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以下对话是关于前段时间关于统计局统计数据和社会上统计数据不一样的情况，我向统计局提出了三个问题，以下是他们的相关解答。另外，除了以下对话外，统计局还向我发送了邮件，我将邮件全文贴在另外篇长文，那个是简要版本，没耐心看完本文那么长的可以看那个版本，更官方化。 需要说明的是，沟通的全程非常融洽，给我打电话的女同志很耐心，也很诚恳，我愿意相信以下解答为真，毕竟不会有人会为了造假向一个名不经传的小子浪费那么多时间。 以下统计局简称统： 统：您好，是XX吗？ 我：哪位？ 统：我是国家统计局投资司房地产处金X。您之前给跟我们那个局长信箱发了一个邮件，然后问了三个关于我们投资领域的问题，房地产的问题。您方便吗？ 我：方便方便。 统：啊啊啊，我呢，已经把邮件发给您了，就是做了一个解释，然后简单跟您说一下，可以吗？ 我：好的 统：对，您那个。第一个问题，就是就是我们的新开工和竣工都是下降的，但是为什么施工面积还是正增长的，对吧？ 我：嗯嗯。 统：我好像听您说话有点听不清 我：您说您说，您说 统：啊，是这样，就是我们这个施工面积是怎么计算呢？就是新开工的加进来，然后竣工的减下去啊。然后呢，就是只要您看我们的数据也可以看到，只要新开工它是它是大于竣工的，施工面积就是赠增长，这就有点像咱们抽水跟进水似的。就你这一个水池，你进的比出的多，他就是正常的。如果哪一天新开工比进攻少了，那他才能变成负。所以这个指标想要负增长其实还是挺难的。所以但是实际上他现在的增速应该是比较低的一个增速了。因为才一点嘛，对吧？ 统：这是一个。 统：另外一个就是关于咱们那个销售额，就是我们的数据为什么跟那个百强的数据相差很大。我们其实，嗯，拿到您这个，包括外界的一些数据，我们也分析了一下。就是我们的数据呢，跟他们的口径还是有不太一样的地方，我们有一部分保障房在里边其实主要就是呃，安居性的，就是拆迁户安置型的。我觉得这个量还是比较大的 我：主要是那些安置房，然后，保障性住房这样吗 统：对，保障性住房。因为租赁可能现在还不多，但我感觉就是这种回迁安置的量还是比较大的。因为我们看了一下我们库里边的大的项目发现一到二月份这一部分项目的数量还是比较多的。另外还有一个就是他的top100和他的top30嘛，实际上因为是头部企业嘛，所以现在比如说恒大呀，包括佳兆业呀，包括富力啊，其实他出了问题之后，对他们的数据影响更大一些。我们的数据，我们因为企业类型更多，企业比较多嘛，包括本地的，还有一些平台的地产公司，其实都在我们这里的。所以就是说头部企业出问题，对他们头部的数据肯定影响，增速会更大一些。 我：就是呃，就是头部的话，因为现在我们房地产市场的话，不是说我们现在top100的市场集中度还是蛮高的嘛………… 统：所以那个咱那个咱接着说（笑），就是因为大家都说，是您这儿吗噢不是您的，因为别人也有人问，就是当时他说中指院top100的净值（这里没听清）是。一百零三个亿吧，是吧？其实算起来那个量蛮大的，但是他这个销售额啊，实际上是这样子，就是现在实际上市场上不是有很多合作开发的嘛？对吧？咱举个例子，比如说中海还有……，反正就是比如说三家合作开发，那整个这个销售额是一个亿。那这三家在他的销售额是分别记的。你明白吗？他因为他是整个的销售额，他您说的那个数据是他的整个的销售额 我：是不是说里面存在重复计算的。 统：这个对对对，但是我们是从项目统计的，就是他是从企业集团的角度来统计的，你明白吗？我们是从项目的公司来统计，也就是我们针对一个一个项目。所以我们是不存在重复的。他的这个数据呢，其实103总量就是偏大了，所以大家感觉这个数据占我们的比重比较高。 我：意思就是说，就是他里面的占比较高，是因为里面包含了重复计算的部分。 统：对对对。 我：但是我还有一个疑问就是如果不按全口径计算的话，我们只按权益计算，这个部分占比其实也并不比全口径小多少多少。 统：好像他只有只有六七千六七千，我觉得差了大概能有百分之三四十的样子 我：大概百分之三四十。 统：对，对，我们大概也算了一下啊，大概啊。我们当时算了一下，可能大概有七分左右吧。 我：一般来说就是，现在的头部企业，他们的合作销售一般来说，头部企业啊，他们的那个程序一般都是在70%上下。对，然后呃，如果是去掉里面重复计算的量的话，按理说应该只会影响30%左右的比例。那么如果是影响30%左右的比例，的话还是没有办法去达到我们前面我提问里面那个那么大的一个缺口。 