【村级核查】 农村集体经济组织接到申请后，应当在10个工作日内对申请材料进行核查，出具核查意见。宅基地申请经农村村民集体讨论通过后，农村集体经济组织应当将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等内容在本集体经济组织公示，公示期不少于5个工作日。

农村集体经济组织成员对公示内容有异议的，可以在公示期内向农村集体经济组织提出，农村集体经济组织应当在公示期届满之日起5个工作日内核查，并将申请材料、核查意见、公示情况交村民委员会核实。

村民委员会应当在5个工作日内对农村集体经济组织的核查情况和公示情况进行核实，出具核实意见，连同申请材料一并报乡镇人民政府审批。

第十九条【乡镇审批】 乡镇人民政府收到村民委员会报送的核实意见和相关材料后，应当组织现场勘察并及时审核下列情况：

（一）是否符合申请宅基地建设住宅的条件、是否经过农村集体经济组织核查、村民委员会核实及公示等程序；

（二）是否符合乡镇、县、市国土空间规划和村庄规划以及相关专项规划、用途管制要求；

（三）是否具有符合规定的施工图设计文件或者通用图纸。

乡镇人民政府对符合宅基地用地规定的，应当在20个工作日内出具农村宅基地批准书。

建房的相关规划许可，按照本规定第十三条办理。

乡镇人民政府在审批过程中，发现农村集体经济组织或者村民委员会出具的意见存在问题的，应当责令重新核查或者核实。

第二十条【原址重建或者改建扩建】 原址重建住宅或者改建扩建住宅的，农户应当按照本规定第十七条提出申请，乡镇人民政府可以结合当地实际简化申报材料和优化宅基地用地审批程序。

第二十一条【不予批准宅基地的情形】 有下列情形之一的，乡镇人民政府不予批准宅基地用地：

（一）不符合一户一宅或者用地标准规定的；

（二）宅基地用地选址不符合乡镇、县、市国土空间规划和村庄规划以及相关专项规划、用途管制要求的；

（三）农村村民出卖、出租、赠与住宅后再申请宅基地的；

（四）法律、法规、规章以及县级以上人民政府规定的其他情形。

本规定施行前，农村村民一户合法拥有不相连的住宅，占用宅基地面积合计未超过规定面积标准的，不视为一户多宅。

乡镇人民政府不予批准的，应当书面通知提出申请的农户，说明不予批准的理由，并告知其救济途径。

第二十二条【公开办事】 乡镇人民政府和村民委员会、农村集体经济组织应当将申请宅基地建设住宅的条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式以及村庄规划等公开，接受群众监督。

第四章 农村村民住宅建设管理

第一节 农户建房

第二十三条【农户建房类型和建房控制标准】 农户可以单户或者多户联合建设住宅。

农村村民住宅的层数、高度和建筑面积标准由市、县、区人民政府结合实际作出规定。多户联合建住宅的，相应标准可以适当放宽。

第二十四条【建房技术服务】 农村村民住宅结构设计应当符合抗震设防、抗风、结构安全等要求。县级以上人民政府住房城乡建设等行政主管部门应当免费提供适合本地的农村村民住宅设计通用图纸，并给予技术指导。

支持具有专业技术技能的志愿者开展技术下乡服务，鼓励有关单位和专业技术人员为村民提供农房设计与现场施工技术服务。

第二十五条【住宅设计】 建设农村非低层住宅应当先设计后施工，可以委托具有相应资质的设计单位编制施工图设计文件，或者选用农村村民住宅设计通用图纸，并由建筑、结构专业技术人员指导施工。

