【原】租赁合同常见知识点及需要注意的问题

租赁合同常见知识点

1、租赁合同的定义及主要内容

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，提供物的使用权或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用权或收益权的一方为承租人。租赁物必须是法律允许流通的动产或不动产。

租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。此外，租赁合同是只转移租赁物使用权而不转让其所有权的合同，租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。

2、租赁合同一定要采用书面形式订立吗

我国《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”由此可以得出，只有租赁期限在6个月以上的合同才应当采用书面形式。而租赁期限不满6个月的租赁合同，既可以采用口头形式，也可以采用书面形式。

此外，根据该法条的规定，租赁期限6个月以上的，当事人没有采用书面形式，双方又对租赁期限有争议的，如果双方已经履行了合同的主要义务，合同还是有效的。如果没有履行主要义务，当事人如果对其他问题没有争议，只是对租赁期限有争议的，视为不定期租赁，合同有效。不定期租赁合同的双方当事人可以随时解除合同。

3、租赁合同中，法律规定出租人有哪些义务

我国《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”该条对出租人的义务作出了明确的规定。

（1）出租人应当按照约定的租赁物的名称、数量、交付方式、时间和地点向承租人交付租赁物。出租人若不履行此义务的，承租人有权要求出租人履行该义务。

（2）在租赁物交付时，出租人要保证交付的租赁物符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，承租人能够正常使用。

（3）在租赁期间内，出租人也要保持租赁物符合约定的用途。在租赁期间如果租赁物本身出现问题，承租人请求出租人进行维修时，出租人应及时维修，以保证承租人的正常使用。出租人如不能及时予以维修的，承租人可以自行维修，维修费用应由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用时，承租人有权请求减少租金或延长租期。

4、承租人合理使用租赁物而导致租赁物消耗的，需要赔偿吗

我国《合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”由此可见，承租人合理使用租赁物而导致租赁物消耗的，是不需要赔偿的。任何物品随着它的被使用，其价值都会逐渐变小，只要使用就会有一定的磨损和损耗。如果承租人按照约定的方法或者租赁物的性质正常使用租赁物，租赁物因使用受到的损耗是一种合理的情况，因此承租人不必赔偿相关的损耗损失。

但需要注意的是，在签订租赁合同的时候，为了规范承租人对租赁物的使用，应尽量将租赁物的使用方法明确下来。承租人规范使用租赁物的损耗可以不计，但是，如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，导致租货物受到损失的，出租人就可以解除合同并要求赔偿损失。

5、承租人将房子转租的，房主应该怎么办

根据我国《合同法》第二百二十四条第（二）款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由此可见，承租人未经房主同意将房子转租的，房主能解除其与承租人之间的租赁合同。但是，根据该条第（一）款的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”即如果承租人将房子转租是经过房主同意的话，房主就应该良好地履行合同，并且，当第三人对房屋造成损害时，其有权追究承租人的违约责任。

6、出租人将租赁物卖给他人的，承租人还可以使用吗

我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这里所说的不影响租赁合同的效力，是指租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时，就与承租人产生了租赁关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。这也是我们常说的“买卖不破租赁”制度。由此可见，出租人将租赁物卖给他人的，承租人还可以使用。

7、什么是承租人的“优先购买权”，其实现需要哪些条件

优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据本条的规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。

承租人的优先购买权的实现需要具备下列条件：

（1）在租赁合同的存续期间。

（2）在同等的条件下购买。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式，等等。

（3）必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖合同约定的租赁的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，则优先购买权丧失。

签订租赁合同应注意的问题

1、租赁合同的书写要遵循的基本原则

（1）租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起也不得超过20年。

（2）租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式订立。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

（3）租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”原则。另据最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”其规定与《合同法》是一致的。

（4）租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限改为不定期。

（5）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，且达不成补充协议的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。

2、认真审查出租方的主体资格

在签订合同前要核实出租方有无合法的出租资格，写进合同条款的出租方一定要写其全称，并签字盖章，同时审查盖章单位与出租方名称是否一致。

3、认真、详细地填写租赁合同的内容

租赁合同内容条款要清楚明了，具体完备，应具备法律规定的基本内容。订立租赁合同时，双方当事人应就合同的主要条款达成一致意见，由当事人的法定代表人或凭法定代表人授权证明的经办人或代理人签名盖章，并加盖单位公章或合同专用章，合同方告成立。其中双方特别应对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金和租金交纳期限、租赁期间财产维修保养责任和违约责任等条款分别加以明确。目的是把履行租赁合同中可能发生的问题尽可能地约定清楚，明确双方的权利义务，避免出现纠纷后缺少依据。

4、明确租赁合同的法定形式要件

签订租赁合同要尽量采用书面形式，避免口头合同，《合同法》对租赁期限六个月以上的租赁合同作了应当采用书面形式的硬性规定，目的是维护双方当事人的合法权益，避免纠纷。现实生活中，租赁合同采用口头形式的很多，但所约定的内容缺乏必要的保障，既不利于维护自身合法权益，又不利于纠纷的解决。

5、明确争议解决的方式与违约责任

如明确具体的违约责任与损害赔偿的办法，具体的违约金数额。明确争议是否需要仲裁。这样当纠纷出现时，就能够尽快解决，减少相应费用的支出。

6、区分租赁合同与买卖合同的不同，以免混淆

租赁合同与买卖合同的主要区别在于：

（1）标的物不同，租赁合同的标的物只能是非消耗性的特定物，而买卖合同的标的物则无此限制，只要是允许流通的商品都可成为买卖合同的标的物。

（2）标的物交付时的法律后果不同。在租赁合同中，标的物交付所引起的法律后果是承租人取得在租赁期内租赁财产的占有权、使用权和有限制的收益权，而出租人仍享有财产的所有权；而在买卖合同中，标的物一经交付，其所有权就由供方转移给了需方。