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从最近遇到一个项目，拿地协议上明确该项目要采用地块的市政集中能源站系统，所以也就按此设计了，设置了换热系统，冷热源均从市政接入，可是项目目前已经封顶了，能源站系统还“八”字不见一撇，咋办？前期也没考虑备用方案，一下子蒙了。 （PS:一般在拿地有明确要求使用市政能源系统的，是不得自建空调能源系统的，我们遇到另外一个使用区域冷源站的项目，连一些电气用房的分体空调都不让上，解释是说后期没法控制，如放开可能导致建设的能源站没人使用，造成资源浪费。） 既然建筑封顶了，机电要正式进行安装工作了，但冷热源都没有，原设计末端VAV空调系统安装了咋运行呢？要不要改系统，改什么系统？于是开始了空调系统的重新定案和争论。 为什么拿这件事做引子，它是一个非正常阶段讨论方案的项目，这时候要考虑的因素也可以说限定的因素更多，不具有代表价值，但正因为如此，而最终的定案又是和我本篇文章表达的观点一致，所以更值得借此探讨。 我们首先来探讨一下，对于一个办公项目来说，什么才是决定办公空调末端形式的第一要素？造价？节能性？技术？机房面积占用？ 造价，代表着初期投资成本，一般以造价低为优。 节能，代表后期运行费用，一般以运行节能为优。 技术，代表产品、安装、维护和管理，一般认为产品本身技术成熟，便于安装、维护、管理为优。 机房，代表对建筑面积的占用，一般认为占用有价值的建筑面积少为优。 还有什么~吗？ 如果在做对比方案的时候，也许上述4点是空调末端选择的主要考量和对比项吧？但如何去平衡4者之间的关系呢？ 那若非要排名，究竟哪个才是决定办公空调末端形式的第一要素呢？ 从造价上来看：“节约成本，节约成本，知道吗？我才是主要的。” 从节能上来看：“你（造价）TM的造好走人，后面让我来被这个冤大头啊，建造2年，运行20年，我才是主要的。” 从技术上来说：“你（造价）TM的省钱了，你（节能）TM的要高效了，你有没有考虑我们安装、维护成本，有没有考虑我们管理的难度，所以技术成熟可靠才是最主要的。” 从机房占用的面积上来说：“你们（造价、节能、技术）都是云烟，知道我折合造价、折算成车位价值多少吗？所以少占用些建筑面积才是最主要的。” 可以看到从上面4个方面来看，都不会有结果，其实以上分析忽略了一个问题：“你做的是什么档次的办公项目啊？”，翻译一下就是，项目定位没搞清楚，上来就谈这些都白搭？ 确实如此，我们在拿到一个办公项目去研究空调末端系统的时候，首先要去了解这个项目一些信息： 它位于哪个地段？ 它是甲级写字楼、还是普通的办公楼？ 它说金融写字楼还是一般的写字楼？ 它是自持出租还是出售，它是整层整栋出售还是分层分间出售？ 它对标的哪个项目？等等 这都影响着对末端系统的选择，而这些信息就是项目定位信息。 其实简单地说定位就是目标客户，客户是谁？ 而对于以上4点的分析，站在客户的角度完全可以说： “空调系统是为（客户）我服务的，我客户是上帝！你（造价）省钱了，满足不了我（客户）的需求，我就不来了！你（节能）高效了，系统不是我(客户）想要的，我也不来了！技术是可靠成熟，但也太老土了，我们（客户）不来了！只要有卖点，有人愿意为你（机房面积）买单。所以我们（客户）的需求才是办公空调末端选择的第一要素。”（甚至可以说，客户就是要这个系统，你管我做什么用，有钱就是任性，需求不讲道理！） 在前面文章《【微探讨】办公空调末端对比篇之-VAV》中，我也提到“客户类型：高端客户，如欧美及国内高端的电信金融、IT客户”，所以对于定位国际甲级写字楼，当目标是欧美客户或者金融、IT、保险类客户，我们一般会首先推荐四管制VAV空调末端系统；其次是四管制风机盘管系统。 仲量联行定义的甲级写字楼和国际甲级写字楼的标注： 我们再回来看一下文章开头说的这个项目，项目定位为金融办公，位于上海市繁华地段，原采用就是VAV空调系统，所以争论到最后，从项目定位考虑多方建议维持原空调末端，在地下室已经没有设置电制冷及锅炉的条件，要保证末端空调形式，于是建议在屋面增加风冷热泵作为空调冷热源，同时也可以预留对市政冷热源的接口。（关于定案中间的分歧考虑各方因素，为避嫌，此处不再详述，当然这个项目体量不大，如果体量大，全部考虑风冷热泵也不现实） 上海目前建成的定位比较高端的项目空调末端基本采用的是VAV系统，如： 1、白玉兰广场 2、BFC外滩金融中心 3、兴业太古汇 4、尚嘉中心 5、会德丰广场 6、陆家嘴世纪金融广场1~3#楼 最后，以问答的方式结束本次话题！ 问题：什么才是决定办公空调末端形式的第一要素？ 回答：项目定位（目标客户），我们需要站在客户的角度去做产品（项目）。 反问：你上面阐述观点的时候说的都是高端项目，那其它中端或者低端项目还是这个答案吗？ 回答：您看，你也说了中端或者低端项目，首先还是谈到定位了，那说明定位还是第一要素，至于你说要怎么选择空调末端系统，那还是要看客户是谁？对标项目是哪个？ 感觉这篇文章是想到哪写到哪，写了这么多，感觉有点混乱，感谢您的阅读，如果您觉得对您有用，那您就给个  |
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