房地产企业破产程序中消费型购房人的权益保护

作者：杨光明、聂凯

伴随监管政策趋严与融资渠道收缩，房地产行业普遍面临资金链紧张的问题，许多房地产企业因资不抵债进入破产程序。除普通破产程序中的职工、社保、税款以及普通债权人以外，房地产企业破产还会涉及购房人、建设工程承包人、金融机构、被拆迁人等众多利益主体，牵涉主体众多、社会影响广泛。如何平衡不同债权人之间的利益，特别是妥善处理购房人的权益问题，成为房地产企业破产程序的重中之重。本文从相关法律规范出发，结合司法实践与实务经验，对房地产企业破产程序中如何保障消费型购房人的合法权益进行分析与研究，以期为破产管理人、购房人以及其他利益相关方提供参考。

一、消费型购房人的认定标准

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（即《批复》）规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，且承包人的建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。虽然《批复》已于2021年1月1日起失效，但该批复的内容已被《全国法院民商事审判工作会议纪要》（即《九民纪要》）第125条、126条吸收，因此该规则依然适用。根据《批复》规定，消费型购房人的权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，在破产清偿顺序中处于第一优先顺位。由于消费型购房人享有超级优先地位，在房地产企业破产程序中准确认定消费型购房人显得尤为重要。根据《九民纪要》第125条、126条的规定，以及最高院的类案判例，司法实践中通常以《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条作为消费型购房人的认定标准。消费型购房人应当符合以下条件：

其一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。具体到房地产企业破产案件中，是指在进入破产程序以前就签订了合法有效的商品房买卖合同。司法实践对于这一标准的判断较为宽松，一方面，即使没有签订书面的商品房买卖合同，只要能够证明双方成立商品房买卖关系，就可以认为符合本条件。（2021）最高法民申1386号案中，最高院指出，黎玉倩与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”，最终最高院认定黎玉倩属于消费型购房人。另一方面，对于非因购房人过错导致合同无效的，不影响消费型购房人的认定。同样是在（2021）最高法民申1386号案中，一审法院认为，原告与金穗公司签订的购房合同，因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效，合同无效的主要过错不在购房户。从上述最高人民法院对相关案件的批复也可以看出合同的效力并不影响买受人主张优先权。最高院最终维持一审判决。

其二，所购房产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。一方面，购买房屋应当用于居住，用于生存需要，这就说明消费型购房人的主体只能是自然人，房屋类型应为居住用房，实务中常见的以房抵债情形是以房产来抵偿债务，不属于以居住为目的的消费型购房，不享有优先权。另一方面，购房人名下应无其他用于居住的房屋，根据《九民纪要》第125条的规定，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内购房人名下没有用于居住的房屋，或者虽然购房人名下已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足居住需要。

其三，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据这一条件，原则上来讲，当购房人已付购房款超过总价款50%的，才可能构成消费型购房人。但是根据《九民纪要》第125条的规定，如果购房人已付购房款接近50%，可以理解为符合这一条件。因此支付50%以上购房款并未绝对条件，对此下文将详细讨论。

二、已支付全部购房款的消费型购房人

（一）消费型购房人不能直接行使取回权

所谓“已支付全部购房款的消费型购房人”，是指在房地产企业进入破产程序时，消费型购房人已经按照商品房买卖合同的约定支付全部购房款，但房地产企业尚未交房以及办理转移登记手续。在此情形下，购房人能否主张该房产不属于破产财产，能否直接行使取回权？司法实践中对此存在争议。

有观点认为，已支付全款的房产不属于破产财产，无需作为债务人财产对全体债权人进行统一分配，购房人有权取回。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（即《破产案件若干问题规定》）第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六））尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。”虽然《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（即《破产法解释二》）第二条关于不应认定为债务人财产的规定并不包含上述情形，但是《破产案件若干问题规定》并未废止，至今仍然有效。（2016）浙民申3409号案中，浙江高院认为，《破产法解释二》第二条与《破产案件若干问题规定》第七十一条均是对不属于破产财产的规定，后者系对前者的补充，两者并不矛盾，故二审认定张丽君选定案涉房屋后，案涉房屋对于张丽君而言就是特定物，从而适用该条第（五）项的规定，并无不当。

