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在具体做法上，鉴于《基金法》及相关规章对于基金投资标的的规定，如果REITs以公募基金作为载体，由于《基金法》规定公募基金只能投资于证券，而不能直接投资非上市基金管理公司股权，故公募REITs将较难直接投资股权或不动产资产。考虑到资产证券化制度规则已经较为成熟，不动产支持证券(ABS)将成为REITs的投资标的的自然选择，从而形成“公募基金+ABS”模式，即公募基金通过购买ABS资产支持证券，进而穿透持有项目公司的所有权，以满足现行制度下我国公募基金不得购买非上市公司股权的监管要求。 具体来说： 1、基金持有人委托公募基金管理人来实施基金管理，将募集资金投资于ABS证券。公募基金管理人作为主要责任主体，负责基金管理、投资管理和投后的监控； 2、ABS持有人委托ABS计划管理人实施专项计划管理，将专项计划募集资金投资于私募基金/项目公司，获得项目公司股权，计划管理人主要对计划产品本身承担责任。 3、私募基金投资者委托私募基金管理人实施私募基金管理，将私募基金投资于项目公司，在项目公司进行不动产资产的运营和管理。私募基金管理人负责投后管理，其中部分运营与物业管理可委托外部资产服务机构。 在既有税务政策框架下，REITs业务在重组、设立、运营、分配和退出不同阶段会产生不同税负。 一、资产重组阶段 原始权益人需要对拟入池标的物业资产进行重组，以便项目公司能够完全控股标的物业。在公募REITs模式下，需要原始权益人将基础设施项目（即底层资产）划转到项目公司名下。由于涉及原始权益人将其资产所有权属进行转让，从而获得项目公司的股权，重组期间可能会涉及企业所得税、增值税、土地增值税、契税等征收与缴纳。 资产重组交易
1、企业所得税——特殊性税务处理 根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。(一)用于市场推广或销售；(二)用于交际应酬；(三)用于职工奖励或福利；(四)用于股息分配；(五)用于对外捐赠；(六)其他改变资产所有权属的用途。企业发生本条规定情形的，除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。 在财政部税务总局公告2022年第3号文件《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》发布之前，涉及资产转让企业所得税税收优惠文件为《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）和《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2014]109号），即企业资产重组同时符合下列5项条件的，可以适用特殊性税务处理规定，起到递延纳税的效果——即对交易中股权支付暂不确认有关资产的转让所得或损失；如无法满足则不适用特殊性税务处理规定，需要照常缴纳企业所得税。 （1）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。 （2）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例（50%）。 （3）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例（85%）。 （4）企业重组后连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。 （5）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内不得转让所取得的股权。 与财税[2009]59号文、财税[2014]109号文规定的企业重组特殊性税务处理相同，财政部税务总局2022年第3号公告规定，原始权益人向项目公司划转基础设施资产适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人相应取得的项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。但与特殊性税务处理暂不确认转让所得或损失不同的是，2022年第3号公告强调的是原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税——即基础设施REITs涉及资产重组不属于企业所得税纳税范围，同时没有上述特殊性税务处理5项重组条件的限制规定。 2、增值税——重组不征税优惠 根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定，自2011年3月1日起，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。此时我们需要构建资产连同债权等资产组一同转让的方式，方可适用2011年第13号公告的规定。 如果不属于上述情况，则应当照常纳税即销售动产适用13％税率，不动产转让适用9％税率，2016年4月30日前取得（不含资产重组环节自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。 3、土地增值税——满足重组不征税优惠情形 根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）第四条规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税；第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形——即除房地产开发企业外，企业在合并、分离、投资等改制重组中涉及到的房地产交易，暂不征土地增值税。 需要提醒小伙伴们注意的是，该政策在实务适用过程中，一般税务局会要求企业提供符合改制重组条件的证明文件。所以，企业需要准备改制重组文件，否则无法满足政策要求，可能涉及面临缴纳土地增值税。 4、契税——同一投资主体内部资产划转免征契税 根据《财政部 税务总局关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）第六条关于资产划转的规定，对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税；对同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税；母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。 5、印花税——区分是否需登记确定印花税率 根据《印花税暂行条例》规定，如果涉及转让资产为土地使用权、不动产、股权的，买卖双方均按照“产权转移书据”税目合同金额的万分之五缴纳：如果转让的是其他不需要登记的动产，买卖双方均按照“购销合同”税目合同金额的万分之三缴纳。 二、基础设施REITs设立阶段 假如暂时忽略公募基金不得直接投资项目公司股权的规定，在基础设施REITs设立阶段，基金、资产支持专项计划等载体设立，收购原始权益人持有的项目公司股权，原始权益人需要向基础设施REITs转让项目公司股权，以获得公募REITs所募集的资金。此时基础REITs将直接持有项目公司股权，从而间接持有基础设施资产的所有权。
1、企业所得税——特殊性税务处理 同上述资产重组阶段一样，需要注意的是企业重组适用特殊性税务处理规定的条件之一——企业重组中取得股权支付的原主要股东在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。如不满足则无法适用特殊性税务处理，则原始权益人需要就股权转让所得缴纳企业所得税。 2、增值税——重组不征税优惠 根据《增值税暂行条例》第一条规定，在境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号印发）第一条关于销售服务（五）金融服务4.金融商品转让的规定，金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。 限售股是一种比较特殊的金融商品，一般情况下，纳税人以股权形式取得，又以股票形式卖出，为了体现增值税对纳税人取得的股权投资收益不征税、金融商品转让差价收入征税的基本规定，《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第五条规定，按照限售股的形成原因，明确了上市公司实施股权分置改革时、公司首次公开发行股票并上市形成的限售股、因上市公司实施重大资产重组形成的限售股三种类型限售股买入价的确定原则。 