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【视点】房企破产案件审理的一些思考

2022-02-16  太阳风869

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本文作者:雷海亮,江苏省无锡市新吴法院副院长,四级高级法官

房企破产案件审理的一些思考

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近年来,随着国家对房地产行业的从严调控,该行业发展呈现出新的特点。在这种形势之下,全市各家法院受理的房企破产案件量均呈现出逐年递增趋势。房企有其自身独特性,且其生死存亡关乎千家万户的切身权益,所涉及的社会矛盾错综复杂,审理难度相对较大。
新吴法院从2014年起陆续受理了9件房地产企业破产案件,至今部分已审理终结。笔者通过回顾和梳理该些案件的审理过程,归纳出一些审判方法,算是这几年办理破产案件的几点粗浅心得,与大家作个简单的分享。
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稳控矛盾为要,切实保障购房者权益

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房企所涉及的购房业主少则数百户,多则上千户,许多百姓一生积蓄可能都投在这套房里,处理不好就极易引发群体性矛盾。
大多数案件中情况都是开发商资金断裂,楼盘进入烂尾状态,无法交付已售房屋。一般在法院审查破产前,相关单位已获知不稳定苗头。一旦企业申请破产这个导火索出现,法院就应立即向党委政府进行汇报,并会同相关单位一起做好稳控工作,避免法院受理破产案件后,所有矛盾顷刻间涌向法院,形成被动局面,不利于问题解决。
在破产管理人接管企业后,承办法官应指导管理人把处理业主诉求作为优先事项,切实保障购房群体合法权益。过程中,尽可能掌握业主们的共性要求,并力争通过债权人会议多数决议的方式予以解决,尽量避免产生由业主引发的破产衍生诉讼,否则易导致矛盾激化及破产周期延长。
此外,在资产处置方式上,也应适度倾向于保护购房人权益。按《破产法》相关指引,购房业主们应承担部分后续竣工验收所需费用,但考虑到逾期交房已对业主造成较大影响,再由他们承担此部分支出的话,实际收费难度较高,因此新吴法院审结的这几起案件中均是通过协商沟通的方式,最终确定由破产重整后的新投资人承担该部分支出。
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积极促进府院联动,形成解决问题合力

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从我院审理的房企破产案件来看,案涉楼盘绝大多数为未完工的在建工程,有些楼盘可通过资产处置由新投资人续建,有些楼盘则只能通过破产管理人完成后续竣工验收,否则无法满足业主需求,也无法处置剩余资产。
在建工程综合验收系政府各职能部门职责,共涉及20多个部门,手续繁杂、程序严格,若没有紧密的府院联动机制,则破产案件审理无法得到有效推进。对于破产企业验收资料缺失问题,有关部门往往需要采用非常规做法,通常以召开协调会议形式形成会议纪要,以此弥补审核材料的瑕疵。
我院在处理第一个房企破产案件明园公司破产案时,五年时间内府院相关部门联合召开了十余次协商会议,这为案件的后续处理奠定了坚实的基础。诸如破产企业的迟延开发违约金、施工许可证和销售许可证的办理、住宅与非住宅的分期验收、备案销售价格的调整、验收新旧标准的衔接、新旧项目的税率适用等问题,都会直接影响到续建成本和新投资人的投资意向及出资金额。经过若干年的审判实践,我院已与区委区政府建立了较为成熟的联动机制,对上述所涉问题多次展开协调研判,形成了符合法定规范和辖区实际情况的切实有效的处置流程,对案件审结和矛盾化解均起到事半功倍的效果。


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因案施策灵活应变,采取合理处置措施

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各破产房企区域位置不同、开发程度不一、业态规划有别,故并无统一处理模式,需根据不同案件情况采取不同的处置措施。

我院在审理明园公司破产案时,对未通过竣工验收的住宅部分采用管理人主导进行后续建造并办理验收,对商业用房部分采用拍卖在建工程方式进行处置;

在审理佳泓公司破产案时,根据实际情况采用出售式重整模式,由意向投资人取得未销售部分房屋,并承诺对已销售部分负有竣工验收及交房义务;

在处理业主购买设有抵押权房屋且有装修居住多年情形时,采用法院和破产管理人居中调解方式,引导各方权利人进行利益权衡,通过多轮谈判促使抵押权人进行让渡利益、购房人同意合同外补差,最后取得良好的法律效果和社会效果;

对于房屋的销售模式,应根据不同情况“量身裁定”,房屋数量较多的可采用委托销售模式,房屋数量较少且不宜处置的则可采取公开拍卖方式,期间我院也曾成功尝试过包销模式等。
上述种种方案均在债权人会议决议通过或债委会同意的前提下实施,程序合法且执行效果良好。
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由于预售制度的继续存在以及房地产行业的发展规律,一些经营困难的开发商可能还会陆续出现破产情形或进入破产程序,由于《破产法》部分条例相对原则和笼统,实际遇到的难题又层出不穷,所以笔者认为有必要加强在该方面的理论探讨与研究,并对已形成的经验做法进行归纳总结,以便于更好地指导今后的审判实践。

本|期|作|者:雷海亮

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