大多数商业以及住宅楼的租约都包含一个条款：禁止承租人在未经房东（永久产权人）同意下转让、转租或转售房产，并规定承租人需要通过严格的程序确保交易已得到批准。这样的条款让承租人有些为难，当他们急于套现想要及时出售或转租现有租约时，却遭到房东的拒绝，该怎么办呢？
各位承租人，您别太过于担心，法律明确规定了，房东的拒绝理由必须是“合理的”。各位房东们也得注意了，法律严格要求，房东只要以“不合理”的理由来拒绝承租人的交易，您的权利有可能就被取消，还会面临罚款。那么，什么样的拒绝理由可能被认定为合理呢？目前，法律并没有固定的规则，不过，法院审理的案件可以作为经验法则。本期《丽莎说案》要提到的案子《Gabb v Farrokhzad》可以各位房东提个醒，您的拒绝理由该如何合理化。2020年9月，Farrokhzad先生（简称F先生）通过继承Paul George的遗产获得了位于伦敦肯辛顿的一套四层楼的住宅楼。在Paul去世前，F先生主要负责管理与该公寓有关的事务，从而认识了Gabb先生（简称G先生）。资料显示，G先生在2007年的时候向Paul买下该公寓一到三层的长期租赁产权，成为Paul的承租人，租期为189年，从1991年6月24日开始算起。该住宅楼还有一个地下室（Ground），依旧留给Paul所有。俩人签署的租约里包括一些限制条款：第一，除非获得业主的书面同意，承租人不得同意转让或者转租或放弃对整个出租房屋的拥有或占有。第二，任何意向购买人应该直接与房东订立契约，以支付所保留的租金，并遵守和履行本文件中所记载或提及的契约以及条件。2020年，当F先生从Paul手中接过永久产权时，他自然就成为G先生的房东了。同一年，G先生有了出售该房产的想法。按G先生的说法，该想法在Paul先生去世前就已提到过了，当时，F先生还表示对G先生的出售非常有兴趣。有一次，一位买家愿意出325万英镑价格购买G先生的住所。可是，F先生说他不满意这个价格。后来，G先生又接到了一名叫Green的商人的请求，想以317.5万英镑的价格购买。F先生又不愿意。2020年11月，就在G先生再次尝试与房东F先生沟通时，却发现F先生的私心，他想利用地下室一层开一家寿司店，并向相关部门申请了营业许可证。G先生说，得知该消息后，买家Green先生立刻撤销了他的购买请求，他不愿意未来住所受到寿司店的影响。G先生非常生气，他立即向政府提出反对意见，反对房东在居民住所里经营任何店铺。2020年12月，F先生聘请的律师给G先生发了一封电子邮件，称其违反了租约。此外，还称房东必须对整套住宅进行重大整修工程，为此，房东正在准备第20条通知，对其进行驱逐。接下来，2021年1月，F先生在第一级法庭启动了没收租约的程序。F先生在听证会时还特别强调，此次诉讼并非私人恩怨，与G先生反对寿司店计划没有关系的。此次没收租约行动，主要是由于G先生未经同意就与外人达成出售房产交易，这违反了租约的规定。G先生非常无奈，他举证说，出售计划早得到前业主P先生的同意。何况，他只是去谈交易，还没有正式签约，也一直在请求房东的同意。因此，他并没有任何违约行为。最终，一级法院认为，所有证据都证实，G先生确实没有违约行为。房东F先生的诉讼失败，接下来，他继续想尽一切办法来阻碍G先生的房产买卖。从法院提供的资料来看，G先生总共接到了两次购买住所的请求。然而，F先生却一直以各种理由来破坏交易。2021年1月，法院正在处理F先生的没收租约诉求期间，G先生在HOLZ拍卖行收到了一个叫丹尼尔买家的报价，丹尼尔愿意出325万英镑购买这一套住宅。很快，双方私下达成协议。随后，G先生的律师向F先生发送电子邮件，要求他们填下房产转让查询表格，并询问F先生的同意。然而，F先生一直没有回应。2021年4月，法院对没收租约的审判宣布结果，5月27日，G先生再次邮件催促房东F先生。直到6月底，G先生才终于收到回复了。F先生表示拒绝这笔交易，拒绝理由是：初级法院对于没收租约的审理结论不正确，他必须继续提出上诉。在这样的一个情况下，房子不允许被转售。不过，如果承租人同意初级法院的审理是错误的，并且支付业主一定的法律费用，此外还需要放弃对房东的费用补偿要求，那么，F先生就可以同意出售。这样折腾来折腾去，G先生还没有拿到同意书，HOLZ拍卖行的丹尼先生撤销了购买请求。接下来，我们看看第二笔交易——两位现金买家的邀请。2021年10月22日，G先生又接到购买请求，买方是两名投资者Oppenheimer和Carrie Reeves，他们给出的价格为320万英镑。