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一、REITs作为金融产品的背景情况 切入税务正题之前，有必要对REITs的政策背景和市场情况做个扼要介绍。目的是帮财税从业人员打开金融实务之窗，了解： 1）REITs是何种金融产品？---理解它是一种不动产权益性融资的工具。 2）REITs通过什么方式融资？---理解REITs的结构里蕴含的各种法律关系。 3）投资REITs的收益本质是什么？---理解收益本质后明确税务定性和处理。 4）国家对REITs的发展持何种态度？---理解3号公告税务宽免背后的政策背景。 回答和理解了这些基础问题，财税从业者可以更多对REITs作为一个金融产品和REITs实务多一层了解，避免“就税论税”的局限处境。 早在2008年，国务院常务会议，研究讨论九项金融措施，其中就有一条提出要发展不动产投资信托基金。在此后到2020年前的十几年间，我国市场上的不动产资产证券化主要是“类REITs”产品，类REITs之所以被称为类REITs, 因为类REITs实现了不动产证券化，以底层不动产资产产生的营收现金流（租金/特许经营收费等）为REITs投资人的收益来源，这种证券化方式和真REITs相似。但不同点在于，类REITs产品，收益来源主要以构建私募基金对项目公司（持有底层资产）的债权收益为主，原始权益人以其自身信用参与交易并提供对投资人的偿付保障（一系列偿付措施包括：回购资产、回租资产、差额补足增信等），机构投资人获取的是原始权益人（所控制的项目公司）支付的债权性投资的利息收益，所以类REITs产品收益凸显的更多是债权性收益。而真REITs主要构建ABS对项目公司（持有底层资产）的真股权，投资人获取的是项目公司经营分红收益和资产价值提升带来的基金份额价值增值收益，所以真REITs凸显的是真股权性收益。这是类REITs和真REITs最大的区别。 此外，类REITs产品最上层为资产支持证券，多数没有公开募集，一般只有机构投资者和合格投资人才能认购。而真REITs产品结构的最上层为公募基金，普通公众投资者均可以参与投资。 为铺垫本文的税务主题，下图将类REITs和真REITs的交易结构图分别列出以示区别：  （图一， 类REITs和真REITs交易结构图） 前文说到，2020年之前，市场上的REITs几乎都为“类REITs”的偏债性产品，进入2020年，发改委，证监会陆续发文，推动基础设施资产通过公募基金实现向公众投资者公开募集，公开交易，这些以国家重点鼓励的基础设施为底层资产发行的公募权益性REITs, 是为本文所讨论的“真REITs”。 由于发改委、证监会发布系列文件数量较多，本文仅选择重要文件和文件要点梳理如下： ○发改委40号文，为基础设施REITs发展起到了开篇的作用，设立公募REITs的意义，对基础设施发起人，也就是原始权益人来说，可以用REITs实现权益性融资，降低债权性融资，降低运营成本，优化企业的资产负债结构。对投资人来说，公募REITs收益相对稳定，流动性高，安全性强。对银行体系来说，REITs作为一个稳健的投资品种，有利于完善居民储蓄转化投资。对实体经济来说，REITs是直接融资渠道，可以促进资本市场服务实体经济。 ○发改委586号文，划出了基础设施的范围，优先支持收费“铁公机”，仓储物流，工业园区，城镇水电气这些基础设施，他们的共同特征是：有稳定的收费，特许经营年限长，盈利状况好，底层资产可以产生稳定的收益分配给投资人。同时586号文也规定了，商业地产，比如酒店、商场、写字楼、公寓和住宅类地产项目不属试点范围。 ○发改委958号文，要求各地发改委进一步推进公募REITs, 做到应入尽入，同时把“保障性租赁住房”也归划入基础设施试点范围。 总结来说，发改委对推动基础设施REITs非常重视。几乎以每隔半年的频率发文推进。于是，财税作为配套政策，要支持REITs的发展，就需要充分考虑当前REITs实务中的税务痛点难点并加以针对性宽免。在这样的背景下，税务总局出台了2022年3号公告《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策》。 二、3号公告的详细拆解--每一步均体现税总的支持诚意 在3号公告出台之前，因为没有关于REITs专门的税收政策，类REITs在设立和运营过程中，存在税务上的较大不确定性，比如原始权益人剥离底层资产和项目公司转让股权给私募基金/信托计划，能否享受特殊性税务处理（也即递延缴纳企业所得税）？如果不能享受暂免缴纳税收，则原始权益人和项目公司都将面临重组过程中巨额的税收负担。