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善意取得，权利打架很激烈 文/小窗灯火 前十篇写完了总则编，第十一篇给物权编开了个头儿，第十二篇写了物权是否变动不影响合同效力，第十三篇写了不动产登记不是行政确权，第十四篇写了钱是一种特殊的物。而后是物权变动四篇（十五、十六、十七、十八），小区居住三篇（十九、二十、二十一），共有规则两篇（二十二、二十三）。 今天开始写所有权取得的特别规定。 取得所有权，应该是我们都非常喜欢的一件事。当然得加一个前提，要合法取得所有权。 所以坑蒙拐骗、偷盗抢夺，统统都是不行的。那怎么取得所有权，才是合法取得所有权呢？ 基于合法有效的民事法律行为取得所有权，肯定是没问题的，例如买卖、赠与等等。 基于事实行为取得所有权，一般也是没问题的，例如合法修建的房子，种出的庄稼等等。 以上两种，虽然常见，但并不能包含合法取得所有权的全部途径。 因为，民法典就几种很特殊的情形，做出了很特殊的规定。依据这些特殊的规定，也能合法取得所有权。 很特殊的情形是什么情形？法律专门做出的特殊规定又是什么规定？ 不着急，一个一个的写^_^ 第一个情形，是我们去买东西，而在卖东西的人，却不是东西真正的主人。 对不动产，所有权的公示方式是登记。虽然不动产登记极是严谨，但登记的所有权人不是真正所有权人的情况，也不是绝对没有。 一套房，真正的所有权人是张三。但房却被错误登记在李四名下。李四又把这套房卖给了王五。 对动产，所有权的公示方式是占有。相对不动产而言，动产占有人不是所有权人的情况就比较常见了，像租赁、借用、委托保管，占有人都不是所有权人。 一部单反相机，所有权人是张三。但李四租来用一个星期，其间李四把这部相机卖给了王五。 张三心中自然会有不平：李四凭什么擅自卖我的东西，我得要回来！可是王五也会感觉冤枉：我怎么知道那是你张三的东西呢？ 张三与王五之间，权利打架很激烈。 对所有权人，张三，法律肯定是要保护的。那可是所有权啊，不能说没就没了。可是东西就只有这一件，假如一定要保护张三，可能就要伤到王五。 问题就在这里，法律真的能为了保护张三，而让王五受伤吗？ 还真不一定！ 民法典中，有一个很重要的价值目标，就是以信赖利益为基础的交易安全。这一点，有时比对个别权利人的保护还要重要。 在进行交易（买东西）的时候，当事人一般只能通过看到的外部表象，来做出相关判断，作为自己决定的参考。 其中最需要做的判断之一，就是出卖人是不是出卖物真正的主人。 例如上文中王五去买房，他怎么判断李四是不是房子真正的主人呢？只能看李四是不是持有产权证，或者去查不动产登记簿。 不动产登记，是法律规定的不动产物权公示方法，理应值得信赖。 当事人买房时，见到房产证，就有足够充分的理由相信，卖房的这个人，就是真正的房主。而且除了看房产证和查登记簿，一般还真没别的办法确认所有权人。 所以即使登记是错误的，买房人也不可能知道。 买房人基于对公示的信赖去买的房子，该不该保护？ 必须保护，必须！ 为什么？ 因为这个信赖利益保护涉及到的交易安全，能直接关系到全社会的稳定： 王五在正常情况下实施正常行为，进行正常交易，理应产生预期的正常结果。 这个正常结果就是，王五能取得房子的所有权。 假如，法律为了保护张三的所有权，而让王五拿不到房子。就相当于，王五在看起来一切正常的情况下，却未能按预期达成正常的结果，还出现了不能控制的局面。 而王五，这个买房人的角色，是任何人都有可能充当的。 不只是买房，买任何东西，道理都是一样的。这种购买行为，每时每刻都在大量地发生，各位读者不应该是每天都要买东西吗？ 