建设农村低层住宅可以选用农村村民住宅设计通用图纸，鼓励委托具有相应资质的设计单位编制施工图设计文件。

鼓励参照绿色建筑标准建设农村村民住宅，采用优秀传统建筑工艺，统筹考虑庭院绿化和配建供水、污水处理设施。

第二十六条【施工备案或者许可】 农村村民建设非低层住宅，投资额和建筑面积均达到办理施工许可限额规定的，应当在开工前依法申请办理施工许可证。

前款规定以外的农村村民住宅建设应当在开工前向乡镇人民政府办理报建备案手续。

第二十七条【建房验线】 经批准建房的农户应当在开工前向城市、县人民政府自然资源主管部门或者其委托的乡镇人民政府申请建房验线。未经验线，不得开工。

第二十八条【住宅质量和安全】 农户对房屋的质量安全负总责，承担建设主体责任。农房设计、施工、材料供应单位或者个人分别承担相应的建设工程质量和安全责任。

鼓励农户与承建方签订建房协议，明确工程质量安全责任。承建方不得使用不符合工程质量安全要求的建筑材料、建筑构配件和设备，应当按图施工，遵守操作规程，落实施工安全防护措施，及时发现和消除安全隐患。

乡镇人民政府应当对农户建房的质量安全组织实施监督检查，包括房屋主体结构、附属设施、安全防护结构等，制作检查记录，村民委员会予以协助。县级以上人民政府住房城乡建设主管部门应当为乡镇人民政府对农户建房的质量安全管理工作提供指导。

第二十九条【规划核实与竣工验收】 住宅建设竣工后，建房农户应当向乡镇人民政府提出规划核实申请，由乡镇人民政府依法核实，或者转送核发建房的相关规划许可的自然资源主管部门核实。

建房农户收到核实证明后，应当组织参建各方进行竣工验收，填写房屋建筑工程验收意见表；工程竣工验收合格的，建房农户将建房资料报村民委员会，由村民委员会向乡镇人民政府备案。乡镇人民政府应当对农户组织竣工验收予以指导。

规划核实和竣工验收通过的，乡镇人民政府出具验收意见表，报送县级人民政府农业农村、自然资源、住房城乡建设等行政主管部门备案。

农村非低层住宅工程竣工验收，按照《建设工程质量管理条例》《广东省建设工程质量管理条例》规定执行。

第三十条【不动产登记】 农村村民住宅验收合格的，农户依法申请办理不动产登记。

多户联合建房的，可以共同向不动产登记机构申请办理不动产登记；联建农户申请对房屋区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。

第三十一条【使用安全】 农村村民住宅装修、改造不得擅自变动建筑主体和承重结构。确需变动的，应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案，确保住宅安全。

乡镇人民政府应当加强对农村村民住宅的安全隐患排查，村民委员会应当予以协助，发现安全隐患的应当及时通知住宅所有权人、使用权人，并督促农户及时处理。

第二节 集体建房

第三十二条【集体建房】 农村集体经济组织是农村集体建房的建设主体，负责编制建设方案、落实用地来源、筹措资金、组织建设、分配住宅、回收宅基地等工作。

第三十三条【集体建房程序和要求】 集体建房按下列规定办理：

（一）农村集体经济组织编制建房方案，方案应当包括规划选址情况、建房规模、建设计划、资金筹措、成本核算、住宅分配等内容。

（二）建房方案应当公开征求本集体经济组织成员意见，并经成员大会表决通过。

（三）农村集体经济组织应当将表决通过的建房方案予以公示，公示期不少于5个工作日。公示结束后提交村民委员会，村民委员会对材料的真实性、是否经过成员大会表决及公示程序等出具书面意见及建议后上报乡镇人民政府。

（四）乡镇人民政府对报送的材料提出意见后报市、县人民政府。市、县人民政府组织自然资源、住房城乡建设、农业农村等主管部门提出意见。市、县人民政府或者乡镇人民政府认为建房方案需要修改的，应当在收到方案后10个工作日内提出书面修改意见，农村集体经济组织应当按照市、县人民政府和乡镇人民政府的意见进行修改。

（五）农村集体经济组织根据建房方案，依法申请办理集体建房用地批准手续和建房的相关规划许可。

（六）建筑工程开工前，建设单位应当按照规定向工程所在地县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门申请领取施工许可证。

