出租屋中装修或面临的法律问题|租赁|出租人|装修|承租人

文 | 周彦宇

近日社交媒体平台上涌现出一类“改造博主”，他们对出租屋进行大改造，原本破旧朴素的房子在他们手下“妙手回春”变成了各种“ins风”、“日韩系列”小屋。评论底下除了赞美之词，还有部分网友表示反对这种行为：“你在厨房贴这种纸墙壁会发霉的”、“居然在出租屋墙上钉钉子”、“你认为这样好看，说不定房东喜欢呢，到时候退租房东还得出一笔钱把房子恢复原状。”那么，对出租屋进行装修改造到底可不可以，会存在什么法律问题呢？

添附，是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物。房屋内的装饰装修事实上是作为添附存在，而添附规则主要是依据效率原则确定添附物的归属。在装饰装修附合于房屋的情形下，房屋的价值通常远超于装饰装修物。因此，附合装饰装修物一般应当由房屋所有人取得所有权。《中华人民共和国民法典》第三百二十二条对添附的利益归属作了约定：因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律规定;法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。着重强调了当事人约定，但对出租人与承租人的请求权部分未作规定。

一、出租人的恢复原状请求权

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十五条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。可见，出租人同意与否是承租人在进行装饰装修时的关键因素。

出租人的意思表示为标准划分为以下两种情形：

（一）出租人同意承租人进行装饰装修行为，此为善意添附。

出租人的“同意”包括明示与默示两种方式。在实践中，默示的同意常常表现为两种典型形式。第一，出租人明知承租人进行装饰装修而没有作出反对的意思表示。第二，承租人为实现房屋约定用途实施必要的装修，应当视为出租人在出租时已有同意装修之意思。例如，双方在房屋租赁合同中明确说明房屋用于餐饮，那么对于承租人为餐饮营业所实施的必要装修，应视为已经出租人同意。但需要注意到是，对出租人的“同意”也不能作任意扩大解释，概括同意或者默示同意应当限定在约定的房屋用途上一般人概念里可能涉及的装饰装修。若涉及改变房屋建筑主体结构或承重结构的装饰装修这类较大的变动，则通常需要当事人特别约定。

而对于经出租人同意所作装饰装修，合同期限届满后出租人能否请求恢复原状，实践中存在两种不同的意见：一种观点认为，基于附合事实已形成，禁止对附合装饰装修物恢复原状。另一种观点则认为对附合装饰装修物出租人可以请求恢复原状。除非出租人同意利用或者事实上利用了该装饰装修，否则其可以要求承租人拆除装饰装修，将房屋恢复原状。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第八条和第九条规定，在出租人同意的情形下，还根据房屋租赁合同的效力导致不同后果：租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

（二）未经出租人同意承租人进行装饰装修行为，则为恶意添附。

未经出租人同意承租人进行装饰装修行为，出租人可以请求恢复原状或者赔偿损失是毋庸置疑的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。在我国相关的司法实践中，法院通常也会考量形成附合的附属物对于主物的利用是否具有价值，是否符合主物所有人可能的利用计划等因素，综合判断恢复原状是否具有经济上的合理性，从而确定是否应当由承租人拆除形成附合的附属物。

二、承租人的补偿请求权

在此类问题上，承租人的经济利益、装饰装修的价值易被忽视。依照添附规则，承租人丧失附合装饰装修物的所有权，其权利转化为对出租人请求补偿的权利。之前通常以返还不当得利为请求理由，承租人的物权转变为债权，失去了排他性，权利保障强度被削弱，特别是遇到出租人破产、租赁房屋被抵押或者被强制执行等情形，承租人的债权可能会无法实现而导致其利益减损。

当然，承租人也可以类推适用同时履行抗辩权，确认承租人在取得补偿金之前可拒绝交还租赁房屋，以抗辩出租人的房屋返还请求权。但现根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”直接压缩了承租人补偿请求权的空间。故承租人需注意，在签订房屋租赁合同时，若房屋用于经营业务需要做附和装饰装修，尽量与出租人约定装饰装修的价值，防止退租时无法提起补偿请求，导致个人承担大量经济损失。

从目前法律规定上来讲，房屋租赁关系中更倾向于对房屋所有者的保护，“改造博主”对房屋的设计一定程度上涉及个人知识产权和对装饰装修物的所有权，并且使得房子再招租时更有优势，但由于所有权的排他性和绝对性，出租人有权要求承租人将房子恢复原状。

提醒同样有“改造梦”的朋友们注意两点：1.尽量避免进行形成附和的装饰装修，尤其是花费装修金额较大的；2.进行会形成附和的装饰装修，须征得房东同意，最好与房东约定形成添附的装饰装修在合同期限届满后如何处理。

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