 借助于商业化改造，国内一些濒临废弃的厂房正在重新焕发生机成为新的商业载体。一般来说，老厂区占地面积大且多位于城市中心区域，具备较高的商业价值。《中国工业遗存再利用路径与典型案例白皮书》指出，国内工业遗存空间资源约为30亿平方米，可挖掘潜力大。 2019年国务院办公厅就发文指出，鼓励将老旧工业厂区改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体。同年，西安市公布了《西安市工业企业旧厂区改造利用实施办法》。位于西安市雁塔区民洁路的三五一一厂就是首批适用对象。 三五一一厂建成于1949年，全称为中国人民解放军第三五一一工厂，曾是国内最大的毛巾厂。在业主搬迁以后，从工厂改为社区文化服务中心。2018年，西安际华文化创意产业园发展有限公司开始对该厂区进行规划改造。据了解，三五一一厂内共有A、B、C、D四个区域，此前C、D区域都已完成改造。今年6月份，随着B区正式投入运营，厂区长达三年的改造告一段落。 目前，三五一一厂已经由老厂区变为以社区服务中心为主体的文化创意产业园——叁伍壹壹 TFEP。引入了文创办公、文创餐饮、生鲜市集、花市鱼市以及酒店等业态。 以社区服务的构建为出发点，叁伍壹壹将目标客群确定为周边3公里内的社区居民，希望为其提供日常就餐、购物以及休闲娱乐等一站式服务。 叁伍壹壹引进了涵盖生鲜集市、餐饮、咖啡、酒吧、烘焙、花艺、宠物、书店等文创业态。其次，通过手绘涂鸦、社区博物馆以及天台阶梯等场所搭建，为周边居民留出了可供休闲、娱乐的场景。在改造过程中，秉承微更新、轻改造的理念，叁伍壹壹最大限度地保留了厂区原有的“工业风”，强化园区文化属性，进而实现差异化竞争。 可以说，叁伍壹壹的出现在很大程度上丰富了周边区域餐饮、购物以及休闲场景，因此，居民接受度较高。据了解，叁伍壹壹TFEP 项目包含园区B、C两个区域，面积近3万平米，入驻商户200余家，目前整体招商完成85%。6月19日，园区举办的创意市集活动“花花大会”，在一天内吸引了超过三万客流。 “每到周末，就会有许多十几公里外的人来叁伍壹壹拍照打卡，经营业绩可以翻两三倍。”叁伍壹壹的一位商户告诉《第三只眼看零售》。 
定位社区服务中心 成于天时地利 “基于社区的定位是改造的前提，叁伍壹壹后续的业态规划、园区招商都是以此为基础进行的。”叁伍壹壹负责人郭博策告诉《第三只眼看零售》。 事实也是如此，据了解，叁伍壹壹的B、C两个区域，分别为社区商业中心和专业的花市鱼市。其中，社区商业中心部分包括了1000平米左右的菜市场-米禾集市，并涵盖早中晚餐、小吃、酒吧、咖啡在内的诸多餐饮品牌。 花市鱼市部分，涵盖鲜花绿植花卉市场、各类观赏鱼、水景以及宠物，共有140余家商户。这一区域于今年1月份开业。 就整体布局来看，园区一层以观赏鱼、餐饮品牌、菜市场为主。在临街位置，设置了文创及花艺门店并引入了陕拾叁糕饼家、一点点等知名度较高的连锁品牌以吸引消费者。二楼巨大的阳光玻璃花房，售卖花卉、绿植。除此之外，二层主打夜间经济，引进了特色烧烤、以及咖啡馆、酒吧等门店。 从业态丰富度来看，叁伍壹壹不仅满足周边居民的日常餐饮、休闲需求，更提升了更好的消费体验和品质。 当前环境下，消费者生活节奏加快，对于购物效率的要求不断提高。因此，他们对社区周边商业以及线上购物的依赖程度加深。近景化的社区商业中心正在逐步取代大卖场，而服饰、美妆等业态线下消费占比正在下降。这意味着，以餐饮、生鲜为主的社区商业需求增加。 就这一点而言，叁伍壹壹的出现可谓顺应“天时”，而从区位因素来看，叁伍壹壹的社区商业改造也极具“地利”优势。 叁伍壹壹周边人口密度大，但相关的生活配套设施不足，社区商业市场空白大。相关数据显示，叁伍壹壹周边1公里内有15万常住人口，3公里内有32万常住人口，同时，该区域多以居民小区为主。但与此同时，该区域综合性购物中心及休闲场所相对匮乏。 据介绍，最近的购物中心大都荟距离叁伍壹壹超过2公里，周边也缺少公园等公共休闲场所。“叁伍壹壹没有开业前，我们中午吃饭都要去挺远的地方。但现在，周边上班的人都会来这里吃饭了。”一位顾客说道。 另一方面，叁伍壹壹布局了花市鱼市作为目的性消费的独立业态。相较于餐饮、生鲜业态，花鸟市场辐射范围更广，因而这一业态布局有效扩大了叁伍壹壹的服务客群。 事实上，由于市政规划要求，西安市于近年拆迁了包括秦美、雁锦在内的多个花鸟市场。这一背景加上园区整体升级的市场环境，叁伍壹壹因此吸引了一大批优质商户入驻。据了解，叁伍壹壹花市鱼市中多数商户都来自西郊原来的秦美花卉市场。 从上述角度看，叁伍壹壹布局餐饮、生鲜业态，打造居民休闲空间可谓顺理成章。 以生鲜集市为主体 坚持品质化、差异化招商 社区商业的定位决定了叁伍壹壹的招商方向主要为生鲜、餐饮、便利店等社区业态。在周边居民较多的情况下，生鲜势必成为主力业态之一。