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土地增值税清算中 普通住宅的“是”与“非”  秋日限定 在进行土地增值税清算工作过程中，除了对项目销售收入情况、四项成本列支情况以及已缴纳税款入库信息等整体情况进行审核归集外，还有一项最基本也是最重要的方面就是项目整体面积的审核。对于面积的审核并非只是在单纯的平米数上，它会直接影响项目整体清算比例等基本数据，牵一发而动全身，甚至会决定一个项目是否可以正常开展清算或者是否可以享受普通商品住宅的税收优惠政策。在土地增值税清算的过程中，如果面积分配处理的恰如其分，也能起到事半功倍的作用，这时普通住宅与其他商品房的准确划分就显得尤为重要，今天我们就来看一下如何判断土地增值税清算项目中普通住宅的“是”与“非”。 我国在房地产行业对建设普通标准住宅项目有着很大的税收优惠，最基本的就是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条：“有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。如果增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定纳税。简单来说就是房地产企业建造普通标准住宅如果清算时增值率不超过20%，该部分所应缴纳的土地增值税全免，下面我们分别看一下清算项目中不同年度普通标准住宅应该如何判定：  第一阶段：2005年05月29日之前  1996年京地税二[1996]431号文首次提出了对普通标准住宅的划分标准，当时只有一个最简单的标准，就是可按栋号掌握平均每户的建筑面积在120㎡以下即为普通标准住宅，该标准一直沿用到2005年05月29日京建住[2005]528号文件的公布。  第二阶段：2005.5.30-2006.4.2  主要依据国办发〔2005〕26号、京地税地[2005]557号、财税[2006]141号、京建住[2005]528号四个文来进行判断，其中以京建住[2005]528号文为主导对容积率、面积以及成交价标准进行了界定： 《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知-京建住[2005]528号》 为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）的精神，结合我市居民住房实际情况，经市政府同意，我市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件： 1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 2、单套建筑面积在140（含）平方米以下； 3、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下； 今年不同级别土地上的住房平均交易价格见附件，六至十级土地上住房平均交易价格按六级执行。住房平均交易价格依据上年住房平均交易价格确定，每年公布一次。 附件：北京市2005年不同级别土地上普通住房平均交易价格表    第三阶段：2006年04月03日至今   GO GO GO 此阶段是目前现行阶段，又可以细分为四个小部分，其中京建住[2006]267号对十级土地级次进行了范围明确细化，而后京建办[2008]732号、京建法〔2011〕22号、京建发[2014]382号又根据不同时期的住房水平对成交价标准进行改动，不断对普通标准住宅的判断标准进行完善，下面我们分别看一下四部分： ①2006年04月03日-2008年11月23日 《北京市建设委员会关于公布北京市2006年不同级别土地上普通住房平均交易价格的通知-京建住[2006]267号》 为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）的精神，结合我市居民住房实际情况，经市政府同意，2006年，我市享受优惠政策普通住房标准不变，即应同时满足以下三个条件： 1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 2、单套建筑面积在140（含）平方米以下； 3、实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下 2006年不同级别土s地上的普通住房平均交易价格见附件，七至十级土地上普通住房平均交易价格按六级执行。本期不同级别土地上普通住房平均交易价格依据北京市房地产交易管理网2005年新建普通商品住房预售登记备案数据确定。 附件：北京市2006年不同级别土地上普通住房平均交易价格表
②2008年11月24日-2011年12月09日 《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知-京建办[2008]732号》 享受优惠政策普通住房的标准为应同时满足以下三个条件： 1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 2、单套建筑面积在140（含）平方米以下； 3、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。 为合理引导住房消费、支持居民购房，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）的精神，结合近两年我市住房市场的实际情况，自本《通知》印发之日起，我市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。 ③2011年12月10日-2014年10月07日 《北京市住房和城乡建设委员会北京市地方税务局关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知-京建法[2011]22号》 享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下三个条件： 1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 2、单套建筑面积在140（含）平方米以下； 3、实际成交价格低于按本通知标准确定的所在区域普通住房平均交易价格1.2倍以下。 附件：北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格区位调整系数表 ④2014年10月08日至今 《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知-京建发[2014]382号》 一、本市享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。 二、前条所称的所在区域住房平均交易单价或套总价，按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5，五至六环之间1.2，六环以外0.9。 三、自2014年10月8日起，住房交易纳税人申报缴纳税款，符合上述规定的，可享受相关税收优惠。 附件：2014年本市享受税收优惠政策的普通住房价格表
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