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【法条原文】 第十八条 因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身损害、财产损失的，保修人应当承担赔偿责任。 保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。 【条文解读】 一、保修责任的概念 《建筑法》关于保修责任的规定主要有第六十条、第六十二条及第八十条。其中第六十条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。” 建筑物的地基基础工程和主体结构质量问题直接关系建筑物的安危，地基基础工程在建筑物整体构造中起着举足轻重的作用，主体结构更是建筑工程的重要组成部分，这两项工程是不允许存在质量隐患的，而且一旦发现建筑物的地基基础工程和主体结构存在质量问题，也难以通过修复办法解决。 规定对地基基础工程和主体结构工程实行保修制度，实际上是要求施工企业必须确保地基基础工程和主体结构的质量在合理使用寿命内不发生问题。对使用中发现的地基基础工程或主体结构工程的质量问题，如果能够通过加固等确保建筑物安全的技术措施予以修复的，施工企业应当负责修复；不能修复造成建筑物无法继续使用的，有关责任者应当依法承担赔偿责任。 建筑工程的质量问题在屋顶渗漏和墙面开裂方面表现的较为严重。故在建筑工程竣工时，建筑施工企业对已发现的质量缺陷应当修复。《建筑法》第六十二条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。” 建筑工程质量保修制度是指建筑工程直接办理交工验收手续后，在规定的保修期限内，因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由施工单位负责维修的制度。建筑工程质量保修制度对于促进承包方加强质量管理，保护用户及消费者的合法权益起着相当重要的作用。建筑工程作为一种特殊的耐用消费品，一旦建成后将长期使用。建筑工程在建设中存在的质量问题，在工程竣工验收时被发现的，必须经修复完好后，才能作为合格工程交付使用；有些质量问题在竣工验收时未被发现，而在便用过程中的一定期限内逐渐暴露出来的，施工企业则应当负责无偿修复，以维护用户的利益。 根据《建设工程质量管理条例》第三十九条规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。” 《建设工程质量保修书》具有承诺性质，是承包合同所约定双方权利义务的延续，是施工企业对竣工验收的建设工程承担保修责任的法律文本。建设工程质量保修书的实施是建设工程质量责任完善的体现，建设工程承包单位（通常指施工单位）在竣工验收时，向建设单位出具工程质量保修书，是落实竣工后质量责任的有效措施。对于涉及国计民生的公共建筑，特别是住宅工程的质量保修，《城市房地产开发经营管理条例》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”，对住宅工程质量保修制度的执行提出了更高的要求。 二、质量保修的范围 按照《建筑法》的相关规定，对建筑工程实行质量保修的范围包括： （1）地基基础工程和主体结构工程。建筑物的地基基础工程和主体结构质量问题直接关系建筑物的安危，规定对地基基础工程和主体结构工程实行保修制度，实际上是要求施工企业必须确保地基基础工程和主体结构的质量。对使用中发现的地基基础工程或主体结构工程的质量问题，如果能够通过加固等确保建筑物安全的技术措施予以修复的，施工企业应当负责修复；不能修复造成建筑物无法继续使用的，有关责任者应当依法承担赔偿责任。 （2）屋面防水工程。鉴于目前房屋建筑工程中的屋面漏水问题突出，本条将屋面防水工程的保修问题单独列出。对屋顶、墙壁出现漏水现象的，施工企业应当负责保修； （3）其他土建工程。指除屋面防水工程以外的其他土建工程。包括地面与楼面工程、门窗工程等。如对正常使用中发现的室内陆坪空鼓、开裂、起砂，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落，厕所、厨房、盥洗室地面泛水、积水，阳台积水漏水等土建工程中的质量问题，应属建筑工程的质量保修范围，由施工企业负责修复。 （4）电气管线、上下水管线的安装工程，包括电气线路、开关、电表的安装，电气照明器具的安装，给水管道、排水管道的安装等。建筑物在正常使用过程中如出现电器、电线漏电，照明灯具坠落，上下水管道漏水、堵塞等属于电气管线、上下水管线的安装工程的质量问题的，施工企业应当承担保修责任。 （5）供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等的安装工程等，施工企业也应对其质量承担保修责任。 （6）国务院规定和合同约定应由施工企业承担保修责任的其他应当保修项目，施工企业都应当负责保修。 需要注意的是，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条的规定：“下列情况不属于本办法规定的保修范围：（一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；（二）不可抗力造成的质量缺陷。” 三、保修责任的期限 因各类建筑工程存在不同情况，《建筑法》并未对建筑工程的保修期限作具体规定，而是授权国务院建设行政主管部门对最低保修期限问题作出具体规定。确定建筑物保修的具体期限，应当遵循《建筑法》第六十二条规定的原则： （1）保证建筑物合理使用年限内正常使用，对危及建筑物在合理使用年限内安全使用的质量缺陷，建筑施工企业应当负责保修。