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【内容摘要】 自从新房开始采用积分买房后， 购买二手房更加成了多数购房者的 「刚需」。 那么， 不少问题接踵而来。 购买二手房需要做好哪些准备呢？ 如何避免购房风险呢？ 怎么对预购房屋做好尽调呢？ 接下来， 就为大家作详细地解答。 01 购买二手房前， 要做好什么准备？ 买房者主要的风险点在哪里？ 根据我多年的房地产诉讼经验，我认为准备事项就四个字： 钞票和房票。 听起来很简单，但是它的含义却很丰富。 首先关于钞票，包含了首付资金和贷款能力。 首付资金可能来源于置换，即售房款，也可能来源于父母的帮助或者亲朋好友的帮助，还可能来源于理财、股票变现等。 无论是来源于哪个渠道，切记一定需要百分之百能及时到位没问题的，否则就会面临违约。 关于贷款，贷款有三个方面的风险，一个是个人征信，第二个是贷款额度，最后一个是贷款审批期限。 任何一个环节出错，都会直接导致买家违约甚至根本违约。 我们日常工作中，遇到太多因为贷款出问题而最终违约的买家了，最后房价上涨，自己不仅买不到房子，还要赔偿房东巨额违约金。 实在太得不偿失了。 其次，来说说房票。 买房需要先具备购房资格，这每个人都是知道的。 但是，我们确实经常会遇到「自以为自己有购房资格」，最后却没有购房资格而根本违约的买家。 没购房资格主要是以下几个原因： 第一，以为自己社保满60个月了，但是最后过户时或者在办理贷款时发现自己实际中间断过； 第二，置换户，边卖边买，房子没卖掉，导致腾不出购房资格去买房，所以限购了； 第三，自己名下有房子或者有网签，没有撤掉，但是自己不知道，所以限购了。 02 如何尽量避免以上风险呢？ 避免风险其实很简单，其实非常简单，就是不要大意，做好充分的准备工作。 首先，如果是置换户，千万不要先买后卖，一定要自己先找到买家，自己的房子出手了，然后再去买房。 这话说起来简单，但是实际上很多购房者都是在这上面吃亏的。 自己房子还没卖掉就去买房，导致自己被房东天天催，而自己的房子又无法出售，最后不得不毁约造成定金损失甚至赔偿巨额违约金。 其次，关于需要办理贷款的购房者。 一定要在买房前去人民银行查一下自己的征信，千万不要大意，确认自己征信没有问题，因为贷款贷不出来违约的也非常多。 再次，对于非沪籍购房者，一定要去人社APP查一下自己的社保，确保没有断过。 其实说白了，多数买房者的违约都是因为疏忽大意，过于自信。 只要在买房前能谨慎点、保守点，还是不会出大问题的。 03 除了规避自己违约的风险外， 对于房子本身， 买房者要如何做尽调呢？ 这是我经常被很多人问到的问题，我把对房子的尽调归纳为以下几点： 第一，看房屋是否有抵押、违章搭建注记、居住权登记或查封，这个主要看最新产调。 如果房屋有查封，建议直接就不要考虑了。 如果有抵押，要看是个人抵押还是金融机构抵押，是房贷还是其他抵押贷。 对于个人抵押和其他经营抵押贷的也要格外小心。 关于违章搭建注记会阻碍过户，而居住权则影响交房。 第二，看产权。 有几个产权人、产权人之间是什么关系，有没有隐性产权人（夫妻共同财产），有没有未成年的产权人，有没有已经过世的产权人等很多情况。 第三，看房屋来源。 房子来源于买卖、继承、赠与还是司法判决？ 如果是买卖，买入价多少？ 如果是继承，继承了多少份额？ 因为这涉及到缴纳税费的问题，尤其是继承或赠与得来的，税费问题更是不可小视。 太多因为税费产生争议而诉讼的。 第四，看房屋真实产权人。 对于代持的房产、或者产权人是无民事行为能力的人、或者产权人全场不出面完全由代理人或子女处理的房子等也要格外留意一些。 第五，看房屋目前的居住情况。 如果房屋是空置状态那是最好的，如果房屋是房东自住的或者出租的，也比较正常。 这里针对出租问题，建议购房者要看一下租赁合同，并且和租客沟通一下什么时候搬离。 偶尔也会遇到房子买好了过好户了，租客以「买卖不破租赁」为由要求继续履行租赁合同而不搬走。 对于房子是亲戚在住或者住在房子里的人「感觉很奇怪」这种情况，千万要多留心。 因为这种情况很可能是住在房子里的人与产权人（或名义产权人）有产权纠纷或其他债权债务纠纷，这将会导致你将来交房产生巨大障碍。 除此以外，还要注意了解房子本身是否有什么不利因素，比如是否是凶宅啊等，以及房东的职业、房东的为人人品、房东是否有诉讼在身等等。 04 说了这么多注意事项， 可否就房屋的产权情况 展开来详细说一下， 具体如何看产权情况？ 房屋的产权人，可能是一人，也可能是两个人、三个人，接下来我教大家如何识别产权人的暗坑。 首先，对于一个产权人的情况，需要了解这个产权人他是否有配偶，他买房时间是否是婚姻关系存续期间购买的。 如果是，那他的配偶就是隐性的产权人。 他卖房是需要征得他配偶同意的，需要他配偶签署一份「配偶同意出售承诺书」。 那有人说，他配偶几年前过世了，这种情况下，问题反而变复杂了，他配偶的产权份额变成了遗产份额了。 需要他配偶的全部继承人签署「同意出售承诺书」了。 对于两个产权人，要搞清楚这两个产权人的关系，最简单的是夫妻。 复杂一点的是父母子女关系。 这个时候如果子女是未成年人，那问题就变得更复杂了。 出售未成年人的房屋需要未成年子女父母双方都同意，这个时候如果他的父母已经离异了，想让他父母都同意就变得很艰难了。 还有一种情况，也要格外注意，就是产权证上的人已经过世了。 是的，产权人或者部分产权人已经过世，但是产证没有及时去更名或去名，这个时候怎么办？ 这个时候就很可能会涉及继承以后再出售，不满五唯一的情况下，而产生20%个人所得税的情况了。 所以我们在买房的时候，一定要对产权人的情况了解清楚，如果自己实在不懂，建议请专业人士帮忙一起出出主意把把关。 05 房屋产权当中 竟然有这么庞大的信息量， 外行人还真不一定知道， 那么我们可以通过什么途径 来获知房屋来源？ 想要知道房屋来源，最简单的途径就是看房屋产调，产调上面有一栏是写房屋来源的。 上面一般会对房屋来源写明的，但偶尔上面的房屋来源也记录的不是很清晰。 比如有时候会写「来源：其他」，这个时候就要看房屋的历史信息了，或者询问房东，让房东提供房屋的来源资料。 |
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