据说，这两名投资者非常急着完成交易，并表示他们可以用现金支付。很快，G先生立刻向F先生申请，并且在11月9日的时候完成LPE1表格。然而，F先生的代理律师告知他们，F先生已任命Homes Property Management Ltd (简称HPML)来管理这一套房产了，所以，关于转让的申请都必须由该中介来处理。G先生按照指示发了文件，然而，由于F先生没有及时提供文件，HPML公司未能按时来回复。总之，事情拖延了很久，让G先生更气的是，F先生竟然又以新的理由拒绝这笔交易-！F先生称，该住宅楼需要进行大工程改造，G先生拥有的部分改造费用预计为388,237.61英镑。因此，F先生拒绝转让，除非他收到一份财务证明，证明买家有支付这笔数额的能力（他明明知道这两名买家要求现金购买，怎么可能有相关的财务证明），或者直接把这笔钱打过来（变相加价：房产价格加改造费）。面对房东的种种破坏行动，G先生只好向法院提出诉讼。他的上诉理由是，F先生的拒绝行为是不合理的，承租人可以不用经过业主同意对房产进行出售。此外，根据《1988年房东和房客法》第4条的相关规定，G先生要求法院应该对F先生发出禁令，禁止他以目前的态度来参与这套住宅当前或未来的销售，并要求获得惩戒性的赔偿。 《1927年房东和租户法》第19(1)条明确规定，假如房东的理由是不合理的，承租人有权继续出售、转让、转租或抵押，而不需要经过房东同意。根据《1988年房东和房客法》第4条规定，承租人可因不合理的情况获得一定的赔偿。因此，法官则要搞清楚的是，F先生拒绝G先生出售房子的理由以及行为究竟合理不合理。法官发现，G先生与HOLZ拍卖会的这一笔交易最初在“没收租约”诉讼阶段完成的，F先生确实有权等到诉讼结束后再给予答复。然而，事实证明，诉讼结果在4月揭晓后，G先生再次发出请求了。F先生却以其他理由再次拖延时间，并主动谈了条件。比如说要求G先生支付法律费用，才能同意出售。法官认为，不管从哪个角度来看，这些都是不合理的理由以及行为。F先生任命HPML公司插手，可并没有向他们提供必要的信息，导致他们的任务被拖延了。很明显，这样的行为属于有意耽误交易——不合理行为。此外，F先生说他们需要对建筑物进行改造，该改造与新租户没有任何直接联系，他没有权利对买家的财务质疑以及用该理由击退交易。法院裁定，F先生的拒绝理由不合理，G先生可以不需要经过他的同意而出售房产。此外，F先生的行为导致两笔交易的取消以及延误，应该给予赔偿。针对第一笔交易，F先生需赔偿8,204.48英镑。由于第二笔交易仍然在进行，如果交易可以顺利完成，F先生只需赔偿G先生1250英镑加增值税的费用。然而，如果第二笔交易没有完成（买家因为之前的耽误而退出交易了），那么，按照未完成的情况来算的话，F先生有责任向G先生支付两个价格之间的差距（这一笔交易数额和下一个买家之间的差距），以及任何进一步的费用。此外，法院还要求房东必须遵守其职责，禁止乱用“不合理理由”以及行为来拒绝交易。丽莎想通过本案子给各位商业或居民住宅的大房东提个醒，法律给予地产业主批准或拒绝出售房产的权利，这并不代表业主可随意利用该原则来拒绝交易，以实现自我利益最大化的目的。如果您的理由不合理，租客是有权上诉，您可能因此受到惩罚，这是相当划不来的。本案虽没有直接告诉读者，什么才是“合理的拒绝理由”，然而，它倒是列出“不合理的理由”，这些理由包括：故意拖延回复时间、建筑物需要改造、对拟议的受让人支付能力的担忧等。也就是说，房东不可以用以上理由来拒绝承租人的转售交易。那么，如果业主真的很想以一些特殊的理由来拒绝出售，以保障自己的利益，该怎么做？根据《1995年房东和房客》第19条的规定，在新的租约中，双方可以在租约中或通过其他文件规定在何种情况下可以不同意转让，和/或在何种条件下可以给予同意。所以，丽莎建议，业主在拟定租赁合约前，应该提前想好拒绝的情况以及理由，并把这种特定情况列入合同里。当然，不同的案例不同分析，丽莎建议各位业主在拟定租赁合约前应该找一名法律顾问，为您分析潜在问题。此外，对于租赁持有人来说，假如您发现您在出售或转租中遇到不公平的情况，请立刻联系一名律师帮助您查看相关法则，看看是否可以以“不合理”的理由来提出上诉。重要的是，您最好能搜集证据，以证实该交易被拒绝的不合理性。 今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。
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