但是，近年来更多案例倾向于认为，《破产法解释二》第二条是对《破产案件若干问题规定》第七十一条的明确修改，无论是根据新法优于旧法的原则，还是根据《物权法》确立的不动产登记生效的规范，已支付全款的房产仍然属于债务人财产，应当作为破产财产对全体债权人进行分配。（2017）最高法民申3088号案中，最高院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《企业破产法(试行)》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《企业破产法》的施行，《企业破产法(试行)》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。即使在《破产案件若干规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《破产法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。本案案涉房产不应排除在债务人财产之外，应属于鼎城公司的债务人财产。此外，《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉商品房尚未变更登记至川惠公司名下，不产生物权变动的效力，所有权仍归属于鼎城公司，应为鼎城公司的债务人财产。川惠公司关于案涉房产不属于鼎城公司债务人财产的再审主张，依据不足。无独有偶，最高院在（2020）最高法民申6469号案件中同样秉承此种观点。

综上，由于法律规范的不明确以及相互冲突，司法实践中对于已支付全款的购房人是否享有取回权存在一定争议。司法实践中的倾向性裁判意见认为，虽然购房人已支付全款，但该房产并未办理转移登记手续，并未发生物权变动效力，因此房产依然属于破产的房地产企业的财产，依然属于债务人财产，购房人难以直接要求取回房产。

（二）消费型购房人有权要求交付房屋并办理转移登记手续

其一，根据《企业破产法》第十八条的规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，对于已支付全款的消费型购房人，管理人无权根据《企业破产法》的规定选择解除商品房买卖合同。一般而言，根据商品房买卖合同的约定，购房人的主要义务就是支付购房款，房地产企业的主要义务则是交付房屋并办理转移登记手续，当消费型购房人付清房款后，购房人的合同义务已经履行完毕，管理人此时无权决定解除商品房买卖合同。

其二，在付清全款的情况下，消费型购房人有权要求交付房屋并办理转移登记手续，这是因为其依法享有优先权，并未损害其他债权人的合法权益。（2021）豫民终300号案中，河南高院认为，闫全振、何云飞与泰昊公司签订的商品房买卖合同，没有违反法律强制性规定，合法有效。闫全振、何云飞已支付了全部购房款，且已实际入住，闫全振、何云飞及其妻子名下无其他用于居住的房屋，闫全振、何云飞购房行为属于消费，用于自用。一审法院关于闫全振、何云飞所购案涉争议房屋认定为二人为居住所购买的消费性购房行为正确。中原银行周口分行以对案涉房屋享有抵押权为由要求对案涉房屋享有优先受偿权的理由不能成立。

综上，已支付全款的消费型购房人，虽然不能直接取回该房屋，但由于购房人已履行完毕付款义务，管理人无权根据《企业破产法》的规定决定解除商品房买卖合同，加之消费型购房人享有优先权，购房人有权要求房地产企业按照约定交付房屋并办理转移登记手续。

三、已支付大部分购房款的消费型购房人

（一）管理人的履行合同选择权及其限制

所谓“已支付大部分购房款的消费型购房人”，一般是指在房地产企业进入破产程序时，消费型购房人已经按照商品买卖合同的约定支付50%以上的购房款。《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”仅从上述规定来看，管理人似乎完全可以自行决定是否继续履行商品房买卖合同或者解除合同，而且几乎没有任何前提和限制。但是在实践中，由于房地产企业破产涉及众多购房人的切身利益，对于已支付大部分购房款的消费型购房人来说，若房屋已经建成，管理人通常会继续履行商品房买卖合同；只有当房屋尚未建成且房地产企业确实缺乏足够资金进行后续建设时，管理人才会选择解除商品房买卖合同。本文赞同此种处理思路，理由如下：

其一，符合利益平衡原则。房地产企业破产涉及众多利益主体，各利益相关方诉求各异，甚至相互冲突，这就需要对不同利益主体的权利进行梳理与平衡。消费型购房人基于生存需要购买房屋，往往需要付出个人的大部分收入，本就处于相对弱势地位。而且消费型购房人在购买房屋时对于房地产企业的经营状况无法了解、更无法预见，对房地产企业进入破产程序并无过错。如果管理人有权任意解除商品房买卖合同，相当于由购房人来承担房地产企业破产的损失，对于购房人而言明显不公，也不符合相关法律规范优先保护生存权的精神。

其二，有利于维护社会稳定，推动房地产企业破产程序进程。房地产企业破产往往牵涉大量购房人，如果管理人任意解除商品房买卖合同，将极大影响购房人的切身利益，势必会激化与购房人的矛盾，在购房人不予配合甚至明确反对的情况下，房地产企业破产程序难以推进。只有切实保障购房人利益，取得购房人的配合与谅解，房地产企业破产工作才能达到法律效果与社会效果的统一。