而设立REITs的目的如前所述，以原始权益人融资为目的。在还没有成功融资前就需要缴纳巨额税负，这对于REITs行业发展来说，可谓是一个“硬约束”。或者，要“规避”巨额税负就需采用更加复杂的交易结构，但即便采用，税法上仍赋予税务局有权否定以规避交税为目的的交易安排，这对REITs各方，特别是原始权益人来说，仍然不是一个完全合法，安心的结果。 而3号公告的出台，明确了对于公募REITs, 资产重组阶段可以享受特殊性税务重组，不征税和递延纳税，可谓对公募REITs极有诚意的税收支持。下面我们就结合REITs交易结构的搭建过程，一步步拆解这个税收公告所体现的诚意： 第一步，资产换股权，先不交税。 公募REITs又被称为是“资产IPO”， REITs设立的第一步，是要将基础设施资产单独“拿出来”，作为上市流通基金份额对应的特定底层资产。这个步骤通常由原始权益人把基础设施资产注入项目公司，作为对价，项目公司用自己的股权支付给原始权益人，这个步骤也就是“资产换股权”。在这个交易中，增值税方面，通过这种“概括转移”资产、债权、债务、人员，涉及的不动产资产可以不缴纳增值税。对于土地增值税和契税，也可以不征土增和契税。而企业所得税方面，如果要享受特殊性税务重组，也就是暂不缴税和递延纳税，需要满足较高的条件，比如原始权益人转出的资产不得低于总资产的50%，对方股权支付的对价不得低于总对价的85%， 以及获取股权支付的一方12个月内不得再转让所获得的股权。然而，在REITs实务中，这三个条件都难以完全满足，因为REITs交易结构的搭建时间紧迫，原始权益人在完成资产剥离并取得项目公司股权后，随即下一步的动作就是转让该股权给资产支持计划，所以12个月的条件很难满足。在类REITs下这一步通常是需要缴税的。 而3号公告规定，对于公募REITs, 设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，原始权益人和项目公司均不确认所得，不征收企业所得税。项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，也以基础设施资产的原计税基础确定。可以说，3号公告破除了特殊性税务重组的严苛要求，对公募REITs大开免税之门。   这里要注意的是3号公告中的“计税基础不改变”， 也就是说比如基础设施资产原始账面价值为100，评估价值为500，那么，资产划转给项目公司时，即便资产作价900，项目公司用于计税意义上的该资产的计税基础仍为100。对应地，原始权益人取得的项目公司股权的计税基础也为100，即使交易中，估值层面对换得的项目公司股权的评估值为500。税务上均不改变“计税基础”。因为这一步的计税基础没变，所以税务上这一步不确认所得，无需纳税。但在REITs后端的交易中，中间的所有增值部分最后会合并计算交税，所以对于国家来说，总体上不会减少整体税收利益。 第二步，股权换份额，继续递延交税。 原始权益人将资产注入项目公司，仅走完了资产重组的第一步。下一步，原始权益人需要把换得的项目公司股权继续转让给资产支持计划。这一步，如果仍按原税收规则，享受特殊性重组的暂免交税，也要面临符合前面所提的三个条件（资产不低于50%，股权支付金额不少于85%，连续持股期限不少于12月），然而实务中，ABS从原始权益人手中购买项目公司股权一般采用的都是现金对价支付，不符合“股权支付不少于85%”这个条件，也就不能享受特殊性重组的暂免交税。 针对此，3号公告对于公募REITs继续体现了其支持的诚意——允许继续递延交税。3号公告规定“基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。” 我们知道，实务中，REITs底层资产重组的同时，最上层的公募基金也在同步发行和募集资金，重组进行到股权转让给资产支持计划这一步时，公募基金一般还没有募集完毕，资产支持计划还没有收到来自公募基金的认购资金，也就没有资金支付原始权益人的股权收购价款。3号公告前，按照权责发生制，要求原始权益人交税，但原始权益人会因为缺乏必要纳税资金而出现交税困难的情况。而3号公告则允许递延到REITs完成募资并向原始权益人支付股权转让价款后交税。也就是允许原始权益人“收付实现”后才交税。可谓考虑了实际纳税能力的有力支持。换句话说，如果公募REITs万一发行失败，资产支持计划没有支付股权转让价款，按照3号公告，也不会引起原始权益人的纳税义务，这样就有效避免了“募资不成，反倒交了很多税”的情况发生。 