REITs收益超100%，该卖了吗？

丁老师是日本大学学士、国际注册财务规划师，有8年金融行业从业经验，曾就职于银行保险公司，拥有丰富的证券、基金投资经验，所以大家一定要看到最后哦~

大家好，我是丁老师，今天和大家聊的内容，仅作为案例分析讨论，不作为投资建议，大家一定要注意！

REITs自去年6月上市以来，受到了机构以及广大投资者的密切关注，表现非常亮眼。

今天老师带着同学们一起来分析一下11只国产REITs的表现，以及要注意哪些投资风险。

目前在上交所上市的有6家（左侧图），深交所上市的有5家（右侧图）。

行情回顾

为了让同学们能够更加直观地感受REITs的阶段表现，老师给同学们做了一份表格，供大家参考。

通过对比，我们可以清晰地看到，REITs自去年6月以来，上交所REITs平均涨幅为52.23%，深交所REITs平均涨幅为37.47%。

涨幅最小的平安广州广河涨了9.21%，涨幅最大的是富国首创水务涨了117.37%。

看到这样的收益表现，不少小伙伴们惊呆了，“仿佛错过了1个亿”。

对于不关注REITs的同学来说，的确是这样的。

“知识就是财富”，你储备的知识越多，你的投资机会就越大，变现的能力就会越强。

REITs投资方法

投资中国REITs我们可以把它分成五大步骤：

第一步：选出好REITs；

第二步：等待好价格；

第三步：买入；

第四步：长期持有；

第五步：卖出。

国内市场的REITs可以分成两大类，产权类和特许经营权类。

产业园区、仓储物流，就属于产权类的REITs。环保基建、高速公路就属于特许经营权类。

今天，老师主要给大家讲下产权类REITs的投资标准。

第一步：选出好REITs

我们先来看下产权类的项目该如何筛选。

我们可以在上交所或深交所的公募REITs信息平台上进行搜索。链接如下：

上交所的公募REITs信息平台：

基础设施公募REITs专栏首页 | 上海证券交易所 () 

深交所的公募REITs信息平台：

公募REITs信息平台-项目动态 ()

我们以深交所上市的博时招商蛇口产业园为例，找到基金募集说明书。

产权类的REITs我们可以重点关注两项指标：

1.每年营业收入是否长期稳定，且有增长趋势；

2.地段是否好，整体出租率是否大于90%。

通过财务数据可以看到，蛇口产业园的主要资产是万融大厦和万海大厦。2018年、2019年营业收入相对稳定，但2020年，受到疫情的影响，营业收入有所下降。

万融大厦2018-2020年出租率分别为84.25%、81.13%、84.08%。万海大厦2018-2020年出租率分别为85.26%、81.06%、94.36%。万海大厦的出租率只有2020年超过了90%，其它均未超过90%。

我们仅以蛇口产业园作为教学案例，教会大家如何查找好REITs，其它产权类REITs查找方式相似，同学们可以自己练习操作。

第二步：等待好价格

产权类REITs的好价格，我们可以重点参考分红派息率。

历史上美国REITs的分红派息率是在4%-8%之间波动的。

中国REITs是基建为主，也是一个全新的投资产品，底层资产风险略微小于美国的市场，所以我们给出中国REITs分红派息率的合理波动区间在3%-6%之间。

分红派息率大于3%时，REITs具有投资价值，且越高越好，小于3%时需要谨慎。

这里老师要特别提示的是，每个人对于投资的预期收益不同，因此标准可能也会有所偏差，请根据个人的风险偏好，自行抉择，上述内容仅供参考。

特许经营权类的REITs，如何计算好价格，略微有些复杂，老师会在之后的文章中，或者在实践训练营的晚课上给大家进行解读。

第三步：买入

已经操作过REITs的同学都知道，买入分成两种。

第一种是有新发行REITs时，可以在场内或场外提前认购。

场内认购方式比较方便，只需拥有一个证券账户，在认购REITs之前，我们还需要开通相关的权限。

第二种方式就是待REITs上市后，在二级市场进行交易。

二级市场购买REITs的操作，和买卖股票一样，搜索对应的REITs名称/代码，就可以找到并购买啦。

第四步：长期持有

每位同学都应该给自己设定一个止盈止损的目标值，大家的风险承受能力和期望值不同，所以目标值因人而异。

优秀的资产，是值得我们长期持有的。

REITs会将可供分配利润的90%强制分配给投资者，所以投资优秀REITs就是在给自己创造一个优质的生钱资产。

第五步：卖出

在我们持有中国REITs的过程中，【产权类REITs】出现以下两种情况，可以考虑卖出：

第一种情况，产权类REITs分红派息率低于3%时；

第二种情况，当中国REITs持有的项目质量变差时。

所以同学们要掌握分红派息率的算法，以及学会如何分析REITs的经营情况。

【经营类REITs】老师会在今后跟同学们分享。

REITs涨幅过高，该卖了吗？

投资方法我们讲完了，那肯定有同学会问老师，那现在还能参与吗？已经持有REITs该卖出还是继续持有呢？

老师认为，是否参与取决于你对REITs的认知程度，重点参考本次分享的投资REITs的五步法。

已经持有REITs的同学，关键看自己的期望值，以及配置REITs的目的。

另外第三批REITs正在申报审批中，今年有望上市，同学们可以在老师上面发布的两个网址中追踪REITs上市动态。

风险提示

市场风险：

第一，REITs价格大幅波动，价格超过内在价值，带来的风险;

第二，因价格上涨，导致投资者净现金流分红派息率降低的风险。

近期多家基金公司发溢价提醒或直接停牌，主要是为了提示投资者以上两点风险。

经营风险：

因经营不善，导致收益不及预期，同学们要及时关注资产实际的经营情况。

不可抗力风险：

因自然灾害、疫情等不可抗力因素带来的风险，我们无法把控，化解这一风险的方法就是分散配置。