（二）管理人解除合同后购房人权益的保障

如前所述，原则上管理人应当继续履行商品房买卖合同，只有当房屋尚未建成且确实缺乏后续建设资金时，管理人才可以解除合同。若管理人决定解除合同，消费型购房人有权对应当返还的购房款主张优先债权，其破产清偿顺位优先于建设工程价款优先受偿权以及抵押权，处于第一优先顺位。除购房款之外的其余损害赔偿则属于普通债权。最高院在《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》【（2014）执他字第23、24号】中明确指出：“基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条'承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”因此，在商品房买卖合同解除后，购房人有权对应当返还的购房款申报债权，且该债权属于优先债权，在破产清偿顺序中处于第一优先顺位。应当注意的是，具有优先权的仅限于应当返还的购房款，根据《企业破产法》第五十三条的规定，对于房地产企业应当承担的违约金以及其他损害赔偿责任，则属于普通债权，并不具有优先地位。

综上，对于已支付大部分购房款的消费型购房人，管理人原则上不应随意解除商品房买卖合同，应当按照约定交付房屋并办理转移登记手续，实现法律效果与社会效果的统一。即使在房屋尚未建成且确实缺乏后续建设资金的情况下，管理人选择解除商品房买卖合同，应当返还消费型购房人的购房款也应属于优先债权，在破产清偿顺序中处于第一优先顺位。

四、仅支付少部分购房款的消费型购房人

（一）管理人的履行合同选择权及其限制

所谓“仅支付少部分购房款的购房人”，一般是指在房地产企业进入破产程序时，消费型购房人仅按照商品房买卖合同的约定支付50%及以下的少量购房款。如前所述，无论购房人已付大部分购房款还是少量购房款，只要尚未付清全款，理论上来讲管理人就享有解除合同或者履行合同的选择权。但是和支付大部分购房款的情况相同，房地产企业破产程序中，管理人对于购房人的权益处理应当格外慎重，随意解除商品房买卖合同，不利于对购房人权益进行平等保护，不利于社会稳定与破产程序的顺利推进。因此，原则上来讲管理人依然应当尽可能履行商品房买卖合同，在房屋已经建成的情况下，应当交付房屋并办理转移登记手续；只有当房屋尚未建成且确实缺乏后续建设资金的情况下，才可考虑解除商品房买卖合同。

（二）支付少部分购房款的购房人属于消费型购房人的特殊情形

原则上来讲，仅支付50%及以下购房款的购房人，不满足《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的条件，不属于消费型购房人，其购房款返还请求权自然也不具有优先地位。但是，以50%购房款作为消费型购房人的判断标准，本就缺乏理论基础，更多是出于实践操作的需要，很难解释支付51%购房款的购房人的权利就应当比支付49%购房款的购房人的权利得到特殊保护。因此，在司法实践中，支付50%以上购房款并非是认定消费型购房人、进而认定优先权的绝对条件，若购房人支付的购房款接近于50%，出于平等保护购房人的考量，购房人仍然可能被认定为消费型购房人，购房人仍然可以对应当返还的购房款主张优先债权。

《九民纪要》第125条规定：“对于其中'已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十’如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”最高院也在相关案件中践行这一观点。（2021）最高法民申1386号案中，黎玉倩的已付房款占合同约定的购房款的50%，管理人确认其购房款本金为优先债权，其他损失为普通债权。抵押权人长城公司广西分公司对黎玉倩的债权性质提出异议，在管理人维持原审查意见的情况下提起诉讼。最高院经审查认为，房地产开发企业破产案件中，为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系，公平保护各方当事人的合法权益，最高人民法院出台的一系列解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。原判决基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为黎玉倩作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。长城资产广西分公司通过收购债权而获得抵押权，其基于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优于黎玉倩作为消费者享有的对已付购房款本金债权予以受偿。本案中，购房人仅支付50%购房款，并未支付大部分款项，但基于对购房人权益的平等保护，最高院仍然支持购房人的购房款返还请求权优先于抵押权。

结 语

在房地产企业破产案件中，应当重视对于消费型购房人的权益保护。判断消费型购房人的关键要素在于是否基于居住目的购买房屋，是否满足生存需要。对于消费型购房人来说，若已支付全部房款，管理人无权解除商品房买卖合同，购房人有权要求交付房屋并办理转移登记手续。若已支付大部分房款，基于利益平衡与维护社会稳定的需要，管理人原则上应当继续履行商品房买卖合同，交付房屋并办理转移登记手续；在特定情形下需解除合同的，购房人的购房款返还请求权具有优先性。若仅支付少部分房款，管理人原则上也应交付房屋并办理转移登记手续，从而保护处于相对弱势地位的消费型购房人的生存权益，保障破产程序的顺利进程。在特定情形下需解除合同的，也应尽量将购房人的购房款返还债权认定为优先债权。