以此为出发点，叁伍壹壹引进了以菜市场运营为主的“米禾集市”。 据了解，米禾集市是供应链平台米禾旗下的菜市场品牌，这也是米禾在菜市场业态上的首次尝试。米禾集市负责人郭天豪介绍说，米禾集市在叁伍壹壹共设置了50余个摊位，涵盖了蔬菜、水果、鲜肉、豆制品、粮油、熟食等品类。此外，集市还组合了餐车小吃、海鲜加工、便利店等业态。 在商品定位上，米禾集市坚持平价原则。举例来说，米禾集市内猫选生活同类型商品、定价较盒马鲜生低出20%。 也正是兼顾周边区域居民的消费能力和消费需求，因而叁伍壹壹选择了市集的业态模式。通过平价且更具烟火气的环境吸引主流生鲜客群。“我们最先是计划打造生鲜超市的，但考虑到租金成本以及居民需求后觉得市集形态更适合叁伍壹壹。”郭天豪说道。 窥豹一斑，在匹配区域消费水平，充分考虑周边需求的前提下进行招商、运营也是叁伍壹壹的基本原则。 具体来看，叁伍壹壹选择了在居民日常高频消费的泡馍、烧烤、米粉、咖啡等门店。在此基础上，叁伍壹壹同时选择引进了知名度较高的品牌，以此打造园区的“品质感”。比如，登上过央视“回家吃饭”栏目的“孙天才牛肉油糊馅”，有40余年历史的“刘信牛羊肉小炒泡馍”等。 事实上，在招商过程中，除兼顾“接地气”与“品质感”外，叁伍壹壹也在通过差异化的布局来满足不同年龄段、不同消费能力的用户需求，扩大客群覆盖范围。一方面，叁伍壹壹打造了丰富的业态组合，消费者可以找到烘焙咖啡、烧烤酒吧、泡馍面食以及生鲜花卉等不同产品。这既满足周边居民的日常就餐需求，也满足了休闲聚餐需求。 另一方面，在同一业态上叁伍壹壹也引入了不同类型的品牌。以酒吧为例，叁伍壹壹共有5个酒吧，分别涉及精酿啤酒、啤酒超市、红酒会所等。同样地，叁伍壹壹引进的一点点、茶百道、介茶、火星情报局特饮站等价位不同的新茶饮品牌。 “在定位清晰的前提下，不断与市场对话，也在反向指导着叁伍壹壹的不断调整和升级。”郭博策告诉《第三只眼看零售》。 强化文化、休闲属性 用“舒适感”留住人 在商业体的打造中，老厂区具备的文化属性难以被复制，这也是其核心竞争力所在。这意味着，保留历史痕迹并充分挖掘文化属性是老厂区改造的关键所在，叁伍壹壹也不例外。 首先，叁伍壹壹最大限度保留了厂区的原貌。未对厂区的主体建筑以及植被作出调整，其改造的重点在于将挑高极高的厂房隔出了二层区域。这一举措，在最大限度保留厂区“工业风”的基础上，扩大了经营面积，并通过楼梯、直梯实现了为二层商户引流的作用。 其次，叁伍壹壹建设了三五一一厂博物馆，梳理了厂区发展历程，强化园区的历史、文化属性。在运营团队的规划中，叁伍壹壹未来将成为社区服务中心与小型文旅地标的结合体。希望在服务周边3公里内的居民外，能够吸引游客。 从另一个角度看，叁伍壹壹对于园区休闲属性的打造，也可以看作是其为文旅定位所做的服务。 叁伍壹壹留出了大量的公共休闲区域，设置了天台、大面积的阶梯以及涂鸦墙等网红打卡点。不仅能够满足周边居民纳凉、遛弯的需求同时能够吸引年轻人打卡，聚餐、求婚等。 在叁伍壹壹的运营人员看来，让消费者、商户感到“舒适”是吸引、留住人的关键，为此牺牲一定的经营面积是十分必要的。而为打造这种“舒适感”叁伍壹壹不仅在空间设计上保留了大量的公共区域，在装修运营上也投入较多。 举例来说，米禾集市的装修费用为每平米2000元，较普通菜市场装修金额高出一倍。叁伍壹壹的改造方案在调整过5次后才最终定稿。 事实上，由于不具备知名度加上疫情影响，叁伍壹壹在疫情后的一段时间内面临招商瓶颈。但在叁伍壹壹运营人员看来，能够扭转局势，在开业前完成近80%的招商，关键在于改造和运营过程中对既定品质标准和定位的坚决执行。这带来的环境提升在很大程度上增强了商户信心也加速了招商进度。 当前，叁伍壹壹的改造暂告一段落，团队后期的工作重点聚焦在运营服务的持续完善优化上。尽管，运营尚处于起步阶段，叁伍壹壹改造效果如何现阶段仍难以给出定论。但《第三只眼看零售》认为，更值得关注的是，叁伍壹壹等一大批典型老改造案例的出现，代表着老厂区商业化改造极具价值。 首先，这些老厂区多位于城市中心区域，周边人口密集、消费能力强。现成的厂房园区、多地政府提供的政策资金支持降低了改造前期投入成本。 此外，老厂区一般占地面积大、建筑数量多具备一定规模效应，足以承载多种业态模式。运营方只需根据所处区域的市场环境、消费者需求进行合理的业态组合即可。加上，文化属性的赋能，改造后的老厂区也更易吸引消费者、打造品牌影响力。 但在自身具备的文化属性、网红属性光环外，如何清晰定位、打造差异化竞争力，并通过合理运营提升综合体本身的商业价值，这决定了老厂区改造后能否持续发展。西安大华1935今天的窘境就足以凸显出老厂区改造后运营重要性。 |
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