统：实际上还有一个就是我们现在呢，其实我们调研也发现就是在特别是三四线城市，就是他因为有。C（没听清）限购。包括他的C（没听清）住宅，就是商品楼啊和办公楼那一块，其实现在都已都有这种冲量的现象，而这些地方呢？实际上我们觉得头部企业是不是比较少的，主要都是一些中小企业在自己开发或者本地的一个地产的企业和平台公司在开发。所以呢，实际上这一部分的销量呢，并不是说像想像中下降那么快。就是他的销量整体，我觉得还是可以的。所以我觉得另外您可能也研究过，就是包括克尔瑞和他的和那个中指院他们的数。实际上他俩的某一些公司的数据呢，他也不是特别特别一样的。所以我我们是觉得可能大家数据来源的渠道不同吧。口径可能也是有一些问题，就是这些可能多种多方面的问题吧，造成我们数据之间可能差异还是比较大的。 我：好的， 统：还有就是水泥需求下降。为什么投资产能大量正增长，我们投资实际上是一个。水泥实际上是一个物量指标，而投资是一个价值量指标。这个我觉得社会上质疑得特别多，但是其实这个没什么太大的道理。投资你要乘以价格指数啊，从去年到今年价格指数涨了百分之十几了，对吧？你想投资你扣掉价格指数增长一点几，但我们投资里面还有设备投资嘛，对吧？ 像这些年高技术投资啊，还有技改投资社会领域投资啊，其实真的都很快的。不能单纯的用水泥的。其实其实我们都不太看水泥，因为水泥它是有一定的库存。虽然说库存不多，但是水泥他还是。就是特别是在春节期间，而且现在吧，这种预制件比较多。所以他并不是一个完全的一个实时的量，其实我们被动有的时候都是看混凝土的东西。因为他的实施性更好，就是保质周期可能更短。反正不管是水泥也好，钢材就更差了，因为钢材的库存更大。另外刚才还有一部分它不是用于投资的，他比方说还有用于机械制造啊、汽车制造啊，车床啊。所以其实建材里面，从我们的角度，我们更关注于可能混凝土还关注的多一点，水泥呢，稍微差一些。但是你不管是钢材，水泥混凝土，他们都是一个物量指标，投资是一个价值量，其实你把这个物量乘以价值量的时候才差不多。比如说我们投资实际上1-2月份您要剔除价格指数的话，他实际上就是微增长，增速很低的，我们房地产要扣除那个价格指数，实际上就是负的七点几。如果那个静安（没听清）部分在扣除价格指数都负的十二点几了，其实根据这些（未听清）量指标都是非常想接近的。但是我看市场上解读都普遍用物量指标来去衡量我们价值量指标，这个其实没有道理的 我：确实是我们这些就是确实接触的信息不够全面。 统：对，因为大家并不是说搞这个东西呢，可能比方说就有试用一下数据啊，会产生一些疑问。没关系，您有什么疑问的话，您可以及时跟我们沟通啊，包括通过局长信箱啊，包括您打我这个电话也没有问题。 我：说实话接到你的电话还是挺意外的 统：因为您留了电话啊（笑），有些留的电话不真实，我们还回不了。 我：因为按照我们按照我的预料，我以为只是说啊，我提倡这个问题你们可能就查一下，然后就过去了，没想到您这边还专门的回访一下。 统：我们是要查，因为你们说完了之后，其实确实我们把我们的销售的数据还真是好好查了一下，所以呢，大家说的对我们的工作呢，都还是有督促作用的。我们也查一下，为什么我们的面积跟人家相差那么多，实际上我看了一下真的是安置房这一块还影响真的挺大的。它的量比较大，但它的价格并不高，所以你看我们那个其实销售面积的增速可能更高，就是降幅可能更窄一些，更好。就是就要负的九点几销售额，反倒下降的幅度还更大一些。我觉得这个跟这个都是有关系的。 另外还有一个就是三四线城市确实他有，他现在以价换量，因为有些小企业他撑不住了，他只要能把现金返回来，又没有什么限购，确实存在这种情况。所以实际上我们的房屋的均价其实下来还是不少的。有问题，咱们多沟通，好吧？ 我：好好感谢您，非常感谢您的解答 统：也感谢您对我们工作的关注 我：您的解答，我应该会把这个整理成文字材料公布出去，让大家能够看到，可以吗？ 统：也可以吧，反正我们我觉得。这个情况就是这个样子。我们就是结合我们的工作说了一下。因为现在因为市场上包括大家都拿我们的数据房地产的数据反弹跟去年12月份当月的增速去作比较，这个在我们这都不可以比的。因为我们房地产投资是不做当月投资的，我们都是做累积量，去年12月份当月投资负的十几啊，那都是社会算出来的，我们是不。算的，因为我们的房地产投资的统计哈，他是叫什么呀？这里面涉及到一个统计的问题，就是现在的工程呢，实际上很多都是按照节点结算，就时点结算，店铺是每个月都结算，你明白我的意思吗？ 我：明白明白 统：明白啊。