建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量的规定，建筑施工企业对地基基础工程和主体结构工程的保修责任期，应当延及建筑物的合理寿命期间。 （2）维护使用者的合法权益。建筑产品是以高额投资取得的长期使用的特殊产品，建筑工程的保修期限，应当与建筑产品的特点相适应，不能过短。否则，用户以高额投资取得的建筑产品在短期内即出现质量问题而无人负责，势必损害用户的利益。 《房屋建筑工程质量保修办法》第七条根据建设工程的质量按不同部位设定了不同年限的保修义务，即“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为： （一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设各安装为2年； （五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。” 原建设部于2002年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》第三十二条规定了住宅室内装修工程的保修年限：“在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。” 《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定了保修期限的起算时间：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”竣工验收合格之日的确定，是指建设单位收到建设工程竣工报告后，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格并各方签署竣工验收之文本的日期。 《建设工程质量管理条例》第四十九条第二款规定：“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责任停止使用，重新组织竣工验收。”那时的保修期为各方都认可的重新组织竣工验收的日期。但是，住宅工程售房单位对用户的保修期要从房屋交付之日起计算。 需要注意的是，上述规定是关于建筑工程最低保修期限的具体规定，建筑施工企业对其施工的建筑工程的质量保修期不能低于这一期限。此外，建筑产品是以高额投资取得的长期使用的一种特殊产品，处于维护建筑物使用者合法权益的角度考量，建筑工程的保修期限应当与建筑产品的特点相适应。国家也鼓励施工企业提高其施工工程的质量保修期限，实践中，有一些施工企业就建筑工程的保修期限问题作出了自己的规定，这些规定与现行的建设行政主管部门关于工程质量保修期限的规定相比，有了较大幅度的延长，受到社会的普遍欢迎与认可，也应予以鼓励。 四、保修期限责任划分的原则 保修期间的质量责任划分原则是：施工单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工造成的质量缺陷，由施工单位负责返修并承担经济责任；属于设计方面的原因造成的质量缺陷，由施工单位负责返修，其费用通过建设单位向设计单位索赔；因建筑材料、构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位负责采购的，施工单位承担经济责任。属于建设单位采购，但施工单位提出异议而建设单位坚持使用的，由建设单位承担经济责任；因建设单位或建筑物所有人使用不当造成的质量缺陷，由建设单位或建筑物所有人自行负责；因地震洪水、台风等不可抗力或自然灾害造成的质量事故，施工单位、设计单位、监理单位不承担经济责任。 当出现在保修期限和保修范围内发生质量问题的情形，一般先由建设单位组织勘察、设计、施工等单位分析质量问题的原因，确定保修方案，由施工单位负责保修。赔偿损失既包括因工程质量造成的直接损失，即用于返修的费用，也包括间接损失，如给使用人或第三人造成的财产或非财产损失等。 五、瑕疵担保 瑕疵担保，是指有偿合同中的债务人，对其所提出的给付应担保其权利完整和物的质量合格。如果债务人违反此种担保义务，则应付瑕疵担保责任。瑕疵担保责任分为权利的瑕疵担保和物的瑕疵担保两种类型。本条中，施工单位承担的保修责任实际上是对建设工程质量的瑕疵担保责任，在工程质量保修期内，发包方或者使用人发现工程瑕疵的，有权直接请求承包人修理或者返工、改建。 施工单位是建设工程的直接加工、生产者，对工程质量负有直接的责任。而有些建筑施工企业在工程交付之后被关停并转，工程保修问题无法保证。建设工程涉及面广，使用期限长，直接涉及国家财产和公民人身财产安全问题，故对建设工程质量不合格造成损害的情况，必须规定严格的质量责任。 《民法典》第八百零二条明确规定：“因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任。”《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定：“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”《房屋建筑工程质量保修办法》第十五条同时规定：“因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。” 本条是根据上述规定的精神制定的，其包含两个方面的内容：（1）规定了保修人未及时履行保修义务造成损害的赔偿责任，（2）规定了混合责任情形下保修人与建筑物所有人或者发包人各自应承担的相应责任。保修人的赔偿责任虽然是侵权责任，但有其特殊性，有时可能是侵权责任和违约责任的竞合。 六、保修人的概念 在最初制定《2004年解释》时，有观点认为，采用“承担保修义务的单位”或“保修义务人”的提法更妥。笔者认为，在一般情况下，建设工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。