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来源：财经九号院 作者：蒋凯 债务展期一年，明年就能还上？ 今明两年到期债务更是天量 正荣地产经历了“股债双杀”10多天后，终于在2月23日迎来了“悬疑剧”的底牌。 据媒体报道，在当日召开的正荣地产投资者电话会议上，被问及如果5笔境外债交换要约及同意征求失败，公司有何替代方案时， 正荣地产高层表示： “如果本次交易无法顺利完成，公司也只能考虑整体的债务重组，但我相信这种结果对债权人和对公司的不确定性因素都会更高。” 发现答案的指向，又回到了事件最初的原点。导致当初大跌的传言，竟然很有可能变成预言。 1 面临的困难要超预期 从凤凰房产“风财讯”披露的投资者电话会议内容看，正荣地产面临的困难要超过预期。 会上，黄仙枝表示：2021年对整个中国地产行业来说都非常艰难，外部经营环境发生了重大变化，公司和其他同行都面临着前所未有的困难。而且困难来得很突然，无法提前准备应对，使我们措手不及。 “2021年下半年以来，销售几乎每个月都在下降。今年1月相比去年同期下跌约30%。虽然公司采取了各种措施减少开支，推进资产处置，然而未能止住经营现金流大幅衰减的趋势。 与此同时，境内外的融资和再融资逐步停滞。去年四季度公司已无法在公开市场上再投资。但另一方面，债务到期和项目交付接踵而来，春节前后支付高峰使流动性压力进一步加紧。” 在老板的一番“诉苦”之后，正荣地产最终表态的现状是：“目前，公司实在没有办法如期偿还期间到期的债务。” “对2022年内到期的美元债本金进行展期，缓解大量债务到期，解决现金流缺口问题。”成为了正荣地产当下最紧迫的需求。 而正荣地产执行董事兼副董事长刘伟亮则更进一步表示：境外美元债的交换要约以及同意征求是债务展期计划当中的一部分。 “公司希望将2022年到期的大部分母公司层面发行的债务都能协商展期。除美元债之外，公司还将计划和其他境外债包括ABS和银行贷款的债权人协商达成类似的展期安排。” 也就是说，正荣地产目前不仅寻求2022年到期美元债展期，更希望对所有境外债务达成展期安排。 据正荣地产透露，目前公司在境外的负债大概接近40亿美元。其中今年到期的本金加利息大概有15亿美元，除了美元票据以外，还有一部分银行贷款。 为什么这么难呢？因为正荣地产 “目前项目公司一月份、二月份每个月能够回流到资金总部的只有大概两个亿不到。” 美元债展期的结果尚不得而知，但正荣地产方面的底牌，则是征求同意失败后，极有可能推动所有的境外债重组。 之前已有佳兆业、奥园、雅居乐等多家房企重组境外债。而早在几天前，正荣地产就已经已决定聘请钟港资本作为财务顾问，来协助处理债务问题了。 不禁想问，是未雨绸缪，还是早有此意呢？ 2 今年展期了，明年就能还吗？ 我看了一下媒体发布的沟通会实录，觉得投资者似乎忘了一个问题，那就是： 展期一年后，明年能还上吗？ 这个问题恐怕不好回答。正荣整体的40亿美元境外债中，公开发行的美元债约30亿美元，那么还有10亿美元应该是正荣地产方面所称的境外银行贷款。 具体拆分一下： 正荣地产已明确的今年到期境外债本息达15亿美元，而明年仅到期的美元债就有5亿美元。这两项相加就超过了20亿美元； 另一方面，约10亿美元银行贷款，如按照银行一般3年期贷款来算，恐怕也会在今明两年内集中到期。 也就是说，境外债部分，今明两年到期的总规模有可能达到30亿美元。如此大体量，即使眼下债权人同意展期，那么明年怎么办？ 这些，沟通会上均未涉及。 问题是，除了境外债，正荣地产还有大量的境内债。 对此，正荣地产在这次沟通会上也透露了“小心机”。 公司秘书陈坚表示： 公司希望能在相对公平的原则下平等对待境内和境外债权人，公司也将积极与境内外债权人沟通。并同步协商各债权人，对债务进行适当的展期。 “对于其他债务的一些展期安排，公司也整体希望都能够展期至少一年。” 我不知道境内投资人看到这几乎明牌的暗示，心里会有怎样的神兽奔腾状态。 通过企业预警通，查询到目前正荣地产通过境内发债主体“正荣地产控股有限公司”存续有11只债券，融资余额累计约58亿元，其中今年到期的约有15亿元，2023年到期的约有9.5亿元。 今明两年达到回售期的境内债还有3只，累计金额超33亿元；
这样一算，境内债一项，今明两年面临的到期兑付或回售金额就超过了57.5亿元。 此外，信托方面，2022年到期的融资也有不少。 用益信托网的不完全统计，去年下半年通过中信信托发行的“正荣合肥正茂置业融资集合资金信托计划-A类”累计募资6.2亿元；通过百瑞信托发行的“宝盈929号集合资金信托计划（正荣荔湾）-第1期-001号”募资3亿元； 2020年底通过大业信托发行的“汇金22号（正荣漳州）股权投资集合资金信托计划”累计融资4亿元，也将于今年到期； 还有企业预警通的数据显示，通过厦门国际信托发行“正荣集美集合资金信托计划”募集的1.4亿元；以武汉正荣正升置业有限公司为主体，通过国通信托发行的“东兴850号武汉光谷特定资产收益权投资集合资金信托计划”累计融资14.5亿元等也在今年到期。 算一下，已公开披露的年内到期信托融资就超29亿元。此外还有以正荣地产控股有限公司为主体的到期信托融资也不在少数。 粗略统计，今明两年到期或回售的境内债+信托融资，就有87亿元，这还没算到期的银行贷款、应收账款融资，以及表外负债。 累计这么大体量的到期债务，正荣地产能否应对，目前还看不到答案。但不能脚踩西瓜皮，滑过了今年，难道明年又要接着滑吗？ 3 已经有债权人采取财产保全了 尽管境外债展期的意见征求还没有结果，但境内的债权人，似乎早在今年1月份就嗅到了正荣地产的危险气息，已经通过司法保全的手段，冻结了正荣地产旗下子公司的股权。
天眼查的信息显示，有债权人在1月11日通过重庆市大渡河区人民法院司法冻结了江西省正荣房地产开发有限公司旗下两家子公司的全部股权。 其中，冻结南昌正荣（新加坡）置业有限公司股权数额1.05亿元；冻结重庆正珏置业发展有限公司股权数额3000万元，上述冻结数额正是上述两家公司的全部注册资金。 通过天眼查追索发现，上述两家公司为正荣地产全资子公司。 这两家公司的股权，此前分别质押过相应的金融机构。其中重庆正珏置业发展有限公司的3000万元股权质押给了平安银行重庆分行；而南昌正荣（新加坡）置业有限公司的1.05亿元最近一期有过质押给陆家嘴国际信托的记录。 不过从股权出质的记录和下达股权冻结的执行法院来看，极有可能是来自重庆方面的债权人，对正荣地产旗下子公司的财产及股权采取司法保全的措施了。 这会不会成为第一块倒下的多米诺骨牌，尚且不得而知。但金融领域的风险传导，往往会引发连锁反应。 对此，正荣地产做好准备了吗？ End. 媒体来源：九号院财经 |
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