【原】今日德州两地块流拍，德州地产行情走势有变？

2020年9月6日，德州神马物贸和万源地块流拍，也是创造了德州土拍一个历史，

其实早在9月4日，就已经有了答案，因为截至9月4日上午10：00报名截止事件，两地块没有一家房地产商参与竞拍！

与8月份德州土拍的激烈相比较，9月土拍确实如今天的天气一样，阴雨蒙蒙，略微有点凉。

但像这样一次拍卖，全部流拍的情况实属罕见，德州楼市方向有变？

我们先分析一下这两地块情况：

仅就地块周边来看，神马物贸地块位于德州老城区西南角，紧邻京沪老铁路，周边生活居住环境略显局促了点，同时距离万达、华联、德百等大型商场略远了一些，这样的位置确实有点尴尬。

此地也不可能像当年的澳德乐、万达等那样的开发力度，商业与住宅同步开发，集商业、住宅于一体的综合体，只是作为一般性的商业房产开发，其吸对于购房者来讲引力一般，而且该地块起拍楼面价达到4000多元每平，售价每平达到8000—9000元每平，那么同样对于开发商的销售压力很大，此地块对于开发商来讲，也是感觉鸡肋一样，弃之有味食之无肉，加之2021年拍卖的地块火爆，让那些有实力的开发商资金相对捉襟见肘。在现金为王的当下，土拍变得日趋谨慎。

我们从德州大的方向来讲，神马物贸地块属于老城区，我们看前几次的土拍市场，地王频现，岔河西，东风路南侧，这就表明了一件事，那就是德州的主流发展方向是东和南。其实不仅仅德州，全国各地城市，原来围绕的火车站汽车站发展模式，逐渐向新成立的开发区方向发展，老城区无论是商业还是居住方面，开发都是比较弱，商业氛围也弱化。老旧小区林立，老的商业街冷冷清清。已然失去往日繁华之景象。全国各城市都有类似现状，德州当然也不例外。

原万源国际对此地块规划设计示意图

万达东侧紧邻岔河西快速路的万源国际地块则是另外一种情况，万源国际地块这次拍卖土地性质不是以住宅为主，商业占比60%，西侧紧邻万达广场这样的大型商场和写字楼旁边，再建商业，其竞争激烈程度也就可想而知了，这也是为什么万源国际当初只拿下西侧地块开发住宅，而没有同步开发这商业地块部分的原因之一。

万源国际地块目前看关键是土地开发属性存在问题，后期调整土地开发性质，调整为住宅用地可能要好一些，说实话即使调整为住宅用地，南有振华地块、陶瓷大市场南地块正在建设中，北有堤岭地块、西有龙马金建公司地块待拍中。这样的一个周边环境对于此地块确实有点尴尬。

从大的形势来讲，恒大地产被两部委同时约谈，是国家政策对房地产市场风向标，也是在为房地产未来做方向性的调整，这件事对开发商来讲，拿地将更将谨慎，所以不要忽视恒大地产目前现状对于中国的房地产市场的影响力。这或许是这次流拍的最大的外部因素。

这次流拍，是不是说明德州房地产已经凉了呢？因为这次拍卖的地块确实没有太大吸引力，不能仅仅这一次就断定德州地产未来走势。我们再要一到两次的土拍才能确定是否真的拐点出现。