3、土地增值税——以转让股权名义转让房地产行为征收土增税 根据《土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》(国税函〔2009〕387号)规定，鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。 《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》(国税函〔2011〕415号)规定，经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。 《湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》(湘地税财行便函〔2015〕3号)规定，对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税。因此，你公司股权行为，根据当地税务机关的规定，应当缴纳土地增值税。 如果项目公司的主要资产是房地产，当转让100%公司股权时，虽然未办理国有土地使用证，但是其实际占有并处分了土地使用权，且客观上项目公司通过股权转让的外在形式，实现了土地增值，取得了相应的经济利益，故项目公司的行为实质上构成国有土地使用权转让。所以针对股权的价值主要是土地使用权的，应当穿透股权转让表象，认定为土地使用权转让，征收土地增值税。 4、契税——权属不发生转移不征收契税 根据《财政部 税务总局关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）第九条关于公司股权(股份)转让规定，在股权(股份)转让中，单位、个人承受公司股权(股份)，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 5、印花税——重组不征税优惠 根据《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）第十条关于“产权转移书据”税目中“财产所有权”的转移书据的征税范围如何划定的规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。注意此处的股权转让适用印花税税目中的“产权转移书据”，其适用范畴主要限定在非上市公司之间。 根据《财政部 国家税务总局关于转让优先股有关证券[股票]交易印花税政策的通知》（财税[2014]46号）规定，自2014年6月1日起，在上海证券交易所、深圳证券交易所、全国中小企业股份转让系统买卖、继承、赠与优先股所书立的股权转让书据，均依书立时实际成交金额，由出让方按1‰的税率计算缴纳证券(股票)交易印花税。 根据《财政部 国家税务总局关于在全国中小企业股份转让系统转让股票有关证券[股票]交易印花税政策的通知》（财税[2014]47号）规定，自2014年6月1日起，在全国中小企业股份转让系统买卖、继承、赠与股票所书立的股权转让书据，依书立时实际成交金额，由出让方按1‰的税率计算缴纳证券(股票)交易印花税。 【注意】 根据《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发[2014]50号），自2014年10月23日起，原《财政部 国家税务总局关于以上市公司股权出资有关证券(股票)交易印花税政策问题的通知》（财税[2010]7号）规定的以上市公司股权出资不征证券交易印花税的认定取消，即投资人以其持有的上市公司股权进行出资而发生的股权转让行为发生在上海证券交易所、深圳证券交易所、全国中小企业股份转让系统中，属于与股票交易相关所书立的股权转让书据，依书立时实际成交金额，由出让方按1‰的税率计算缴纳证券(股票)交易印花税。 三、基础设施REITs运营及分配阶段 1、项目公司——独立经营的纳税主体 在基础设施REITs运营阶段，项目公司作为独立经营的纳税主体，通常需要根据底层基础资产的类别——产业园区、仓储物流等拥有产权类项目VS和其资产运营模式的不同——无形资产模式、金融资产模式、混合模式等分别计算缴纳企业所得税、增值税及附加税费、印花税等。感兴趣的小伙伴可以参考下以前文章介绍【每日一税】新收入准则下，PPP项目建造服务收入会计处理VS税务处理（一） 2、资产支持计划——非法人所得税纳税主体 在企业所得税方面，根据现行税法规定，由于资产支持专项计划并非法人所得税纳税主体，其取得收益暂无须缴纳企业所得税； 在增值税方面，如果取得的是项目公司支付的利息等保本收益，根据《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）和《财政部 国家税务总局关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知》（财税[2017]2号）的规定，自2017年7月1日（含）以后，资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人；同时根据《财政部 税务总局关于资管产品增值税有关问题的通知 》（财税[2017]56号）和《财政部 国家税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税[2017]90号）规定，资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务，属于资管产品管理人(以下称管理人)运营资管产品过程中发生的增值税应税行为(以下称资管产品运营业务)，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。但对管理人接受投资者委托或信托对受托资产提供的管理服务以及管理人发生的除上述规定以外的其他增值税应税行为(以下称其他业务)，按照现行规定缴纳增值税，管理人应分别核算资管产品运营业务和其他业务的销售额和增值税应纳税额，并按照规定的纳税期限，汇总申报缴纳资管产品运营业务和其他业务增值税。 同时，根据《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）规定，纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税[2016]36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让；对于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税[2016]36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。 3、公募REITs——非法人所得税纳税主体 在企业所得税方面，根据《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[2008]1号）第二条关于鼓励证券投资基金发展的优惠政策的规定，(一)对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。(三)对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入，暂不征收企业所得税。在增值税方面，同上述资产支持专项计划。 4、基金投资者——非法人所得税纳税主体 从税法角度，分别为企业纳税人和个人纳税人。根据现行税法规定和税务实践，在增值税方面，投资者取得来源于公募REITs的分配所得根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第40号）规定，对于股权持有人收到的分红，不属于增值税应税范围，无需缴纳增值税； 根据《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[2008]1号）第二条关于鼓励证券投资基金发展的优惠政策的规定，对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税。 四、基础设施REITs退出阶段 基础设施REITs的退出包括基金层面投资人的退出，也包括基金、资产支持专项计划、项目公司的后期退出，涉及将基础资产或底层资产转让。 1、通过二级市场退出 根据现行税法规定，个人所得税纳税人转让基金份额无需缴纳增值税和个人所得税：企业所得税纳税人转让基金份额需照常缴纳增值税和企业所得税。 2、涉及的股权/资产转让退出 根据转让方（如基金、资产支持专项计划、项目公司）和转让标的（如股权、资产）的不同，可参考资产重组环节和REITs设立环节所述，产生不同的税务成本。 【往期文章推荐】 |
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