她买深圳的顶豪公寓，最终亏到怀疑人生

我有一个朋友，也是我2013年在南山蛇口同一个小区的邻居，她当时的胆子特别大，同时买了两套千万级以上的豪宅。

第一套是跟我同一个小区，这套房子升得比较快，三年里上涨了约60％，但她持有不到三年就卖了。

但是，她另一套房子可就亏大了，多年以来一直被套，并且，这套房子总价很高，2013年底买入时就2000万以上了。

这套房子位于深南大道福田段，属于香蜜湖片区，地理位置非常好，为一个大型城市综合体，最高层为82层，被誉为亚洲最高的公寓。

写到这里，应该有很多人知道是那个盘了。

没错，就是东海国际公寓，这个盘在当时名声大噪，与深圳湾一号绝对是同一个级别的存在，令许多小白仰慕有加，圈粉无数。

东海国际

显然，我这位朋友也是仰慕东海国际公寓的铁杆粉丝，以至于我当时说什么她都听不到，也不想听。

或许是东海国际当时放出的消息迷惑了大众，说顶层最高售价49万／平米，一时轰动全城，引各大媒体竞相报道。

对于49万／平米的天价传闻，在当时没有比这个消息更劲爆、更大的了，以至于许多中介都拿来说事。

估计我这位朋友也是受此消息影响，然后就坚定信心、雷打不动的买了东海国际。

不过，东海国际虽然传闻的价格高，但在开盘时的实际价格“可低了”，且定价两极分化，楼层价差严重到一个天堂，一个地下。

当时10层以下的低层最低4.4万的单价都有，但过了20层就贵了，而我这位朋友在当时的融资能力强，且天不怕地不怕，她就直接申请了第40层。

我的乖乖，第40层在当时本来是不卖的，留着用来控盘的，但我这位朋友坚决要买，没办法，发展商就“勉为其难”，卖给她了。

朋友当时买的第40层成交单价10万，面积约204平米，成交总价2004万，首付款45％，交了920万，税费约60万，朋友当时一共付了980万出头。

银行按揭10年，月供可厉害了，朋友说每个月还款超过12万，但当时她认为很值，对我看空的观点不屑一顾。

话说回来，在当时疯狂的年代，也难怪朋友会做出如此决定。事实上，当时我有10多位朋友下订购了东海国际，但其他人都被我的文章影响而放弃，几十万定金不要也在所不惜。

唯独这位关系更好，经常在小区一起开会的朋友却态度异常坚决的要买。

后来我们就各奔东西了，大家几年都不见面了。

时光荏苒，一晃，7年过去了。

2020年中，朋友的这套约204平米，位于东海国际第40层的精装公寓顶豪被拍卖了，起拍价不到1500万，成交价是1850万左右，远不如2013年朋友买入一手新房的价格高。