就比如说这个楼盖到三层的时候，他可能结算，出地面结算，盖到五层结算，然后封顶结算。所以呢，这种呢，如果我们做当月统计的话，实际上涉及波动会非常大的。比如说这个月有一些项目，他进行结算了，他对这个月度的数据冲击非常大，所以我们是不做当月统计的，我们只做累积量的统计。所以在做累积量统计的时候呢，你用累计的增速跟当月的增速去比较就没有任何意义啊。你明白吗？大家都拿去年的负13.9，跟我们今年的增长3.7来比较，这是没有任何意义的。因为我们当月增速在我们这……你看哈，工业，你可以发现工业是有当月统计呢，它会偏当月的产量是多少，但投资是没有当月统计的，他都是偏都是一到几月份的一个累计量。 现在大家怎么计算当月的就用我们的累计，比如说一到三月份的累计去减一到二月份的累计，那得出来的数据，大家认为是当月量。但是实际上这种数据波动就会非常大，包括今年的数据和同期东西的数据都会很大，所以就造成这个增速是不见得能一定解释出来的。所以我们是不用这个数的。 比如说我这个月结算的那个工程量很大，那可能这个数据就波动很大。那我上来我去年同期结算的工作量小，那实际上就加重了我这个的波动。所以我们在做累计的时候，其实这里边的问题就会减缓，就是我们实际上这个做当月的统计就有点做不出来，你明白我的意思吗？ 对，因为你是让企业每个月给你报数据，但是企业有的时候他这个月没有进行一个工程量的结算，或者没有一个就是工程量的一个方式的话，他可能就是在节点上个会给我报，所以这种当月的数据我们就不看，但是累积数据就比较好，因为他就是从从从年初到现在的一个累计量，这个是可以计算的。 所以我们投资，包括房地产投资和整个的固定资产投资，我们做的全部都是累计统计，不做当月统计的。但是但是大家可以用断点方式把这个算出来了。那我们又不能说你不能算（这里跟我聊的女同志笑得贼开心），但是算出来的东西你要去跟我们的累计增速去作比较，这是不可以的啊。其实我们的数据你可以看去年一到十月份和一到九月份我们累计增速都。 只回落1.6个点。但是，9月份的如果你这种10月份的当月，你用这种方法倒减出的增速跟12月份当月的增速就会波动特别特别大，就两个数据就会相差……大概我估计要小10个点八九个点的样子。然后所以这个东西实际上他这个这么大的波动，他有很多统计方法的原因在里边，对吧？还有一定的数据不可比性在里边，所以我们是不做这个东西，因为解读不清楚，而且我们就不是这种统计方式。所以这个因为大家毕竟不了解那么多吧。 我：对对哎，不过也确实是因为一些历史上的原因嘛，然后大家可能普遍的对官方的数据汇报有一点点怀疑，所以就会造成这样的误解。 统：对，各位其实房地产的设计呢，之所以大家都减得特来劲儿，就是一年跟一年都是都是码得齐的，其实数据还是不错的，所以大家才能减得那么起劲儿（笑得更开心了）。要是如果有一些数据，比如说那个数据调整什么的，那大家其实是做不出来的。转到这个一做出来之后呢，就这种比较的方式呢，知道我们觉得，哎哟，还还有这种比较方式啊。但是我们其实拿到了当时就说我们的投房地产投资反弹，外边都这么解读，我们就是想跟哪个数据比是反弹的呢，没有反弹啊，我们都没有想到是跟当月的增速比，因为我们从来都不做这方面的比较 我：就相当于就是你们就是统计局那边的统计数据还是比较偏时间长一点的，然后市场上的关注的更短，然后就会造成这样的一个误解。 统：大家可能更需要反映的，更加实时的反映市场的东西。但是我们确实投资统计他的特点做当月其实是很难做的。以前呢其实是这样，就是我们的，原来做累计统计的话，是因为这个项目新开工刚刚开工的项目，他给我们报投资的时候，我们是要求开工以后在报投资，但是开工之前他实际上就有了一些前期费用的发生。那这一部分报进来实际上对我们的数据冲击也挺大的。因为以前在很早的时候那个投资量是很小的，你知道吗？所以当时就说投资是不能做当月统计的，就是因为一次性把前期费用报进来，对数据冲击很大。其实现在也有这种这种情况，当然我觉得现在可能就是这种按时点结算呢，可能对数据影响也更大一些啊，就是新开工这块也有一定的影响，按时点结算也有一定的影响。其实这些因素都造成了我们不太适合用月度统计，因为月度不准。就是月度我们统的东西，很可能包括以前月度的东西，你明白吧？所以我们是不做越多统计的，好不。我们是做月度的累计统计。 我：好的好的 统：行。行，有什么问题咱都沟通，也感谢您哈，我把我们的一个解释的也发给您了，你再看看好吗？嗯嗯。好的好的，谢谢啊。 |
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