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核心观点： 22 年业绩压力较大，12 家房企利润同比减少千亿。截至22 年2 月5日，我们统计了73 家A 股地产公司的业绩预告或业绩快报，对于披露的归母净利润区间取中间值（下同），得到73 家公司整体21 年归母净利润为亏损276 亿元，同比20 年的657 亿元净利润减少了933 亿元。 近期政策梳理：稳产能防风险，资源差异化投放。22 年1 月以来包括春节期间，中央层面的讨论主要围绕两件事，一是长效机制的探讨，包括住房供给结构的优化，户籍制度及土地制度改革；二是做好风险化解工作，防范出现系统性风险。春节期间，据中国证券报报道，浦发、招商、广发等多家银行表态将提供房地产并购融资支持，方式包括并购主题债券、并购贷、并购基金、资产证券化等，预计提供并购融资支持超300 亿元。地方政府自12 月以来，也积极出台各类稳定市场需求的政策，但总体而言，无论是供给侧的维稳措施，还是需求侧的稳定激励，都无法缓解和稳定当前行业基本面下行的局面。 融资、销售、土地市场表现继续探底。47 城22 年1 月成交面积同比下降30.9%，降幅较21 年12 月扩大11 个百分点。其中19 个一二线城市同比下降26%，三四线同比下降39%。根据克而瑞数据，TOP100 房企22 年1 月销售金额同比下降40.7%，降幅较21 年12 月扩大4.7pct。22 年1 月600 城宅地出让金1270 亿元，同比下降67%，为17 年以来出让金最少的一个月份，扣除22 个两集中城市的影响后，剩余城市的出让金同比下降53%。21 年1 月，行业发债及信托融资规模624 亿元，同比下降76%，净融资规模为-1217 亿元，发行/到期的比值为0.34，处于历史最差水平。 增量变化意义大于既成事实，坚定板块投资决心。21 年A 股上市地产企业面临整体板块亏损，充分体现了当前行业面临的整体压力，但历史因素对板块边际影响有限，更多需要关注的还是增量政策对于当前企业盈利表现的引导方向。目前我们认为行业处于“关键政策孕育期”，中央稳增长的决心很强，而各地方政府也加大了对地产行业政策的呵护，对企业收并购与增量额度的支持，也在不断兑现。强信用企业，在本轮周期中将会获得最好规模和占比提升的机会。A 股推荐：保利地产、招商蛇口、金地集团、万科A、新城控股、金科股份、中南建设。 A 股关注：建发股份、滨江集团、中交地产。H 股推荐：中国海外发展、万科企业、碧桂园、融创中国；H 股关注：华润置地、中国金茂、龙湖集团、建发国际集团。 风险提示。地方政策力度有限，需求端恢复需要较长时间，企业违约数量持续增加，流动性进一步趋紧。 |
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