所以王五得不到保障，就约等于任何人都得不到保障，交易始终伴随风险，社会秩序怎么可能稳定？ 怎么办，让买东西的人自己去确认真正的所有权人吗？ 我要买你的房子，虽然你拿着房产证，我还得再问你的房子是怎么来的，还得想办法调查有没有登记错。 我要买你的单反相机，还得再想办法打听，你拿的那个单反相机是你自己买的还是借的或者租的。 ······ 且不说，为了一个普通的购买行为，耗费大量的功夫、物力、精力去调查核实是否值得。 更麻烦的是，这样的调查工作，很多时候是无法进行的，客观上根本就做不到。 这样看来，王五也是非常需要保护的。然而若保护王五，那受伤的就是张三了。问题是，张三就这么好欺负吗？ 张三享有的，是所有权。目力所及，所有权是整个法律体系中最强势的权利之一，是支配权、绝对权，有非常强势的追及效力。 那可怎么办呢？ 法律专门为这种特殊情形设计的特殊制度，可以隆重登场了： 善意取得制度 大意是，强调并充分尊重不动产登记、动产的占有的公信力。 买房人看到房产证或不动产登记簿，认为卖房人有房子的所有权，而实施了购房行为。即使房产证或不动产登记簿有错误，满足一定条件时，买房人仍然能够取得房子的所有权。 这便是善意取得制度：买房人基于对房产证或不动产登记簿的合理信赖产生的期待，满足条件时，法律便给予特殊的保护：放心，你能拿到房子！ 但是，若要适用善意取得，必须满足非常严苛的前提条件，这也是张三强势的所有权，与王五代表的信赖利益期待权之间，经过激烈斗争之后得出的结果： 在张三与王五的战争中，若王五不满足善意取得适用的前提条件，张三赢，若能够满足善意取得适用的前提条件，王五赢。 具体而言，善意取得的适用，需要满足五个前提条件： 第一，双方之间的买卖合同有效。 第二，卖方无处分权。 第三，买受人善意。 第四，以合理价格转让。 第五，已完成公示。 只要这五个前提条件的其中之一出了问题，善意取得制度或许就不能适用。虽然这五个前提条件，感觉通过字面意思便很容易能看懂，但稍一挖掘，仍是条条有料。 一个一个的看吧： 第一，双方之间的买卖合同有效。 这一点，虽然在草案中出现过，但后来有学者反对，在第六次审议稿中被甩掉了，最后便没有出现在立法中。 但是在理解的时候，善意取得的适用，仍然必须以合同有效为前提。 小号在民法典学习笔记（十二）中，写了债权与物权的区分原则，明确写了债权的设立与物权的变动，适用的是两套不同的规则体系。 所以，合同有效，只是设立债权，并不当然代表物权会发生变动，这应该是常识了。 物权发生变动（买方取得所有权），一般要满足三个条件： 1、合同有效，顺利设立债权。 2、卖方有处分权。 3、双方顺利履行合同，即办理登记或交付。 善意取得适用的情形，应该只是上述三点中的第二点不具备的情况，即卖方的处分权出了问题。 卖方没有处分权，交易就出现了瑕疵甚至缺陷，理应不能顺利完成。 而善意取得制度，是在交易带有缺陷的情况下，法律强行介入，将残疾的交易强行扶起，仍旧让交易按照当事人最初的预期完成。 在仅仅欠缺处分权的时候，善意取得尚能对交易进行拯救。但是另外两个条件，便不容再出问题了。 有效合同产生的债权，代表着当事人的预期，是当事人信赖利益的重要依据。善意取得存在的价值之一，也是为了保护当事人预期的实现。 如果合同无效，当事人的预期从何而来？ 而且在合同无效的情况下，即使完成了不动产登记、动产交付，也绝对不能发生物权变动的效果。善意取得制度，自然也就没有适用的余地。 善意取得的适用是对交易的肯定，合同无效是对交易的否定，二者水火不能相容。所以善意取得的适用，必须以合同有效为前提。 第二，卖方无处分权。 房本来是张三的，张三才有处分权。