另外，根据交易所的相关文件，原始权益人需要参与REITs基金的战略配售，且持有不低于基金总份额的20%， 也就是在这个“股权换份额”的交易中，部分股权转让款是通过战略配售份额的形式给到原始权益人。3号公告允许这部分战略配售份额对应的基础设施资产的评估增值也不需要纳税，可以继续递延到以后实际再卖份额，实现份额变现后，再缴纳所得税。 这个规定，也是出于“必要纳税资金”的实际考虑，因为换得的战略配售份额，交易所规定有不少于60个月的锁定期，锁定期内份额不得转让，也不得质押融资，原始权益人没有这部分的纳税资金。 综上，以上这两次递延（延到实际支付价款时，延到战略份额转让时）充分体现了3号公告考虑了REITs实操中非常重要的纳税资金问题，对原始权益人的支持可谓相当之有诚意。 下面再用图更加直观地描绘这两次递延的发生时间。   第三步， 增持REITs份额，再处置遵循“先进先出”原则。 REITs上市交易后，如果原始权益人再从二级市场增持REITs份额，3号公告规定，处置所持有的基金份额时，按照先买入（也就是战略配售的份额）份额先处置，后买入份额（二级市场购入的流通份额）后处置的原则，计算应交税款。实务中，战略配售的份额往往成本（计税基础）低，后买入的流通份额往往成本（计税基础）高。而原始权益人卖出份额时，不一定处置的是战略配售份额，因为此时战略份额可能还在锁定期内，但3号公告要求，卖出时，视为先处置战略份额，这样的税务效果是视为原始权益人先较多获利，较多交税。直到处置完所有的战略份额，后面的流通份额处置才能以市场购入的成本计算。总的来说，处置阶段的税负曲线是先高后低，但本质上也只是前期多交税，后期少交税的时间性差异。   第四步，公募REITs运营和分配中的税收，按现行规定。 3号公告规定，“对基础设施REITs运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的规定执行。”这里的现行规定，应理解为不限于所得税，REITs运营和分配流程中的增值税，个人所得税等均按照现行规定处理。我们根据REITs交易结构从上到下捋一捋现行的税收政策。 投资人层面 ○个人投资者，买卖基金单位的差价，免征个税，免征增值税。 ○企业投资者，对于公募基金分配的所得，暂不征收企业所得税。但买卖基金单位的差价，需征收企业所得税。 基金层面 ○REITs基金（契约型基金）取得的各类所得（股息，利息，金融商品转让的差价），均不负有所得税纳税义务。 ○REITs基金管理人，如果是企业所得税纳税人，需就管理费缴纳企业所得税，按适用税率（3%或6%）缴纳增值税。 ABS（资产支持计划）层面 ○资产支持计划属于“资管产品”， 按资管产品增值税的现行规定，如果相关安排中存在项目公司和资产支持计划的借贷安排，则资产支出计划的管理人需就利息收益部分按3%缴纳资管产品增值税 项目公司层面 ○有机会享受税收优惠，具体为“从事国家重点扶持的公共基础设施项目的投资经营所得，可自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第1年至第3年免征企业所得税，第4年至第6年减半征收企业所得税（“三免三减半”）”。 三、总结点评—3公告是一个诚意十足，实事求是的税收文件 3号公告出台前，REITs资产重组过程中的重税负和虽经“规避”安排，但仍然存在不确定性的税务后果是制约REITs发展的掣肘。一些不动产行业的融资计划，因为税务问题得不到解决而不得不作罢。而不动产行业几乎都依赖融资发展，多种融资渠道和相应的税务宽免是业内的共同期待。 宏观层面，宏观经济去杠杆，不动产企业在经历从传统债权融资向股权融资转变的进程中。中观层面，税制应符合税收中性原则，也即政府的课税不能影响私人部门原有的资源配置状况。微观层面，国家鼓励的基础设施资产应得到配套政策支持。在这样的三重背景下，3号公告的出台可以说顺应了不动产和金融行业融资发展的诉求，实事求是的考虑了资产重组过程中的交易实质，分阶段给予不征和缓征待遇，既保障了国家的整体税源没有流失，也解决了不动产企业的必要纳税资金问题。 但是，3号公告仍然有一些细节性规定没有充分展开。比如原始权益人的范围，被划转资产的持有形式，除“划转”外的其他重组形式可否享受3号公告这些实务中非常常见的问题。这显然会造成实际适用中企业实操层面的一些困扰和税务局适用3号公告的不确定性。然而瑕不掩瑜，总体而言，3号公告是REITs信托基金税制的一次重大进步。该文的出台，预示着信托基金行业的税制更加朝着税收中性，重交易实质，公平合理的方向发展。 |
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