如果施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。 对于已经售出的商品房，原建设部2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第三十三条第一款规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。”当房屋出现质量问题时，如果房地产开发企业、施工单位、设计单位、监理单位互相推诿扯皮，购房者的权益就会受到损害，故与购房者具有直接合同关系的开发商当然应当首先承担保修责任。有的房地产开发商将自己对购房人承担的房屋保修义务委托给了房屋修缮公司或物业管理公司进行保修。 鉴于以上种种情况，本条规定用了“保修人”这个词，其实也就是负有保修义务的人。当建设工程出现质量问题时，负有直接保修义务的人应当在第一时间履行其保修义务，绝不能故意拖延、怠于履行其应尽的职责。至于什么情况下可以认定保修人未及时履行保修义务，要结合相关规定和实际情况进行分析。 原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第九条规定：“房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。” 该办法第十条规定：“发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。” 各地也根据《房屋建筑工程质量保修办法》第六十四条第一款第三项的规定，制定了符合当地实际情况的具体规定，如《深圳市建设工程质量管理条例》规定：“施工单位应当自接到保修通知之日起五日内到达现场核查情况，并予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急事故的，应当立即抢修。” 如果在竣工结算后承包方已经拿到了全部工程款，承包方有可能在保修期内逃避保修责任，合同条款对此没有更好的制约手段。而在支付工程款或工程进度款时扣留5％～10％的保留金，在工程竣工时支付给承包方一半的保留金，缺陷责任期（及保修期）结束后再支付另一半的保留金，这样就可迫使其履行保修责任。建设工程未经验收，发包人擅自使用的，承包方应在法定或者设计文件规定的期限内对工程地基基础、主体结构承担责任。对于该工程的其他部位的质量问题，自发包人提前使用之日未超过法定保修期限的，承包人仍应承担责任。另外，建设工程在保修期内，发包人将该工程转让给第三人的，承包人仍应向受让第三人承担工程的保修责任，不能因建设工程合同主体的变更而免除保修责任。 因保修人拖延履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身损害、财产损失的，保修人应当承担赔偿责任。建筑物的所有人或发包人对损害的发生及扩大有过错的，也应承担相应的赔偿责任，比如，建筑物的所有人或发包人使用不当或擅自改动结构、设备位置或不当装修等，《建设工程质量管理条例》第十五条第二款对此规定为：“房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。”如果建筑物的所有人或发包人有类似的过错行为，其对造成建筑物毁损也应根据实际情况承担相应的过错责任。如果建筑物的所有人或发包人没有在发现质量缺陷以后及时采取必要的措施减轻损失，则其应当对扩大的损失承担相应责任。 当然，要求建筑物的所有人或发包人采取的措施必须是合理的，不能要求其作出特别的努力，去做其力所不及的不合理、不可能的事情；不能要求其为防止损失扩大用自己的金钱去冒险，或者采取会危害自身商业信誉的措施；不能要求其对第三人提起一起既复杂又困难的诉讼；也不能要求其为减少损失而牺牲自己的财产或权利。 当保修义务人是建设工程的承包人时，由于其未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者人身、财产损害的，对发包人而言，承包人既违反了合同约定的保证工程质量的义务，其应承担违约责任，同时承包人还应当承担因此造成的侵权责任。发包人可以侵权责任要求赔偿发包人的人身和财产损失，对此部分的损失赔偿权，是侵权责任和违约责任的竞合，发包人可以选择其一来要求承包人承担赔偿责任。 但是，对第三人造成的损失而言，因第三人与承包人并无合同关系，而在侵权行为发生之前，当事人之间存在一种合同关系，是违约责任与侵权责任竞合的主要原因，所以，第三人只能以侵权责任请求予以赔偿。也就是说，承包方不仅要对发包方承担侵权责任，而且要对经转手后的未来建筑物的主人负责，即使承包方同未来建筑物的主人没有任何关系，甚至在承建过程中，承包方根本不知道未来的主人是谁。他们也必须对其所承建的建筑物的缺陷承担责任。 侵权责任是不受合同关系的限制的。在发生损害赔偿责任时，第三人作为受害人可以基于两种理由提出赔偿请求：（1）承包人建设工程不合格的侵权责任，不过，作为受害人对此举证比较困难，不利于维护自己的权益。（2）建筑物的特殊侵权责任，这种侵权责任对受害人来说，不负有举证责任，只要证明自己有损害的事实即可。《民法典》第一千二百五十三条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”根据上述规定，建筑物在施工中的质量缺陷不能作为所有人或者管理人的免责条件，所有人或者管理人应当先承担赔偿责任，然后再向有过错的施工单位追偿。  北京市盈科（福州）律师事务所 林璧 合伙人律师 具有丰富的法律实践经验，法律知识扎实、诉讼经验丰富。从业至今担任多家建筑工程企业法律顾问，对企业重大经营决策提出法律意见、参与起草、审核企业重要的规章制度、合同审核及签订、处理企业的诉讼和非诉讼等法律事务工作。 |
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