即使错误登记在李四名下，李四也没有处分权。 若是动产，借用、租赁、保管，都可能导致占有人不是所有权人，那占有人就没有处分权。 没有处分权的人，实施了出卖行为，便是无权处分。当然，若是真正的所有权人进行了追认，弥补了处分权的瑕疵，交易自己就能顺利完成了，便不再需要善意取得制度的拯救。 所以严格来说，在卖方进行无权处分之后，只有真正的所有权人拒绝追授处分权的时候，善意取得才有适用的余地。 另外，虽然出卖人没有处分权，但需要具备有处分权的权利外观。这也是法律要保护买受人的关键所在。 李四虽然没有处分权，但他是不动产登记的所有权人。买房人见到房产证，便见到了权利外观，有理由认为他有处分权。 因为借用、租赁、保管等而占有动产的人，虽然没有处分权，但对动产而言，占有本身就是权利外观，买方看到出卖人对动产的占有，也应该有理由认为出卖人有处分权。 就像表见代理：他本身没有代理权，但具备代理权的权利外观，所以法律就要保护相对人。 道理是一样的。 第三，买受人善意。 什么是善意？怎么判断是否善意？需要在什么时间点是善意？谁来证明善意？ 善意的含义，在民法中一般有两种： 第一种是指动机纯正。实施民事行为的动机没有问题，就是善意。与之相对的恶意是动机或目的不纯。例如代理人与第三人恶意串通，就是动机问题。 第二种是指不知情。不知道、不应当知道或不可能知道，就是善意。与之相对的恶意，是指知情。 善意取得中的善意，当然是第二种，指不知道对方没有处分权。 进一步说，善意不仅仅指不知道，还应该尽到必要的注意义务。 在这一点上，标的为动产的场合与标的为不动产的场合，善意的认定标准是有区别的。毕竟，动产占有的公信力，远远不能与不动产登记的公信力相比。 对不动产，例如你要去买别墅，看到卖别墅的人衣衫褴褛，不像是住别墅的人，但人家拿出产权证，你的疑虑应该是能打消的。 不动产登记毕竟要经过公权力机关的严格审核，有非常强的公信力。所以一般认为，见到产权证的买受人，就可以认为是善意。 然而对动产，例如傍晚你在小区门口散步，有一人鬼鬼祟祟地把你拉到墙角，从怀里摸出一个华为手机，问你，三百块，要不要？ 虽然他占有这个华为手机，但你会认为他合法享有所有权吗？当然不会，你还会得出另一个结论：他是小偷，拿的是赃物。 所以要判断动产的购买人是否善意，仅仅看到占有是不够的。此时不仅要看购买人知不知情，还要看他有没有就交易的时间、地点、场所等相关情况，做必要的考虑。 维持善意的时间点，卡到哪里呢？ 没有不透风的墙。不知情的人，难免有知情的一天。既然知情了，就不再是善意了，还能取得所有权吗？ 这个时间点，应该是卡在物权变动完成之时。即以进行动产交付或不动产登记的时间点，作为要求善意的节点。 若在进行动产交付或不动产登记前，购买人已然知情，那就不再是善意了。后面的一切便都应该停下来，即使完成公示，也不能适用善意取得。 若购买人的知情，发生在动产交付或不动产登记之后，那交易就已经完成了，买受人已经取得了购买物的所有权，即使以后知情了，也不再影响这个结果。 有个特殊情况，就是动产交易中，设有所有权保留条款，那善意时间点就不能定在交付的时候。 我把一套设备卖给你，交付了，你分期付款，约定你在付清最后一期款的时候转移所有权。 虽然已经交付，但物权变动要在余款全部付清的时候才能发生。 这种情况下，只要在余款付清前，你知道了出卖人没有处分权，那你就不再是善意了。善意取得也就不能再适用。 所以在所有权保留的场合，善意的时间节点不在交付的时候，而要定在余款付清，所有权转移的时候。 这里要求的善意，由谁承担举证责任呢？ 鉴于善意取得制度所追求的价值目标，是保障交易安全，重点保护的是善意购买人，而不是原所有权人。 