 学不良资产，上米多课堂 尽调人员必须清晰投资者竞买标的房产之商业目的，才能有的放矢，从而确定尽调方向，有所取舍而分清主次，制订有针对性和高效的尽调方案。本文暂不区分何种商业目的，而是大包揽将最基础的尽调范围均纳入。但是，在遇到实际项目时，尽调人员应紧紧围绕竞买房产之商业目的开展调查，通过特殊渠道、行政查询、网搜、走访现场、咨询、购买服务等途径，获取标的房产、业主和利害关系人等信息，为决策提供综合参考。 本文设定竞买商业房产的目的，包括：①自持使用或出租；②待升值后转让；③将房产升级改造；④与相邻物业连片使用、开发或升级改造；⑤将房产改变规划用途；⑥将房产分拆办证后转售；⑦等待征收或拆迁获取补偿；⑧对相邻物业设置使用障碍今后谋取之；⑨减损相邻物业的价值，打击对手。 本文主要围绕上述第①项开展尽调，而其他项依重要性依次递减。如果投资者竞买标的房产是另有目的，则可对本《指引》内容作相应取舍和调整。 第一部分：通过特殊渠道收集信息 （一）通过政府机构的人脉 1、获得标的房产的材料或信息，例如：①所在地块的出让金缴交情况；②报建和验收资料；③测绘图纸；④小业主清册；⑤（合作方）实物分成协议；⑥业主的购置价格；⑦改性、改造、分拆的条件；⑧拆迁的可能性；⑨所在地区的近、中、远期规划。 2、向有关部门，例如公安、环保、出租屋管理、外来人口、街道办、居委会、村委会、供水供电等了解和收集标的房产的权属、使用人、租赁备案等情况。 3、从税务机关调取业主最近一年以来出具租赁《发票》的详细数据（日期、金额、号码、收票人等）。 （二）通过抵押权人的人脉 获得标的房产的资料或信息，例如：①设定抵押时抵押人对标的房产状态的承诺或描述；②抵押权人有否同意标的房产出租；③（设定抵押时）标的房产的《评估报告》及能说明其价值的资料；④抵押他项权证；⑤对标的房产有竞买意向主体的信息；⑥标的房产业主的背景资讯；⑦标的房产的处置障碍。 （三）通过法院的人脉 向执行法官或法拍辅助人员了解信息，例如：①业主的意愿、诉求和对抗程度；②标的房产有何瑕疵；③标的房产之前流拍的原因；④标的房产目前的占用使用（租赁）情况；⑤有否冻结截留标的房产的租金及数额，反之则原因为何；⑥有否其他人对标的房产有竞买意向；⑦有否外部力量干扰本案的执行；⑧之前是否有案外人对标的房产提出异议或阻碍处置；⑨法院会否配合交收标的房产；⑩法院会否配合向原业主施压，或向承租人发出标的物业权属已变更的通知。 第二部分：核查权属情况 （一）有产权证的房产 由代理律师凭手续到房地产交易登记部门查阅并获得标的房产的信息： 1、权属信息，例如：①登记号、权证号码、权属来源、所在土地使用权的证号；②地址、地号、图号；③权属人、共有人；④建筑面积、共用地面积、建基面积、图则（四至）；⑤使用性质、结构层数、楼层分布及各自功能；⑥已转让单元、已分割单元；⑦行政处罚、欠费类型、限制转移备注、历史遗留问题、违章处理；⑧地块使用期限、所在地块是否已办有偿手续；⑨购置价格（如有）。 2、抵押的详情，例如：①抵押权人；②抵押范围；③抵押金额；④抵押时间。 3、查封的详情，例如：①查封时间；②查封法院；③查封案号；④查封内容。 （二）预售的房产 由代理律师凭手续到房地产交易登记部门查阅并获得标的房产如第（一）款的部分信息。 （三）业务提示 如果标的房产已经出具《询价报告》或《评估报告》，则需将上述收集的信息予以比对，核查各类信息是否准确，或相关信息有否纳入评估的影响因素。 第三部分：核查行政信息 线上核查：到标的房产所在地的房地产交易登记部门的官网检索标的房产所在楼盘的预（销）售信息，判断标的房产①是否整层或整栋；②所在商场或楼层是否被分割为“格子铺”；③所在楼盘的构成、面积及销售情况。 线下核查：分别到建设、规划、测绘、消防、环保、征地办（土地储备中心）、城市更新局等主管部门，通过阅档、查册、申请信息公开、律师调查、电话咨询、内部关系等手段，调查标的房产的报建、规划用途、消防验收、环保许可、征地拆迁、三旧改造等信息。 （一）规划情况 核查：①有否违反规划报建条件，或违反规划用途；②所在区域的总体控规，包括近期、中期、远期的功能规划；③有否政府部门出具的限制或支持标的房产可改造的文件；④网搜地铁/路网/行政区划的规划信息，有否标的房产所在地段的利好信息。 （二）消防、环保情况 核查：分别在公安消防局和环保局的官网上核查标的房产的消防检查、验收的信息。 （三）征收拆迁可能 核查：①会否被征收（含借用）、拆迁；②预计征收、拆迁的时间；③征收、拆迁的原因；④补偿及补偿标准、补偿款发放时间；⑤补偿款是否已被其他法院截留。 第四部分：核查网络信息 （一）常规检索 分别在各大搜索引擎及相关网站（如链家、58同城等中介），输入标的房产（或所在商场、楼盘）的精确及模糊地址，观察涉及标的房产的信息，例如：①属于拟拆迁、改造、调规的地段；②路网交通变得更为便捷的利好；③火灾、小业主或租户闹事、安全事故、消防隐患、环保污染、物管纠纷等负面报导。 1、在搜索引擎上输入标的房产地址（或商场名称）+骗子/纠纷/判决/拆迁/火灾/污染等关键词，搜出标的房产的负面信息。 2、通过卫星图和街景图，大致了解标的房产所在区域的交通路网是否便捷、是否处于传统或新兴的商业/住宅区域等情况。 （二）舆情检索 通过搜索引擎的“新闻”栏目输入标的房产（或所在商场、楼盘）地址，或业主名称进行新闻舆情检索。 （三）涉诉检索 1、在司法数据网站上，分别输入业主名称、标的房产地址（或商场名称），检索与标的房产关联的涉诉信息，例如：①各类纠纷（共有、权属、租赁、相邻、侵权等）；②抵押详情；③查封信息；④拍卖信息。 2、在标的房产所在地的规划和自然资源官网上输入标的房产的地址或业主名称，核查标的房产的查封详情。 （四）法拍信息检索 在司法拍卖栏目，输入标的房产的地址，获取：①法院对标的房产的各项描述；②评估报告或询价报告；③拍卖或变卖信息（次数、历次起拍价）。 （五）价值检索 1、在第（四）款的信息中提取：①法院对标的房产的评估价；②历次的拍卖价、变卖价；③历次的关注和提醒数量。 2、通过几大房地产中介网站，检索标的物业所在楼盘（商场）及同地段同类型物业近期的出售价和出租价。 米多课堂|不良资产知识星球，每天一起涨知识！ |
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