军队经济适用房产权目前能办的四项业务及相关思考

——兼谈对中央军委（军办发[2017]8号)文件的理解

军队经济适用房产权虽然在政策上“购房人付清购房款就拥有全部产权”，但实际上目前只有四项权利或可办四项业务。这四项权利是:继承、遗赠、夫妻之间房屋转移及变更、离婚析产的权属变更登记。由于这四项权利是以取得了产权登记为前提的，没有拿到军队经济适用房产权证的购房人，还办不了这四项业务（注:产权证2015年3月1日以前《房屋所有权证》，2015年3月1日以后《不动产权证》)。

由此可见，仅此四项权利也不是所有的军队经济适用房的购房人都能办理这四项业务的。

办理这四项业务，一是购房人获得了军队经济适用房产权证，二是住房超面积部分按规定足额补交了购房款，持《已购军队住房权属变更登记许可证》，到地方政府房地产登记部门办理。

中央军委2017年下发的（军办发[2017]8号)《关于军队经济适用住房超面积处理有关问题的通知》第五条第一款规定:

“符合出售条件的住房，购房人足额补交售房款后，由军队统一核发《已购军队住房权属变更登记许可证》，可按规定办理房屋继承、遗赠、夫妻间房屋转移及变更、离婚折产的权属变更登记。”

上述四项（继承、遗赠、夫妻间房屋转移及变更、离婚折产)权属变更登记，不改变“军队经济适用房、房改房”的产权性质，待已购军队住房上市交易出台后，即可按相关规定办理出售、赠与、抵押等权属变更登记。

这里所说“购房人足额补交售房款”是指超面积在70平米以内的，按规定补交购房款后，整套住房取得军队经济适用房产权。有了产权证就可以进行上述四项权属变更登记的业务。

住房面积超过70平米不能出售，给予住房置换，不能置换的只租不售。

军队住房政策对军队经济适用房产权是这样表述的:购房人付清购房款就拥有“全部产权”。结合军队各单位的售房合同（协议)上一般都表述为:暂定价或综合成本价暂定为“XXXX元”。这个表述暗示，房子即使交付使用了，购房人还不具有政策层面的“全部产权”。据了解，相当数量的军队离退休和转业、在职干部住进军队经济适用房十几年，至今没有拿到产权证，成了历史遗留问题了。究其原因当然与军队经济适用房建设过程中出现了“走样”有关。比如各单位以给干部谋福利的名义，超过干部职级住房补贴标准建房，巧立名目乱收费，个别单位在综合成本价之外加收“风险金”，且不计入购房干部的名下，搞“上有政策，下有对策”，诸如此类。造成了历史问题“老大难”。

从最近发生的军队经济适用房产权涉诉案件来看，原告要求被告售房单位按照购房协议办理产权证。法院认为，购房协议是双方真实意思的表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效；购房人或购房人继承人入住涉诉房屋多年，售房单位应当给予办证；但法院同时认可售房单位“售房价格为暂定价，待售房方案得到上级批准后，才能办理产权证”。

据了解，为数众多的购买军队经济适用房的离退休、转业和在职干部由于没有产权证，军队经济适用房产权目前能够办理的这四项业务也不能办理。