所以把购买人不是善意的证明责任，分配给了主张返还的原所有权人。购买人不用为自己的善意承担证明责任。 张三的房，被错误登记在李四名下，李四卖给了王五。王五若主张善意取得，只需声明自己不知道就行了，不用证明自己不知道。 原所有权人张三主张王五不是善意，他就要负责证明王五是恶意的。 一个人，怎么去证明另一个人脑子里面是知道还是不知道呢？ 这可以通过一些客观的事实，来证明王五知情或者应当知情。例如张三有录音，李四曾经跟王五说：“张三有套房，登记在我名下了，你要不要？” 若张三证明不了王五的恶意，那就认为王五是善意的。 受善意取得制度的价值目标的影响，举证责任由原所有权人承担。 第四，以合理价格转让。 这个规定，排除了善意取得制度在所有权无偿转让的场合的适用。例如赠与、继承、遗赠，都没有价格，都不能发生善意取得。 善意取得要保护的，是交易安全，没有价格，那就不是交易。 交易，不只要有价格，而且价格还要合理。价格的合理范围，要在实践中结合市场行情等进行判断。这个没什么争议。 存在争议的是，这里讲的合理价格，是双方约定的价格合理即可，还是合理的价格必须已经实际支付。 立法时，有法院的同事主张，只是约定了价格，尚未实际支付的时候，还不应该保护买受人。理由有两点： 第一，反正还没给钱，不让买受人取得所有权，买受人也没有吃亏。 第二，如果仅仅约定的价格合理就能善意取得，不要求实际支付，那无权处分人与买受人就更容易恶意串通，做虚假的买卖。善意取得这项规则，可能在实务中就更容易被串通滥用。 但是从法条来看，立法者没有采纳这个意见：法条的表述是“以合理的价格转让”，而不是“已支付合理价款”。 所以貌似应当认为，只要在合同中约定的价款是合理的，就应该认为满足了合理价格这个条件，至于支付没支付，是债权债务的履行问题。 另外有两点需要注意： 第一，善意取得制度除了适用所有权之外，其他物权也参照适用，其中包括担保物权。担保物权的设立，通常是无偿的。 所以涉及到担保物权的善意取得时，合理对价的条件也就不能再适用。 例如张三的房，错误登记在李四名下，李四拿来给王五设抵押。王五接受抵押，本也无需对价，所以合理价格这个条件也无从谈起。 第二，赠与、继承，都是无偿的，不适用善意取得，但是遗赠呢？遗赠如果附了条件，或者签订了遗赠协议，那能否适用善意取得，还颇值得讨论。 看一个案例： 甲已离婚，有两套房，女儿未成年。后甲病重，临终安排后事，找了自己最好的朋友，乙。 甲对乙说，我有两套房，一套给女儿继承，另一套遗赠给你，现在就办登记，但是你必须负责对我女儿悉心照料，将她养大成人，直到就业。 乙同意。 于是签订合同，办理过户登记。乙按约尽职尽责，对甲的女儿履行抚养义务。 多年后，丙主张，甲赠与给乙的房，登记错了，丙才是真正的所有权人。经过调查，丙所述属实。 丙要追回房屋，乙主张善意取得，怎么处理？ 此处的遗赠附了义务，实际上是带有交易色彩的，这种情况下，基于对登记的信赖，而且已经在履行义务，乙应该是值得特别保护的。 所以应当适用善意取得。当然，若有不同意见，欢迎探讨^_^ 第五，已完成公示。 这是最后一个条件，貌似简单，但争议也不小。 不动产公示方式是登记，一般动产公示方式是交付，这个没有问题。 出现分歧的，是以机动车、船舶、航空器为代表的需要登记的特殊动产。船舶、航空器的交易，在日常生活中不常见，所以争论最多的是机动车。 关于机动车购买人的善意取得，有两种观点相持不下： 第一种观点认为，完成交付，即可主张善意取得。 第二种观点认为，完成交付，并办完登记之后，才能主张善意取得。 