当然，朋友并没有连续7年供楼，她只供了50个月就断供了，但因为涉及到的债务太多，之后就一直僵持、搁置在哪儿。

直到2020年中，再也拖不下去了，朋友的房子才被债权人要求法院强制拍卖了，但拍卖所得远不够还债，扣除房子的拍卖款，朋友还欠至少2500万待还。

当然，朋友买这套房并没有亏损2500万，但经过认真、仔细的盘点，房价＋税费＋银行利息＋借私人的高息，朋友因买这套顶豪公寓亏损800万是有的。

说明一下，东海国际公寓当时因对低楼层打特价进行促销，10层以下的为4.4-4.9万之间，买到的人反而赚一些，几年后二手房可以卖6.5-8万之间。

而花9-11万单价、买高层的人基本上清一色亏损，就算现在也仍然停留在2013年底的开盘价，但却缺乏流通性，至少6个月之内卖出去的概率比较低。

东海国际

2021年，因一个项目谈合作，朋友与我算是5年后的第一次见面了，期间，我问起东海国际一事，朋友说，“宽兄，别说了，当时听了你的就好了，唉，简直亏到怀疑人生”。

唉，我也跟着连声叹息，只是很可惜，世上没有后悔药…

以下是我2013年底对东海国际点评的原文，也贴出来给大家看看：

【东海国际深度剖析——看上去很美，吃进去烫嘴】

【文／地产剑客——阿宽】

时光飞逝，悄然间，2013就这样接近尾声，挥挥手，带走收获一片！

——火热的2013

回顾2013国内楼市，一线城市高歌猛进，单边上行；二三线城市交易活跃，稳中有升；四线城市不温不火，成交略淡；个别城市量价递减，跌入冰窖。

回顾2013深圳楼市，整体一路向西，气势如虹，其中最具代表性的明星楼盘分别是伍兹公寓、熙园山院、纯十五、鲸山觐海，四大名盘各有亮点，均获得投资者的青睐。

首先是伍兹公寓率先发力，凭借招商地产600亿滨海都市综合体的首发优势，再借预售房变现售房的价格松绑，一夜跳涨100万，且在短短两个月之内单价涨两万；

其次是熙园山院紧跟市场脉博，凭借龙华千亿改造大商机、北站高铁等概念，开盘便遭哄抢，价格直线跳涨；

接着是纯十五吸足能量，开盘当天创造地产史上50余亿元的销售神话，一周后便迎来50万起的喝茶费，在业界传为佳话；

尔后是鲸山觐海缤纷亮相，凭借依山临海与太子游轮母港等未来的美好憧憬、及超高性价比的巨大价差因素，很快就被扫购一空。

当然，还有许多二手房也涨幅惊人……

——冷落的东海国际

在深圳整体形势一片大好的背景下，独有一个楼盘头顶亚洲最高公寓头衔，扼守深南大道中轴线，建筑设计高端气派、雄伟壮观、高耸入云、直剌苍穹。然而，就是这样一个看上去非常美丽，非常惹眼，非常有“故事”的楼盘，却一直遭受市场冷遇，销售表现平平，自年初高调入市以来，950套房源中仅售150余套，可谓整体是火焰，东海国际是海水。

为什么东海国际会与众多的楼盘形成如此鲜明的反差，其销售抗性与阻力究竟是什么呢？带着这些疑点，带着平台家人的使命，笔者来到东海国际逐一探究。

——八大抗性成阻力

世上没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨，东海国际销售不佳，固然有其内在的抗性与阻力，具体剖析如下：

抗性一、产权期限短：据销售人员告知，东海国际公寓土地年限为50年，地块性质属于商业用地，批地年限为1994年至2043年，土地已空置20年，目前剩余年限仅为30年，与预期70年或50年期限心理落差较大，极不符合投资者的感情，虽说期限结束，相关部门未必赶你走，但恐惧感将持续不散，每当想起剩余的期限，心理就两个字——不爽。

抗性二、东南噪音大：东海国际位于深南大道与广深高速之间，不论站在10层、20层、30层或者是40层的东南面与西南面户型，只要开窗听风，噪音由下而上，嗡嗡之声，声声剌耳，经久不息，使人烦躁不安。这一点，东海国际严格控制，购买之前基本不让投资者推窗检验，以使节外生枝，劣迹露出端倪。

抗性三、西北西晒热：东海国际共有三大朝向，分别是东南朝向，西南朝向，西北朝向。除了东西南面具有严重的的噪音之外，西北面也颇令人失望。时值下午，火辣的阳光透过玻璃直射室内，入门顿感室温陡然提升，越深入越热，热气逼人。若整日采用窗帘封闭遮阳，则光线暗淡，高端公寓之感顿时全无。

抗性四、超低实用率：东海国际中小户型结构与空间布局较佳，但整体实用率超低，仅为71%，其140㎡至150㎡区间只够规划两房，185㎡至204㎡区间只够规划三房，而240㎡至250㎡区间不仅实用率低，户型结构也相对略差，偌大的空间看似阔绰，但无论绞尽脑汁也难规划四房，华而不实由此可见一斑。

抗性五、销售定价高：东海国际本为写字楼属性，但最近几年写字楼售价止步不前，有的不升反降，有的涨速犹如乌龟爬行。但只要把写字楼贴上高端商务公寓以及豪宅的标签，价格则一飞冲天，直接在周边写字楼价格基础上加高40%至80%，充分体现商家逐利的血性。当前，东海国际45层以下的均价约为7万/㎡，高出周边豪宅约3万/㎡，未来45层至82层之间想必更是天价，据说顶层复式售价42万/㎡。值得推敲的是如果东海国际为写字楼，整栋销售均价能高于5.5万吗？

抗性六、停车位不足：东海国际不计地下室及停车场，建筑面积约40万㎡，共有四大业态组成，分别为商务公寓约24万㎡、甲A写字楼约10万㎡、五星级酒店约4.3万㎡、社区购物中心约5万㎡，车位共有1680个。根据物业属性与停车位配比原则，商业最低停车位需要500个、酒店最低停车位需要250个、写字楼最低停车位需要1000个，高端公寓最低停车位需要1000个。显然，1680个停车位严重不足。

抗性七、首付杠杆低：众所周知，商用物业的优势在于不限购不限贷，但劣势是首付五成，按揭十年，相对住宅物业首付要多出二成，按揭减少二十年。不过，东海国际通过渠道疏通，首付改为四点五成，按揭改为二十年，相对其它商用物业杠杆略长，但相对住宅物业明显占用资金较多，融资杠杆较低，闭环难度陡然增加，远达不到四两拨千斤的金融杠杆原理。

抗性八、盘大风险大：东海国际公寓产品约24万㎡，共950套房源，经过近一年的营销推广，其去化率仅16%，以此推测，其还要苦战四年方可销售完毕，且这四年房市必须保持如2013般的火爆局面，否则，销售周期更加长久。但是，“人无千日好，花无百日红”，谁都不能保证这样的热销局面还能维持多久。“不怕一万，就怕万一”，万一2014房市深幅调整，东海国际凭其庞大的销售存量及高高在上的价格会否成为首当其冲、率先下跌的领头羊呢？该风险因素不得不防。

家人们，经过上述梳理，东海国际的销售抗性一一呈现，最后结尾，笔者用一句话阐述：东海国际——看上去很美，吃进去烫嘴！

注：本文仅为作者个人观点，不代表买卖建议，依此决策，风险自负，楼市有风险，入市需谨慎！