第三十四条【集体建房竣工验收】 集体建设房屋的竣工验收，按照《建设工程质量管理条例》《广东省建设工程质量管理条例》规定执行。集体建设的房屋经过验收合格后方可交付使用。

第三十五条【集体建房不动产登记】 集体建设的房屋依法申请办理不动产登记。农村集体经济组织先行申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记；农村集体经济组织与农户共同申请办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记。

第五章 农村宅基地的流转

第三十六条【流转条件】 符合下列条件的，农户可以通过转让、赠与、互换等方式在同一集体经济组织内部流转宅基地：

（一）符合乡镇、县、市国土空间规划和村庄规划以及相关专项规划、用途管制要求；

（二）宅基地使用权权属清晰无争议；

（三）受让方、受赠方符合宅基地申请条件，互换双方符合一户一宅规定；

（四）法律法规规定的其他条件。

第三十七条【转让、赠与、互换的程序】 通过转让、赠与、互换等方式流转宅基地的，双方当事人签订书面协议，并经农村集体经济组织同意。

第三十八条【盘活利用】 支持农村集体经济组织在尊重成员意愿，保障其宅基地合法权益的前提下，组织开展闲置宅基地和闲置住宅集中整治，腾退的土地应当优先用于解决本集体经济组织成员建房用地需求。

农村闲置的宅基地在符合乡镇、县、市国土空间规划和村庄规划以及相关专项规划、用途管制要求和满足农村村民建房用地需求以及尊重农村村民意愿的前提下，经依法办理相关手续后，可以转变为农村集体经营性建设用地，用于发展休闲农业、乡村旅游、乡村民宿、电子商务等新产业、新业态，促进农村一二三产业融合发展。

鼓励县级以上人民政府根据本地实际，积极探索盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅的其他方式。

第三十九条【宅基地的退出】 县级以上人民政府可以根据当地实际情况制定农村宅基地使用权人退出宅基地的具体办法，采取多种形式鼓励进城落户或者拥有多处宅基地的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

第六章 监督检查与法律责任

第四十条【监督检查】 乡镇人民政府应当对本行政区域内农村宅基地和农村村民住宅建设活动进行监督检查，建立健全动态巡查制度，及时发现、查处农村村民非法占用土地建住宅的行为。

农村集体经济组织、村民委员会应当引导村民依法实施用地建房活动，及时发现和劝阻违法建设行为，并向乡镇人民政府报告。

县级以上人民政府及农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门依据法定职责加强指导。

第四十一条【公职人员违法违规行为的追究】 县级以上人民政府有关部门和乡镇人民政府的工作人员在农村宅基地和农村村民住宅建设管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十二条【违法占用土地的处罚】 农村村民违法占用土地建设住宅的，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关法律、法规进行处罚。

乡镇人民政府根据本省有关规定已经承接了县级人民政府部门土地管理行政处罚权的，按照规定范围、依照法定程序实施行政处罚。

第四十三条【违法建房与违法施工的处罚】 未取得建房的相关规划许可或者未按照建房的相关规划许可进行农村村民住宅建设的，依据《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》等相关法律、法规进行处罚。

对依法应当办理施工许可证的农村村民住宅工程项目，未依法取得施工许可证的，依据《建设工程质量管理条例》《建筑工程施工许可管理办法》予以处罚。

第四十四条【违反质量安全规定的处罚】 建设、勘察、设计、施工、监理等单位或者个人存在建筑工程质量安全违法行为的，依照建设工程质量安全管理有关法律法规和规章予以处罚。

第七章 附 则

第四十五条【各地制定实施细则】 市、县、区人民政府应当结合本地区域发展定位、土地资源禀赋、城乡融合程度等实际，依照本规定制定实施细则。

街道办事处按照法律、法规、规章和上级人民政府的规定，做好辖区内有关农村宅基地和农村村民住宅建设管理工作。

第四十六条【施行日期】 本规定自 年 月 日起施行。