关于城投公司在城市更新工作中的融资思路

作者：赵福刚 

来源：PPP产业大讲堂

城市更新工作目前正在如火如荼进行，就目前城市更新的工作任务和实施内容来看，城市更新的工作主要围绕老旧小区改造、危旧厂房楼宇的改造和更新、市政基础设施和公共服务设施完善与配套、生态街区，智慧街区，历史街区等特色街区的建设与发展、传统商圈和商业业态的提升与优化，通过合理经济布局与优化产业结构，实现区域经济高质量发展的最终目标。

本文将与大家共同探讨在城市更新工作中，以融资工作为主线，所能涉及到的环节，他们之间是如何分工，又是如何结合的。

一、融资工作总体思路

从城市更新的工作内容来看，拟实施项目基本是公益性或准公益性项目，具有经营属性的项目占比相对较小。面对动辄以亿元为单位的项目总投资，如果完全依赖于政府本级财政收入，恐怕是杯水车薪。

融资行为离不开金融机构的支持与认可，金融机构主要关注三方面内容：

一是项目可行性。即项目是否具体可操作性，能否正常落地。

二是项目合规性。即项目相关审批手续是否齐备，是否存在违法违规的问题。

三是资金安全性。这是非常关键的，金融机构要确保贷款资金用途合规、贷款资金偿还保障及还款资金来源的合理性。

因此，在编制城市更新策划方案和可研报告时，要充分考虑拟实施项目的合理性、合规性和可融性。尤其是可融性，将是金融机构的审核重点。作为城投公司，要重点考量两方面：一是实施效果。城市更新实施后，对区域经济的发展、产业结构调整升级的良性影响；二是规模测算。项目实施后，所产生的经营性现金流是否可以在贷款期限内，有效覆盖贷款本息。同时，也要深入挖掘更新区域内的能产生现金流的可利用资源，大到楼宇厂房，低效用地、小到“边角地”“插花地”、锅炉房、车棚车库等。并重点对城市更新区域内的“留改拆建”四部分内容进行综合研判，既不能违反住建部63号文规定，又要考虑项目融资需求。对于融资规模测算部分，个人建议应遵循“以收定支、量力而行”原则。

二、对融资行为有影响的环节

（一）开展城市体检工作。根据国家住建部对于城市更新工作的部署，城市更新工作开始前，必须开展城市体检，一切城市更新工作将依据城市体检结果进行设计与实施。

（二）编制规划设计方案。根据体检结果，结合地区实际，划定更新片区和更新单元，并选聘专业的规划设计团队开展工作，包括但不限于产业规划、区域发展规划、基础设施设计建设方案等。这个过程是个特别费时费力，但又不能马虎的环节，务必要保证准确性和真实性。需要真正的伏下身子，踏踏实实的用脚步去丈量、用专业去测算、用理性去思考，这样出来的方案才是能够实施落地的方案。

（三）编制项目策划方案。策划方案是整个城市更新工作的核心环节。项目的成与败、快与慢都与其息息相关。策划方案上承规划设计和建设方案、下载资金筹措和产业方向，作用地位不容小觑。

综上，城市更新前期的主要工作由三个团队来完成，即“策划咨询团队 规划设计团队 可研编制团队”，三个团队各有分工，各有侧重，将三个团队的工作成果结合在一起，就是城市更新工作的整个方案，也是向金融机构申请贷款支持的理论依据。

三、资金筹措思路

资金主要分成两部分，一是项目资本金、二是项目融资资金。

 （一）项目资本金

按照目前金融机构对项目资本金比例要求来看，一般为总投资的20%，而且到位时间也根据项目实施进度而分期分批到位。主要有以下三个解决思路：

1.自筹解决。包括增加注册资本金、公司自有资金、前期资金归垫等方式。

2.外部资源。通过城市更新基金、社会资本（产业资本、建设资本）等方式，筹措项目资本金。

3.体内循环。根据政策文件中可以“带方案出让”条件，利用城市更新总体实施方案中涉及二级市场条件，通过资金体内循环，完成资本金筹措和二级市场的双响炮。

（二）融资资金

1.金融机构贷款。目前情况来看，融资方面主要是“以国开行为主，其他国有银行为辅”的工作局面。但无论是哪家金融机构，他们重点关注的就是前文说的那些条件，满足评审条件，项目获得授信就不是太大的问题。

2.城市更新专项债。据不完全统计，目前已有包括广州、青岛、成都等地均有城市更新专项债的发行案例。以青岛为例，济南路片区历史文化街区城市更新项目总投资约11.6亿元，其中资本金3.1亿元，占总投资的26.78%。拟申请政府专项债券资金8.5亿元，占总投资的73.32%。项目建设内容为区域内居民房屋征收及修缮改造工程，项目收入主要有商业出租收入、客房出租收入。

综上，城市更新是个产业项目，也是个融资项目。对于城投公司来讲，切不可为了融资而融资，盲目放大资金规模，避免出现“圆了更新梦、砸了城投碗”的情况，要以把“好戏唱好，好事做好”的态度和决心，完成项目融资工作。