对汽车购买人的善意取得，是接受交付即可主张善意取得，而是在交付后还得办完登记后才能主张善意取得，是两种完全不同的观点。 持第一种观点的人认为，法条说的是：“应当登记的已经登记。”而机动车的物权变动需要登记吗？ 不需要啊。 只要交付机动车，就能完成物权变动，不登记只是不能对抗善意第三人。所以只要交付就可以了。 张三的机动车错误登记在李四名下，李四把车出售给善意的王五，只要机动车已经交付给王五，王五就能主张善意取得，无需完成登记。 这个观点，其实已经被最高院的物权法解释一采用。 其中第20条规定:“转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的,应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。” 但是，反对这个观点的声音很多，很多人持的是第二种观点，即交付后必须完成登记，才能主张善意取得，理由有三： 一、接受交付的善意购买人，即使认为他取得了所有权，也因为没有完成登记，而不具备对抗效力，不能对抗善意第三人。 此处的善意第三人，理应包括这辆机动车真正的所有权人。 二、在无权处分发生（交付）后，完成登记之前，假如真正的权利人发现了登记错误，申请变更登记，怎么处理？ 张三的车，错误登记在李四名下，李四卖给了王五，完成交付，未办登记。 张三在发现自己的车被错误登记在李四名下时，可能都不知道李四把车卖了，张三要求车辆管理部门变更登记。 因为登记确有错误，车管所理应予以变更。况且李四与王五并未到车管所办理过户登记。 张三的变更登记完成之后，其所有权也就完成了公示，具有对抗效力。从而完全可以对抗李四。李四的“所有权”，法律上也就不应得到认可。 三、善意取得制度的存在，除了保护善意买受人的信赖利益，还要对交易完成之后，买受人新形成的权利外观进行确认。 张三的车，错误登记在李四名下，李四卖给了王五。善意取得制度不仅仅是要保护王五的信赖利益，即满足条件时让王五取得车的所有权。 另外还必须考虑，王五取得车辆所有权的物权外观，又会令其他人产生信赖。 所以对王五而言，必须形成一个新的物权外观。 虽然在完成交付后，王五实现了对机动车的占有，但仅仅占有，能形成足以让人认可的权利外观吗？ 还不行！ 谁都知道，借车、租车开的现象非常普遍，仅仅占有，还不足以让别人相信王五有这辆车的处分权。 所以，完成交付，尚未完成登记的权利人，其实还不具备善意取得这项制度要去保护的条件要求达到的那个标准。 总而言之，最高院的司法解释已经规定成这样，但不代表我们不能提出异议。如果这样规定确实有问题，日后再找机会纠正就是。 而且法院在司法实践中对这个司法解释的执行，也不一定没有灵活的做法。 这个问题，还是非常值得探讨的。 不知不觉，写到这就近八千字了。但是关于善意取得制度，没有写完的问题还是有很多。 例如，买受人通过善意取得制度获得所有权之后，物上面还有一个第三人的权利（比如抵押权）怎么办？这个物是动产或不动产，抵押权登记或未登记，处理结果应不应有区别？ 例如，无权占有人将占有物（或错误登记在其名下的房产）出租，出租当然不发生物权变动，严格讲都不能叫处分，承租人能主张善意取得吗？ 例如，善意取得不动产的场合，不动产上面有租赁权怎么办？善意取得不是买卖，承租人能说“买卖不破租赁”吗？ 这些其实我都写过了，几千字。然而整成万字长文，读起来太累了，暂时就先不往这里放吧。若另有机会，再行探讨^_^ 善意取得制度就先聊这么多，下一篇争取能给所有权取得的特别规定收个尾，然后早开始用益物权。 |
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